限購令擴至二三線樓市 地產(chǎn)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市

　　久未露面的萬科集團董事長王石終于接受媒體訪問了，“大炮”華遠地產(chǎn)董事長任志強4天連續(xù)發(fā)布了14條微博，“歸寧”在鄉(xiāng)的SOHO中國董事局主席潘石屹忙里偷閑，緊隨“大炮”進行互動。而引發(fā)地產(chǎn)三大腕同期發(fā)言的原因，只為了一個持續(xù)已久的主題：限購令，即將對二、三線城市開刀……

　　7月12日下午，國務(wù)院常務(wù)會議提出：對于已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，對于房價上漲較快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。

　　久未露面的王石近日表示：“進入2011年，由于限購、限售、限融等調(diào)控政策，100%的公司都感受到了壓力。政府調(diào)控已進入騎虎難下的境地。”

　　自12日國務(wù)院宣布限購令將延伸至二、三線城市后至今，任志強以14條言辭甚為激烈的微博予以回應(yīng)：住建部可以改名為限購部了；干脆發(fā)房票吧……直指限購令“踐踏憲法，扭曲市場，剝奪公民居住選擇權(quán)”。

　　緊接著，潘石屹調(diào)侃道：“開發(fā)商們與國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)們的想法差距怎么這么大呢？開發(fā)商前一段瘋傳一線城市要取消限購，今天國務(wù)院卻說二、三級城市也要限購”，并戲言：“開座談會，領(lǐng)導(dǎo)講‘要認(rèn)識限購政策的長期性’”……

　　當(dāng)房地產(chǎn)大腕們紛紛對限購政策炮轟之時，住建部政策研究中心副主任王玨林對時代周報記者表示：“按照現(xiàn)在的局勢，限購令暫時是不會取消的，目前沒有停止的跡象，也不會突然停止，除非經(jīng)濟出現(xiàn)問題。”

　　去年4月“國十條”頒布后，全國共有43個主要一、二線城市房地產(chǎn)實行限購政策，時隔一年，限購令風(fēng)云再起。據(jù)鏈家地產(chǎn)研究報告顯示：未來至少有20個以上的二線城市列入限購名單中，限購城市可能超過100個。

　　二、三線城市貢獻8成銷售

　　“第一批限購的省會城市和部分房價上漲過快的城市在上一輪的調(diào)控當(dāng)中，無論是同比、環(huán)比增幅都有所回落，總體發(fā)揮了宏觀調(diào)控的作用，但少數(shù)的二、三線城市仍然出現(xiàn)房價上漲過快，有部分原因是投資者在限購城市沒辦法投資后，轉(zhuǎn)移至二、三線城市。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對時代周報記者稱。

　　去年4月，國務(wù)院下發(fā)文件，要求“房價上漲壓力較大的城市”進行限購，隨即，包括北、上、廣、深等在內(nèi)的16個城市相繼出臺限購政策。截至目前，全國共有43個主要一、二線城市實行限購政策。

　　政策發(fā)布后一年，實施限購令政策的城市成交量均出現(xiàn)明顯的萎縮：北、上、廣、深等主要城市2011年上半年間的商品房交易量急劇下降，月度成交量甚至出現(xiàn)環(huán)比60%-70%的跌幅，北京在限購后本地戶籍購房占比達91%，較以往多40%。

　　然而，在限購城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)出現(xiàn)下調(diào)的同時，據(jù)國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示：2010年全國商品房銷售面積、銷售額分別較2009年增長10.1%和18.5%，全國商品房銷售均價較2009年上漲7.2%。

　　今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源40991億元，同比增長率21.6%，其中，國內(nèi)貸款7023億元，增長6.8%；自籌資金16463億元，同比增長32.7%，增速進一步提升。

　　在史上最嚴(yán)厲地產(chǎn)調(diào)控政策下，全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)卻依舊飆高，不跌反漲令調(diào)控壓力甚大。“今年很多二、三線城市房價提升特別明顯，這是在對一線城市進行限購后，很多投資資金均涌入二、三線城市，推高了當(dāng)?shù)胤績r，”經(jīng)緯地產(chǎn)資訊公司研究中心經(jīng)理朱欣苑對時代周報記者稱。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示：今年1-5月，全國70個大中城市新建商品住宅價格同比漲幅達到及超過5%的城市44個，其中全部均為二、三線城市。此前在地產(chǎn)市場中名聲甚小的岳陽、丹東等城市漲幅一度位居前列。

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測的30個城市中，逾6成城市成交面積環(huán)比下降，3個城市跌幅超過或接近30%。但在成交量環(huán)比增加的城市中，溫州位居增幅榜首，增幅達101.88%。其次是福州，增幅高達95.18%；包頭和貴陽增幅亦超過20%。

　　據(jù)百城住宅價格指數(shù)表顯示：6月份環(huán)比漲幅排名前十的城市分別為鄭州、長春、濰坊等二、三線城市，漲幅在1.78%-2.72%之間。

　　“今年上半年的成交量及成交面積中，有80%以上來自二、三線城市，這自然會引起中央的注意，”合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江對時代周報記者表示。

　　打亂地產(chǎn)商戰(zhàn)略布局

　　在各項宏觀數(shù)據(jù)紛紛顯示二、三線城市對今年房地產(chǎn)市場的各項“貢獻”的背后，包含的是每一個在限購令下不斷尋求出路的地產(chǎn)公司。數(shù)據(jù)顯示：萬科今年的銷售額已達到656.5億元，超過2009年全年的銷售額。

　　此外，中國海外今年前半年合計銷售額高達522億港元，保利地產(chǎn)6月單月銷售110億元，上半年就已完成395億元的銷售業(yè)績。此外，綠地、萬達、碧桂園在宏觀調(diào)控不斷的情況下，均取得了同比或環(huán)比增長。

　　而恒 大上半年共計實現(xiàn)423億元的銷售額。對于公司良好的業(yè)績，恒 大董事局主席許 家印在7月11日的業(yè)績發(fā)布會上稱：公司上半年所售項目中，只有1個位于一線城市，54個位于二線城市，33個位于三線城市?？梢哉f，如此布局使得恒 大地產(chǎn)成為了一線城市限購令頒布后的直接受益者。

　　“對漲價漲幅過快的城市也要采取限購措施，這個說法早就有了，現(xiàn)在是根據(jù)當(dāng)前的形勢重申了這個問題。”王玨林對時代周報記者稱。

　　據(jù)悉，在去年年末召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部部長姜偉新已表示將對政策落實不到位的政府進行約談直至追究責(zé)任。今年1月，市場首次傳出將擴大限購令名單的消息，并稱“不限購，就約談”。

　　7月18日，當(dāng)任志強在微博上發(fā)表“發(fā)改委無能力約談”的言論同時，住建部已開始著手草擬新一輪限購城市名單。據(jù)悉，9月，住建部、監(jiān)察部將會同有關(guān)部門對部分地區(qū)進行督促檢查。

　　“實際上開發(fā)商早已轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市了，恒 大、萬科今年的很多銷售額都來自于二、三線城市，如果說現(xiàn)在對二、三線城市進行限購的話，對地產(chǎn)開發(fā)商的影響可能會超過對一線城市的限購”，黎文江對時代周報記者表示，對此朱欣苑表示了贊同。

　　雖然目前各大地產(chǎn)商上半年數(shù)據(jù)一片飄紅，但大部分開發(fā)商的貨量都集中在下半年推出，此時限購令的劍指二、三線城市，無疑再次打亂了地產(chǎn)開發(fā)商的戰(zhàn)略步伐。

　　三季度或迎拐點

　　截至記者發(fā)稿前，7月18日國家統(tǒng)計局發(fā)布了最新數(shù)據(jù)：6月份，70個大中城市新建商品住宅中，價格同比下降的城市只有3個，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有39個，比5月份增加了3個。

　　在地產(chǎn)調(diào)控政策一波一波席卷后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場各項數(shù)據(jù)不跌反漲，對于目前二、三線城市出現(xiàn)地產(chǎn)“飄紅”的現(xiàn)象，王玨林對時代周報記者表示：“不能說一線城市限購后，地產(chǎn)商將二、三線城市房地產(chǎn)價格抬高了，這是原因但不是主要原因，主要原因還是這幾年中小城市發(fā)展比較快，城市發(fā)展帶動了地產(chǎn)的發(fā)展。”

　　自去年4月第一輪限購令頒布后，房地產(chǎn)市場飄紅領(lǐng)域變?yōu)榱硕?、三線城市，而當(dāng)目前第二輪限購令再次頒布后，目前已有消息指出，部分地產(chǎn)公司將進入三、四線城市進行開發(fā)。

　　對此，合富輝煌市場研究部首席研究員龍斌對時代周報記者稱：“限購令是為了抑制需求的全面釋放而采取的一種迫不得已的行政措施，它干預(yù)了市場，不能說不應(yīng)該，在有些一線城市是應(yīng)該的，而在不少二、三線城市，卻是不應(yīng)該的。”

　　“開發(fā)和限購是兩個概念，房價上漲過快的根本原因是供應(yīng)不足，是投資需求太旺造成的，不同的城市有不同的情況，有的城市是在炒房，但有的城市卻是需求過剩。”顧云昌對時代周報記者稱。

　　“開發(fā)商向三、四線城市進軍是會繼續(xù)下去的，對于某些城市來說，開發(fā)商的進入反而有利于城市化的進程。并且限購也不是無限期地進行下去，限購就會反彈，因為市場需求擺在這。”黎文江對時代周報記者介紹：限購令若要取消，要滿足三個條件：房價得到控制；通貨膨脹得到控制，保障房建設(shè)能有顯著的成效。

　　對此，龍斌對時代周報記者表示贊同：“限購只能是權(quán)宜之計，不可能永遠限下去，房價上漲是因為供求關(guān)系，現(xiàn)在各種措施如限貸，限息，提高成本都在強行把價格打壓下去，但購房的需求還是在的，現(xiàn)在平穩(wěn)了，將來怎么辦？”

　　對此，王玨林對時代周報記者稱：“限購令的撤出是要根據(jù)市場決定的，供需矛盾平衡了，限購的意義就不大了，自然就不存在了，但現(xiàn)在取消，毫無疑問就會反彈，因此現(xiàn)在沒有任何取消限購令的跡象，因而不會出現(xiàn)反彈的情況。”

　　隨著國務(wù)院急令限購范圍擴大到二、三線城市，未來的調(diào)控手段也呈趨緊之勢，業(yè)界認(rèn)為：受資金和庫存等壓力影響，三季度房價或迎來拐點。