供應(yīng)高峰逼近 實(shí)質(zhì)性降價(jià)將臨

    上半年同比大幅增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)，并不能抹殺主流房企對(duì)全年業(yè)績(jī)的擔(dān)憂(yōu)。

    據(jù)中原地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]（行情，資訊）等多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)房企目前完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)不足一半。隨著下半年限購(gòu)城市的增加，限貸、限價(jià)也可能進(jìn)一步升級(jí)。

    “二、三線(xiàn)城市如果也加入限購(gòu)，需求將進(jìn)一步被抑制，這將對(duì)主流房企業(yè)績(jī)產(chǎn)生更大影響。”多位分析人士對(duì)記者表示，下半年大型房企將迎來(lái)其供貨高峰，多重政策疊加之下，降價(jià)壓力凸顯。

    調(diào)控深化

    針對(duì)7月12日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議“限購(gòu)擴(kuò)大化”的消息，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，“調(diào)控絕對(duì)不會(huì)輕易結(jié)束”，決策層的表態(tài)深具警示作用，一是警示部分放松調(diào)控的一、二線(xiàn)城市，別搞小動(dòng)作；二是警告部分對(duì)樓市不做控制的三、四線(xiàn)城市，別跟著被限購(gòu)。

    雖然尚未有具體的政策出臺(tái)，但市場(chǎng)已對(duì)上述消息做出反應(yīng)。機(jī)構(gòu)研究報(bào)告開(kāi)始警示部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市存在的風(fēng)險(xiǎn)；大型地產(chǎn)公司則開(kāi)始調(diào)整某些區(qū)域的布局及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積已占95.4%，其中三線(xiàn)城市更占到65.2%。一家深耕二、三線(xiàn)城市多年的大型房企內(nèi)部人士認(rèn)為，如果真的擴(kuò)大到更多城市，則對(duì)公司業(yè)績(jī)影響很大。

    限購(gòu)擴(kuò)大化如達(dá)摩克利斯之劍，高懸在樓市各相關(guān)方頭頂。“二三線(xiàn)城市可能的限購(gòu)，成為資本市場(chǎng)時(shí)刻存在的隱憂(yōu)。”中原證券報(bào)告指出。

    此外，部分城市調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí)。7月18日深圳樓市傳出消息，深圳將對(duì)下半年樓市進(jìn)行“月度環(huán)比零增長(zhǎng)”的限制，“如果現(xiàn)在不控制，到年底深圳新房?jī)r(jià)格整體漲幅肯定會(huì)    超過(guò)10%。”世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌說(shuō)，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)如若失敗，是深圳市政府及高層不愿看到的。

    在嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，“下半年供求關(guān)系將發(fā)生變化，市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用將顯現(xiàn)。”王海斌對(duì)記者表示，未來(lái)房地產(chǎn)政策走向取決于房?jī)r(jià)，并且將逐步由政策主導(dǎo)周期轉(zhuǎn)向市場(chǎng)供求主導(dǎo)周期，市場(chǎng)將由目前的被動(dòng)降價(jià)轉(zhuǎn)向主動(dòng)降價(jià)。

    供求逆轉(zhuǎn)

    在王海斌看來(lái)，影響下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵指標(biāo)，是供應(yīng)量與需求的變化。

    從供應(yīng)量來(lái)看，綜合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，下半年一線(xiàn)城市中北京商品房存量小幅攀升，上海大幅攀升，廣深較為平穩(wěn)；二線(xiàn)城市中杭州、青島大幅攀升，南京、重慶小幅攀升，不考慮上半年的推遲供應(yīng)，40個(gè)重點(diǎn)城市今年下半年和明年上半年市場(chǎng)潛在供應(yīng)都較為充足。

    中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)則顯示，今年3月份以來(lái)，標(biāo)桿房企（萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、中海、恒大、金地等）的供應(yīng)量逐月增加，最近兩月供應(yīng)量環(huán)比上月上升幅度均在3至4成之間。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，2011年下半年標(biāo)桿房企供應(yīng)量將占其全年推盤(pán)量的7成。目前，標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目的庫(kù)存量約1600萬(wàn)平方米，較年初增加28%。

    以恒大地產(chǎn)為例，該公司上半年共有89個(gè)在售項(xiàng)目，而下半年預(yù)計(jì)再新開(kāi)盤(pán)80-90個(gè)。萬(wàn)科、保利、金地、佳兆業(yè)等公司，8-9月份也將進(jìn)入年度推盤(pán)高峰。

    “全國(guó)下半年商品住宅供應(yīng)迅速放量，供大于求將成常態(tài)。”世聯(lián)地產(chǎn)研究員衛(wèi)旭華說(shuō)，今年四季度供應(yīng)達(dá)到頂峰，而供銷(xiāo)差將于2012年一季度達(dá)到頂峰，全面超過(guò)2008年，樓市價(jià)格面臨較大的下行壓力。

    歷史數(shù)據(jù)顯示，供銷(xiāo)差達(dá)到頂峰后3個(gè)月內(nèi)，價(jià)格迎來(lái)底部，世聯(lián)地產(chǎn)據(jù)此認(rèn)為，今年四季度至明年一季度，由市場(chǎng)供求主導(dǎo)房?jī)r(jià)調(diào)整的概率增加。

    以?xún)r(jià)換量

    本報(bào)記者調(diào)查顯示，上半年，包括中海、碧桂園、恒大、保利等多家大型房企在內(nèi)，均進(jìn)行了部分房源的降價(jià)促銷(xiāo)，這些公司均判斷，此輪樓市調(diào)控將持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。

    “上半年多數(shù)開(kāi)發(fā)商目標(biāo)完成率不足一半，下半年銷(xiāo)售壓力仍很大，減緩拿地，加速融資，體現(xiàn)其對(duì)資金和房?jī)r(jià)下跌的擔(dān)憂(yōu)。”王海斌稱(chēng)，下半年開(kāi)發(fā)商將進(jìn)行主動(dòng)的、實(shí)質(zhì)性的降價(jià)。

    據(jù)中原集團(tuán)研究中心最新發(fā)布的《2011上半年度報(bào)告》研究分析，對(duì)于標(biāo)桿房企來(lái)說(shuō)，由資金鏈斷裂帶來(lái)的被動(dòng)降價(jià)壓力有限。但降價(jià)促銷(xiāo)、加快資金回籠和規(guī)模擴(kuò)張，仍將是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)尋求行業(yè)地位改變、提升市場(chǎng)占有率的一種戰(zhàn)略選擇。

    以中海為例，該公司今年的策略較為進(jìn)取。今年上半年，中海率先扛起降價(jià)大旗，3月份以來(lái)，中海先后在深圳、上海、重慶、南京等地啟動(dòng)實(shí)質(zhì)性降價(jià)促銷(xiāo)，平均銷(xiāo)售價(jià)格較預(yù)期或前期下降幅度在10%至20%之間。

    今年上半年，中海共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入約444億元，相當(dāng)于去年全年銷(xiāo)售收入的75%。同時(shí)，中海今年上半年拿地共花費(fèi)187億元，累計(jì)新增土地可建面積約800萬(wàn)平方米，超額完成今年720萬(wàn)平方米的拿地目標(biāo)，顯示出強(qiáng)勁的逆市擴(kuò)張勢(shì)頭。

    供應(yīng)高峰逼近實(shí)質(zhì)性降價(jià)將臨

    對(duì)于萬(wàn)科、保利、恒大等快速周轉(zhuǎn)的公司而言，下半年意味著要加快銷(xiāo)售速度。如萬(wàn)科，雖然上半年實(shí)現(xiàn)了656億銷(xiāo)售，但實(shí)際上到手的現(xiàn)金由于首付三成、銀行放貸時(shí)間的延長(zhǎng)而所獲不多，面對(duì)下半年新開(kāi)工面積的增加，及全年1400億業(yè)績(jī)預(yù)期，其資金壓力仍比較大。王海斌認(rèn)為萬(wàn)科、恒大下半年以?xún)r(jià)換量沖業(yè)績(jī)的動(dòng)力非常大。

    中原與世聯(lián)均指出，盡管今年年內(nèi)標(biāo)桿房企的資金整體上處于緊而不繃的狀況，由資金鏈斷裂帶來(lái)的被動(dòng)降價(jià)壓力有限，但隨著下半年供應(yīng)高峰的逼近，以及各自戰(zhàn)略部署的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，預(yù)計(jì)價(jià)格僵局即將打破，更多開(kāi)發(fā)商將在更多城市展開(kāi)降價(jià)促銷(xiāo)。

    對(duì)于全年樓市價(jià)格下行的幅度，分析人士認(rèn)為應(yīng)區(qū)別來(lái)看。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生判斷限購(gòu)城市的房?jī)r(jià)將下調(diào)10%。中原地產(chǎn)廣州總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，廣州今年房?jī)r(jià)下跌幅度在10%-15%之間。