二三線城市入圍限購城市猜想

連續(xù)幾個月，烏魯木齊在全國大中型城市中，新建商品住宅價格指數(shù)漲幅均排名靠前。

    在全國樓市成交量復(fù)蘇的7月，國務(wù)院再次傳出加碼樓市調(diào)控的政策信號，會議提到“在房價上漲過快的二三線城市要采取必要的限購措施”，再次引發(fā)市場對于限購范圍擴大的各種猜測。

    新限購政策信號釋放后，哪些城市屬于房價過快上漲、并將進入新一輪限購名單？投資客是否將再次轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場？面臨出貨和降價壓力的開發(fā)商會受到多大影響？這些問題成為業(yè)內(nèi)的聚焦。

    ■ 猜想 1

    關(guān)鍵詞：入圍城市

    房價漲幅超5%的城市調(diào)控加碼？

    新限購的政策信號釋放后，哪些城市屬于“房價上漲過快的二三線城市”、并將進入新一輪限購城市名單，成業(yè)內(nèi)關(guān)注。

    部分二三線城市房價上漲快

    據(jù)國家統(tǒng)計局70個大中型城市新建商品住宅價格指數(shù)顯示，今年4、5、6月以來，房價同比上漲較快的省會城市有烏魯木齊、南昌、蘭州、長沙、昆明、西寧、沈陽、石家莊、鄭州等地，而非省會城市則有廈門、秦皇島、洛陽、丹東、牡丹江、襄樊等地。

    記者發(fā)現(xiàn)，上述城市期房價格同比上漲幅度都在6%以上。以連續(xù)幾個月排名靠前的烏魯木齊為例，5月、6月間房價同比上漲9.3%、9.1%，而過去三個月，秦皇島、蘭州、丹東、牡丹江等地房價同比上漲幅度都在7%以上。

    合富輝煌集團首席市場分析師黎文江表示，隨著大量品牌開發(fā)商在二三線廣泛布局，上述城市樓市處于快速發(fā)展階段，需求也較旺盛，其中一些有限購政策的城市執(zhí)行力度不大，一些小城市則沒有限制；其次一線城市出臺嚴厲限制措施后，投資性需求被擠出，外溢到了二三線城市，這些因素都迅速推高了當(dāng)?shù)胤績r。

    “我覺得房價上漲幅度超過CPI漲幅的城市就屬于房價上漲過快，如房價漲幅超過5%，就有可能被進一步調(diào)控”，黎文江預(yù)計，具體措施可能是“已有限購政策的城市要加碼，還沒有的就出臺，比如長沙目前只在城區(qū)限購、不限購郊區(qū)，未來可能全城限制”。

    限購城市數(shù)量存爭議

    據(jù)北京中原分析，國際統(tǒng)計局監(jiān)測的70個城市新建商鋪住宅價格指數(shù)中，39個限購城市在6月份的同比漲幅平均為4.23%，其中一線城市僅為3.85%，而非限購的31個城市則為4.66%。

    由于非限購城市的房價漲幅明顯高于限購城市，未來限購很可能會全國化，北京中原預(yù)計本輪新增限購的城市可能超過一百個。

    “這不太可能”，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭持相反意見，他表示首批限購城市未出臺前，業(yè)內(nèi)普遍猜測70個城市入圍，他也猜測有40—60個，“本輪能再增加10個就算不錯了，而未來限購加碼較大的可能還在長三角、珠三角和東部沿海地區(qū)”。

    券商的預(yù)計也較為樂觀。中銀證券分析師田世欣表示，預(yù)計三季度會有三線城市新增加限購令的案例出現(xiàn)，但新增限購的城市的數(shù)量不會太多，因為本次政策主要目的在于強調(diào)中央下半年調(diào)控方向不動搖、加強監(jiān)督已出政策的執(zhí)行、也是對部分地方政府的松懈提出警告。

    ■ 猜想 2

    關(guān)鍵詞：投資熱錢

    投資客將“順勢下沉”三四線？

    限購令出臺至今，“按下葫蘆(一線城市房價穩(wěn)定)浮起瓢(二三四線城市房價大漲)”的現(xiàn)象明顯，在新一輪限購猜想下，投資客是否將再次轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場？

    投資需求外溢明顯

    “投資資金的轉(zhuǎn)移順理成章”，中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰表示，目前從一線轉(zhuǎn)向二三線城市房地產(chǎn)市場的投資非常明顯，資金的大量涌入也加速房價上漲。業(yè)內(nèi)人士指出，目前二三線城市既有本地投資需求，也有一線城市的轉(zhuǎn)移投資需求，使得資金集中在樓市釋放。

    比如目前北京市場上的投資客幾乎為零，一些有投資需求的北京家庭將目光轉(zhuǎn)向不限購的河北、天津等環(huán)京區(qū)縣，尤其是天津?qū)氎鎱^(qū)眾多項目以購房入戶為噱頭，吸引大量投資者，越來越多的開發(fā)商將吸引周邊區(qū)域客戶作為其項目的定位。

    記者了解到，除了環(huán)京樓市外，東北部區(qū)域的海景房或一些主打旅游、度假的地產(chǎn)項目也是北京客戶的投資熱點。李文杰指出，從數(shù)據(jù)看，CPI不斷創(chuàng)下新高，居民儲蓄則持續(xù)下降，顯示在通脹嚴重而流動性寬裕的背景下，投資樓市還是居民保值增值的首選，很難完全取消住宅投資品這個概念。

    提防恐慌性搶購

    值得一提的是，“新限購”名單還存疑，部分樓盤卻開始打著“限購前最后機會”的名義積極出貨，自上周政策信號釋放后，本周南通、沈陽等地都迎來了成交量的小高峰。

    “有限購預(yù)期但沒有明確名單，容易造成恐慌性搶購，投資客則搶閘分享最后的盛宴，”李文杰表示：“但即使新限制一批熱點城市，投資需求也會順勢下沉到三四線、政策限制更松的城市”。

    ■ 猜想 3

    關(guān)鍵詞：房企影響

    拿地多布局廣的房企難突圍？

    由于開發(fā)商一貫“前松后緊”的推盤節(jié)奏，隨著三季度樓市供應(yīng)量的加大以及日益趨緊的資金鏈，開發(fā)商正在面臨出貨和房價的壓力，“新限購令”的預(yù)期更是“百上加斤”。

    部分大房企銷售目標或難實現(xiàn)

    “即使有很多規(guī)避手段，但二三線城市限購政策一旦加碼，肯定會對企業(yè)產(chǎn)生不利影響”，黎文江表示，像萬科這樣的大型房企，今年大部分銷售業(yè)績都靠二三線城市貢獻，形勢對那些此前大規(guī)模拿地開發(fā)的房企情況更加不利。

    楊紅旭認為，哪些房企在長三角、珠三角和東部沿海布局較多，未來受的影響可能會較大，他預(yù)計下半年調(diào)控加碼將使部分大型企業(yè)的年度銷售目標無法實現(xiàn)。

    布局城市中心的房企占優(yōu)勢

    中銀國際建議投資者關(guān)注擁有黃金地段、優(yōu)越品質(zhì)和在當(dāng)?shù)厥袌隹诒^好的開發(fā)商，如華潤置地、雅居樂、龍湖等，同時需避開項目位置偏遠的開發(fā)商，例如碧桂園等，因為在買方市場中，地理位置、品牌聲譽和項目品質(zhì)至關(guān)重要。

    “房票時代消費者對產(chǎn)品更加挑剔，但目前細分市場來看還是能快速銷售的房企占優(yōu)勢”，李文杰告訴記者，下半年開發(fā)商將更多保證“走量”。