回建強：二三線城市住房限購推行存在困難

    7月12日，國務院常務工作會議就下階段房地產市場調控工作提出了“國五條”，本次會議除了強調已有調控政策力度不放松、不動搖外，特別提出房價上漲過快的二三線城市也要實施限購。

    上半年市場表現(xiàn)是整體銷量依然小幅上升，70個大中城市新建住房價格上漲的城市多，下跌的城市少。限購政策取得了初步成效，即實施限購的城市，特別是發(fā)達的一二線城市，住宅銷量出現(xiàn)了回調，即便一些城市出現(xiàn)了熱銷盤，也是開發(fā)商向消費者降價讓利的結果。這也從另一個層面說明限購政策有效果。

    “國五條”及時提出要房價上漲過快的二三線城市也施行限購措施，這正是對“國八條”政策的延續(xù)。不過二三線城市的限購政策能否順利施行，范圍和效果能否達到中央的預期還是個問號。

    筆者認為，此次二三線城市限購政策的執(zhí)行將遭遇一定的困難。首先，如何界定“房價上漲過快的二三線城市”存在困難。房價漲幅超過多少算過快？二三線城市又是哪些城市？“國八條”其實也有房價上漲過快城市實施限購的規(guī)定，但最終是直轄市、省會城市和計劃單列市這些確定范圍的城市實行了限購。有報道稱，住房和城鄉(xiāng)建設部（下稱“住建部”）正在制定所謂的限購城市名單，這也著實難為了住建部，哪些城市要加入名單，憑什么依據加入名單是需要仔細考量的。

    其次，現(xiàn)在保障房建設、水利建設和教育發(fā)展都在指望土地出讓金收入，地方政府不敢貿然打壓房地產市場。渣打銀行近期對包括地方政府和地方政府融資平臺債務在內的中國政府債務實際規(guī)模進行了估算。粗略估計，截至2010年底中國政府債務大約為28萬億元人民幣，約為GDP的71%。如果通過全面限購措施打壓房地產市場，那么大量通過土地擔保的地方貸款將面臨壞賬風險。

    另外，二三線城市正處在快速發(fā)展期，從城市運營的角度看，需要一個相對寬松的經濟和政策環(huán)境，即便沒有上世紀90年代那樣的鼓勵性措施，也不能貿然出臺限制性發(fā)展措施。

    再從調控政策的運行機理來看，限購政策本質上是“堵”的思路，只是迫使資金流向其他區(qū)域或領域，并沒有給資金合理的出路。此前一線城市和部分二線城市采取了限購措施，因此造成了目前二三線城市，甚至四線城市房價上漲，這在“國八條”出臺之后就存在的市場預期。

    現(xiàn)在又提出二三線城市限購，那么可以想象，相關的資金將被擠向其他領域，如商業(yè)地產、養(yǎng)老地產，或者非地產的消費品領域，從而造成新的市場混亂。按照目前的調控思路，是否房地產市場施行全領域限購？是否豬肉也要限購呢？

    從這個意義上看，要從源頭上解決房地產投資過剩問題，必須繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)提升貨幣價格，即利率水平，消除目前負利率的狀況，促使資金回流銀行。另外，各地推行的限貸政策對市場購買力也構成巨大影響，即降低購房者的金融杠桿率。這類措施可以繼續(xù)結構性加強，繼續(xù)提高投資投機購房者的貸款門檻，但對首套普通住房需求還應給予一定支持。

    綜合來看，近些年來，商品房價格的上漲是多方面因素造成的，既有城市化擴張帶來的自住剛性需求推動，也有流動性過剩條件下，投資資金的保值和增值需求推動。而民間對房價上漲過快過高的呼聲，以及由此帶來的社會負面影響和壓力，則來源于政府對保障房建設的缺失。因此，解決當前房價上漲過高問題，僅僅靠行政性限購政策是不夠的，而要采取綜合措施，多方推進，對癥下藥，科學籌劃，才能逐步化解這個問題。