限購(gòu)令緊逼 海外買房和商務(wù)公寓成投資新熱潮

    在限購(gòu)、限貸、提高交易稅等一系列房產(chǎn)調(diào)控政策打壓下，濟(jì)南房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)短暫“休息”后再現(xiàn)漲勢(shì)。本地一家房地產(chǎn)網(wǎng)站近日分析了27個(gè)樓盤(pán)1-6月份售價(jià)，其中22個(gè)樓盤(pán)均價(jià)在5、6月份有明顯攀升。一些久經(jīng)沙場(chǎng)的房產(chǎn)投資客已按捺不住，踏上投資新征程。只不過(guò)，在限購(gòu)背景下，房產(chǎn)投資更加多元，比如海外買房、不限購(gòu)不限貸的商務(wù)公寓、旅游地產(chǎn)等。

　　海外買房———房?jī)r(jià)不算高首付僅一成

　　在省城一高校工作的范女士打算將來(lái)全家移民加拿大，近一個(gè)月她在忙著了解濟(jì)南各地產(chǎn)中介推出的加拿大房產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目。“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)高得離譜，房產(chǎn)、股市都已沒(méi)太大投資價(jià)值了。而且最近國(guó)內(nèi)房產(chǎn)調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)，我們更傾向于穩(wěn)妥投資”。

　　范女士說(shuō)，她看中了多倫多市區(qū)附近的一套半獨(dú)立屋，面積達(dá)2500平方英尺(約合232平方米)，售價(jià)為50萬(wàn)加元(約合337萬(wàn)元人民幣)，每平方米價(jià)格為14550元人民幣，跟濟(jì)南高端樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)持平。因?yàn)檫@套房子位置靠近大學(xué)，所以即使現(xiàn)在買了不去住，也方便出租。

　　據(jù)了解，應(yīng)投資客需要，濟(jì)南今年出現(xiàn)了不少海外購(gòu)房的中介機(jī)構(gòu)，擁有11所直營(yíng)店的瑪雅易居已開(kāi)始代理澳大利亞和新加坡購(gòu)房?，斞乓拙酉嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在澳大利亞和新加坡買房，也可采取商業(yè)貸款形式，首付比例在5%到10%，比在國(guó)內(nèi)低很多，并且很多國(guó)家房屋產(chǎn)權(quán)都是永久性的。在澳大利亞，房產(chǎn)沒(méi)有使用年限，因此房屋價(jià)值會(huì)隨土地增值而增值。許多濟(jì)南人之所以愿意在國(guó)外買房，也是看中了“永久產(chǎn)權(quán)”。

　　一些旅行社也搭乘這股“出國(guó)買房熱”班車，嘉華國(guó)旅近日推出了“美國(guó)、加拿大房地產(chǎn)投資考察團(tuán)”項(xiàng)目。嘉華國(guó)旅總經(jīng)理張明告訴記者，這種團(tuán)他們每個(gè)月都會(huì)固定組織一次，每次在20人左右。旅行社與加拿大和美國(guó)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合作，客戶可以做到旅游和看房?jī)刹徽`。如果有中意房產(chǎn)，可以由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理操作購(gòu)買。

　　不過(guò)，海外買房交易、持有環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)也不可小視。以加拿大為例，記者了解到，在加拿大購(gòu)房后如果再出售，需要繳納房產(chǎn)增值稅，非居民的投資者繳納此稅稅率高達(dá)25%—50%。以50萬(wàn)加元的房產(chǎn)為例，倘若不具有加拿大公民身份的買家在房產(chǎn)價(jià)值達(dá)到70萬(wàn)加元時(shí)出售，增值20萬(wàn)加元，增值稅高達(dá)5萬(wàn)-10萬(wàn)加元；如果該房產(chǎn)是用于出租，還要上繳約25%的租金稅。買完房之后的“養(yǎng)房”費(fèi)用也必須要考慮。當(dāng)?shù)卣磕陼?huì)對(duì)物業(yè)進(jìn)行估價(jià)，并按估價(jià)金額收取物業(yè)稅，稅金視地點(diǎn)及物業(yè)而定，如多倫多地區(qū)約為房產(chǎn)估值的1%；而溫哥華地區(qū)約為物業(yè)估值的0.5%-0.6%。如果以評(píng)估值100萬(wàn)加元的房子為例，在多倫多業(yè)主需要每年繳納1萬(wàn)加元的物業(yè)稅，在溫哥華則需繳納5000-6000加元。每年累計(jì)下來(lái)，也是一筆不菲費(fèi)用了。

　　商務(wù)公寓———不限購(gòu)不限貸成最大賣點(diǎn)

　　今年3月，濟(jì)南市建委出臺(tái)文件，明確了公寓分為“商務(wù)公寓”、“住宅公寓”兩種，而商務(wù)公寓是不限購(gòu)、不限貸的，這成為各樓盤(pán)競(jìng)相宣傳的賣點(diǎn)。

　　“商業(yè)地產(chǎn)一直是現(xiàn)代地產(chǎn)的價(jià)值洼地，限購(gòu)令等一系列住宅類房產(chǎn)的緊縮政策又逼迫資本不斷流入商業(yè)地產(chǎn)。私營(yíng)企業(yè)需要發(fā)展，對(duì)辦公物業(yè)需求也日益增加。所以今年商鋪化公寓吸引了大量資金。”濟(jì)南華強(qiáng)置業(yè)廣場(chǎng)有限公司總經(jīng)理王曉飛說(shuō)。

　　據(jù)了解，深圳華強(qiáng)集團(tuán)引入濟(jì)南的商鋪化公寓，是商業(yè)地產(chǎn)的一種新型業(yè)態(tài)，可滿足商戶們“樓下柜臺(tái)買貨，樓上旗艦店展示”的要求，盡管價(jià)格比普通公寓高出不少，但是因?yàn)槠涮厥獾耐顿Y價(jià)值，依然受青睞。華強(qiáng)置業(yè)顧問(wèn)劉傳冬稱，華強(qiáng)商鋪化公寓今年3月和6月發(fā)售的兩批房源都賣得不錯(cuò)。“從今年4月開(kāi)始，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了旺季。有的客戶早在2009年就想投資商業(yè)地產(chǎn)，但一直猶豫著沒(méi)下手。今年上半年，看到住宅類調(diào)控政策越來(lái)越嚴(yán)厲，終于按捺不住出手了。目前來(lái)看，商鋪化公寓還是有很大上漲空間的”。

　　記者18日在誠(chéng)基中心看到，產(chǎn)權(quán)40年的商務(wù)公寓，平層均價(jià)也已過(guò)萬(wàn)元，售樓小姐熱情地說(shuō)：“現(xiàn)在是三期，一期、二期業(yè)主都賺大了，公寓都是小戶型，最小的只有20平方米，投資總價(jià)少，再出手就能賺錢(qián)。”

　　記者了解到，位于市中心的商務(wù)公寓近期銷售火爆，成為新的投資熱點(diǎn)，買房者大多用于出租。濟(jì)南社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王征告訴記者，目前這類商住兩用公寓供應(yīng)仍明顯不足，從國(guó)外成熟市場(chǎng)來(lái)看，大多數(shù)年輕人并不急于買房，而是租住公寓，在濟(jì)南這樣的省會(huì)城市，公寓用于出租有廣闊發(fā)展前景。對(duì)于商鋪式公寓，王征同樣認(rèn)為應(yīng)該以平和心態(tài)長(zhǎng)線投資，如果期望短線獲利，往往很難看清其中風(fēng)險(xiǎn)。

　　與普通住宅相比，商務(wù)公寓產(chǎn)權(quán)少了30年，一些投資客對(duì)此也已不再看重，產(chǎn)權(quán)到期后延期應(yīng)該不成問(wèn)題。如果貸款買商務(wù)公寓，首付至少50%，利率比基準(zhǔn)利率高出25%左右，門(mén)檻較高，貸款投資的情況比較少。

　　對(duì)于商務(wù)公寓的不限購(gòu)，業(yè)內(nèi)人士有不同看法。山東科學(xué)院戰(zhàn)略研究所呂兆毅教授認(rèn)為，這是地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)漏洞，“雖然叫商務(wù)公寓，但有廚房、廁所、衛(wèi)生間，怎么不是住宅呢？將來(lái)這種擦邊球不會(huì)一直打下去，政府很可能會(huì)細(xì)化商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控辦法。”

　　一位房產(chǎn)投資客說(shuō)：“從沒(méi)想過(guò)放棄”

　　日前，記者參加某銀行活動(dòng)時(shí)，認(rèn)識(shí)了被同事們稱作“房產(chǎn)投資專家”的銀行中層管理人員老張(化名)。記者向他請(qǐng)教如何做房產(chǎn)投資，本來(lái)沉默不語(yǔ)的老張立刻眉飛色舞：“現(xiàn)在雖說(shuō)國(guó)家調(diào)控不會(huì)停，但通脹應(yīng)該會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，房子還是能保值增值的。前幾年買，現(xiàn)在一般都翻番了。現(xiàn)在再買，就得好好挑揀了。”

　　老張不僅考察濟(jì)南的房子，到外地出差也很喜歡考察當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)。他認(rèn)為，目前投資濟(jì)南、青島、上海市中心繁華地段的小戶型仍比較劃算，主要是方便出租，不管房?jī)r(jià)短期走勢(shì)怎樣，房租都會(huì)隨著物價(jià)一起上漲，而且從長(zhǎng)期來(lái)看，市中心房?jī)r(jià)只會(huì)漲，不可能跌到哪去。

　　記者提出：“這些一線城市、省會(huì)城市都在限購(gòu)，聽(tīng)說(shuō)你僅在濟(jì)南就有五六套房了，怎么再買？”老張對(duì)這個(gè)問(wèn)題有些不屑一顧：“想避開(kāi)限購(gòu)太容易了。”但并不愿就此深談。

　　多年在銀行工作，老張知道，各家銀行都在想方設(shè)法找一些好地段開(kāi)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、自助銀行，老張對(duì)濟(jì)南大部分新建樓盤(pán)都會(huì)提前打探，如果發(fā)現(xiàn)有適合銀行開(kāi)網(wǎng)點(diǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，或住宅項(xiàng)目一層，他會(huì)聯(lián)合其他有資金實(shí)力的朋友一起買下，再高價(jià)租給銀行。

　　老張對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)也做過(guò)深入研究，他認(rèn)為，1980年到1985年出生的男孩已進(jìn)入婚育期，這些男孩父母不少已做到單位高層、中層，有實(shí)力為孩子買婚房，2011年到2015年住宅需求仍然旺盛。另外，與國(guó)內(nèi)不少一線城市相比，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)起步晚，供不應(yīng)求局面一直沒(méi)得到改善，房?jī)r(jià)很難回落。2015年之后，伴隨著保障房陸續(xù)推出、總體需求下降，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

　　“我投資房產(chǎn)已有十多年了，從沒(méi)想過(guò)放棄，越是市場(chǎng)低迷，越是買房好時(shí)機(jī)。在自己看好的時(shí)候，先下手為強(qiáng)，不然只能眼看著房?jī)r(jià)一天天漲上去。”老張說(shuō)。