貸款利率破七 提前還貸再升溫

    近日央行再度加息，五年期基準(zhǔn)利率時隔三年后再破“七”，不少已還貸中的借款人表示壓力很大，提前還貸想法“蠢蠢欲動”。

    貸款利率破“七”

    超借款人心理預(yù)期 

    經(jīng)過7月7日的加息后，五年期貸款基準(zhǔn)利率一下子躥到了7.05%的歷史高位，這是近三年來五年期貸款利率再破“七”，超出了不少借款人的心理預(yù)期。

    此外，自去年10月20日央行加息通道打開后，連續(xù)五次加息的“溫水煮蛙”效應(yīng)已經(jīng)開始體現(xiàn)，五年期貸款基準(zhǔn)利率上漲了1.11個百分點，月供增長由量變轉(zhuǎn)化成質(zhì)變。

    “偉嘉安捷”以貸款100萬、20年期、等額本息計算：1)本次加息后與去年年底二次加息后相比，借款人每月月供增加386.05元，總利息增加近10萬元；2)本次加息后與未加息前相比，借款人每月月供增加653.29元，總利息增加超15萬元。

    加息無論是從市場預(yù)期還是實際還款成本增加，都對借款人產(chǎn)生了不可忽視的影響。

    提前還貸因人而異 不同借款人“對號入座”

    對于被加息嚇到的借款人，在該不該提前還貸這一事情上拿捏不準(zhǔn)，究竟適不適合提前還貸呢？

    “偉嘉安捷”針對不同類型、不同階段的借款人給出如下建議：

    一、多數(shù)貸款“次年調(diào)” 明年再還來得及

    “偉嘉安捷”指出，銀行在與借款人簽訂借款合同時，會有一條約定利率調(diào)整方式，一般來說有兩種調(diào)整方式 ，即“次年調(diào)整”和“次月調(diào)整”。

    前一種是借款人遇到央行加息或降息時，次年1月1日起才會執(zhí)行新利率；另一種是“次月調(diào)整”，即利率調(diào)整的次月就開始執(zhí)行新利率，如果借款人對未來利率走勢沒有足夠的判斷，一般不會冒險選擇“次月調(diào)整”。

    而據(jù)統(tǒng)計，在公司的貸款成交客戶中，有80%的借款人選擇的是“次年調(diào)整”方式，所以這部分人群對于加息是完全沒有必要恐慌的，因為要到明年1月1日，7.05%的利率才會體現(xiàn)在借款人的實際月供上。

    二、七折優(yōu)惠利率無須還 利率折扣仍可享

    對于申請房貸時享受七折優(yōu)惠利率的借款人，對加息也可以淡然視之。

    一方面，央行加息調(diào)整是貸款基準(zhǔn)利率，而借款人享有的利率折扣不會上調(diào)，也就是說之前申請七折優(yōu)惠利率的借款人仍可享受。

    另一方面，“偉嘉安捷”計算，加息后7.05%的利率按七折計算也僅為4.935%，與目前公積金同期貸款利率4.9%基本持平，可以說加息后仍是較為優(yōu)惠的利率。

    因此，“偉嘉安捷”建議享受利率折扣的借款人大可不必急于提前還貸，因為從目前銀行“惜貸”的情況來看，再貸款時不但要承受較高的利率，而且有可能面臨貸不出錢的情況。

    三、還款期超1/3或過半者 提前還貸意義不大

    “偉嘉安捷”指出，從還款月供構(gòu)成來看，對于貸款年限較長的借款人，選擇提前還貸的最佳時間點在貸款周期的前1/3時段內(nèi)。如果還款期已經(jīng)超過1/3或過半，那么實際上利息已經(jīng)還了大半，這時候選擇提前還貸的意義是不大的。

    從理財?shù)慕嵌瓤?，因為提前還貸不能節(jié)省利息，不如把手頭的閑錢當(dāng)做資金資源來加以利用，用做投資或理財來實現(xiàn)資金更高的價值。

    四、資金充裕、有能力提前全部還者可適當(dāng)考慮

    不過并不是所有的借款人都不適合提前還貸，如果借款人手頭有充裕的閑散資金，又沒有合適的投資理財項目，那么可以考慮提前全部歸還借款，待日后有資金需求時再將房產(chǎn)向銀行做抵押用于消費。

    同時，“偉嘉安捷”提醒借款人，提前還貸還有一些需要注意的事項，如預(yù)約、還款流程以及違約金、退保等，如果借款人沒有足夠的時間和精力的話，可以考慮找一家專業(yè)的擔(dān)保進(jìn)行代為辦理提前還貸事宜。

    100萬貸款第五次與第二次加息后和未加息前還款變化

    時間點 利率 月供(元) 總利息(元)

    2010年10月20日未加息前 5.94% 7129.74 711137.45

    2010年12月26日第二次加息后 6.40% 7396.98 775274.11

    2011年7月7日第五次加息后 7.05% 7783.03 867927.29

    第五次加息與第二次加息后相差 0.65% 386.05 92653.18

    第五次加息與未加息前相差 1.11% 653.29 156789.84

    (注：貸款年限20年)