時(shí)評(píng)：二三線城市限購令將樓市拉到懸崖邊緣

    這有點(diǎn)盛世危言的感覺，在所有人都為駕馭不住樓市這匹狂奔的野馬而犯愁的時(shí)候，這種聲音只有兩種結(jié)果，一是被視為雜音；二是被人遺忘。

    哲學(xué)上有個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯“盛極而衰，物極必反”“禍兮福之所伏，福兮禍之所倚”是辨證唯物主義的兩大經(jīng)典名言。但問題出在這，什么是“極”的量的把握上，或者怎樣的條件是禍福的相互轉(zhuǎn)換關(guān)系。

    這次數(shù)據(jù)上，我們采取先微觀在宏觀的方法，來說明市場(chǎng)的現(xiàn)狀，并對(duì)數(shù)據(jù)后面隱藏的市場(chǎng)即將要發(fā)生的或者可能會(huì)發(fā)生的市場(chǎng)走勢(shì)。從重慶人行公布的數(shù)據(jù)來看，重慶市1—5月全市商品房面積成交1224萬方，同比下跌10.93%；其中主城商品房面積成交523萬方，同比下跌24.5%；郊縣成交701萬方，去年郊縣成交682萬方，同比上升2.8%。首先從量來說，主城基于房產(chǎn)稅而產(chǎn)生的限購，導(dǎo)致的是主城成交量同比大幅度下跌，而郊縣成交量呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢(shì)。此時(shí)的結(jié)論可能會(huì)支撐調(diào)控政策達(dá)到了效果的結(jié)論，但只有成交量并不能說明整個(gè)市場(chǎng)，以及預(yù)期或者潛在的后果。

    很遺憾的是，價(jià)格數(shù)據(jù)我們無法得到，但我們可以通過其他方式來推測(cè)價(jià)格的現(xiàn)狀。今年1—5月，重慶房地產(chǎn)業(yè)入庫地方稅收116.92億元，同比增長(zhǎng)68.55%。以房地產(chǎn)交易為主要收入來源的銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫62.63億元，同比增長(zhǎng)64.76%。交易稅的增長(zhǎng)應(yīng)該來自兩個(gè)方面，一是稅率的提高，二是交易金額的提高，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅還沒有開始大規(guī)模征收，因此應(yīng)是營(yíng)業(yè)稅的增長(zhǎng)，因交易稅率沒有出現(xiàn)大規(guī)模的調(diào)整，盡管有調(diào)整，但屬于非主流的結(jié)構(gòu)調(diào)整，因此應(yīng)稅總額增長(zhǎng)是構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)的主要原因。應(yīng)稅總額的增長(zhǎng)的背景是成交量的下降的情況下，且我們排除了稅率的變化為主要增長(zhǎng)動(dòng)因的情況下，剩下的唯一結(jié)論就是今年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格同比出現(xiàn)了較大的增長(zhǎng)。

    接下來我們可能會(huì)接近問題的實(shí)質(zhì)所在了“截至2011年5月末，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額2261.56億元，比年初增加275.52億元，貸款余額同比增長(zhǎng)39.24%。在貸款利率方面，伴隨總量調(diào)控和差異化信貸政策的實(shí)施，5月份重慶市個(gè)人住房浮動(dòng)利率貸款加權(quán)平均利率攀升到6.60%，比上月上市0.25個(gè)百分點(diǎn)。”在成交量萎縮10.9%；而首付門檻大幅度提高的情況下(首套房三成，二套房四到六成)，貸款余額仍然同比大幅度上升的唯一結(jié)論就是房屋成交價(jià)格大幅度上升。我們還援引了后一個(gè)數(shù)據(jù)，即貸款成本持續(xù)上升，因?yàn)槿狈杀葦?shù)據(jù)，但6.6%貸款成本，至少高于09年或者10年7折利率的65%以上(年利率5.58%的7折為3.9%，)。

    上面的所有分析，我們都是在就數(shù)據(jù)本身進(jìn)行分析，這里真正的問題開始出來了。在這之前，我們?cè)谠龂医y(tǒng)計(jì)局公布的全國數(shù)據(jù)：上半年，全國商品房銷售面積44419萬平方米，同比增長(zhǎng)12.9%。商品房銷售額24589億元，同比增長(zhǎng)24.1%。銷售價(jià)格增長(zhǎng)9.9%。個(gè)人按揭貸款4181億元，下降7.9%。在援引一個(gè)更宏觀的數(shù)據(jù)，今年上半年新增貸款總額為4.17萬億，同比下降10%。到此時(shí)，所有的問題都已經(jīng)出來了。第一今年按揭貸款盡管同比出現(xiàn)下跌，但跌幅低于新增貸款跌幅3%，或者說，相比于整個(gè)貸款總量而言，按揭貸款仍然呈現(xiàn)出增長(zhǎng)狀態(tài)。這里關(guān)系到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)了，用太長(zhǎng)的篇幅來論述宏觀經(jīng)濟(jì)不是本文想要進(jìn)行的，答案是新增貸款難以保持高位增長(zhǎng)的情況下，個(gè)人按揭貸款在相應(yīng)的比例區(qū)間的情況下也難以保持高速增長(zhǎng)，這里的形成了一個(gè)函數(shù)關(guān)系：即貸款總額和貸款面積和價(jià)格的比例關(guān)系。很明顯，價(jià)格和面積呈現(xiàn)出反比，貸款總額是函數(shù)，這種推論如果成立，那么對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，結(jié)論顯得如此不言而喻。

    上面的分析，距離我們想要得到的答案還有50%的距離。“截至2011年5月末，重慶全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資651.93億元，同比增長(zhǎng)40.19%；重慶市房屋施工面積達(dá)到16523.22萬平方米，同比增長(zhǎng)39.53%，是2001年以來的同期最高水平。”“上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元，同比增長(zhǎng)32.9%，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積405738萬平方米，同比增長(zhǎng)31.6%”如果僅僅是這組數(shù)據(jù)，也許無法說明問題的全部，相對(duì)于2009年，2010年重慶市施工面積增長(zhǎng)4300萬方左右，同比增長(zhǎng)80%，如果把這個(gè)數(shù)據(jù)換算到2009年，那么今年新增施工面積按照這種速度遞增，全年新增施工面積將達(dá)到2009年的252%，這是一個(gè)非常驚人的數(shù)據(jù)。全國施工面積相對(duì)于重慶而言較小，2010年上半年同比增加28.7%，今年同比去年增加23.6%，換算到2009年，也會(huì)增加59%。如果將新增施工面積與當(dāng)前預(yù)售數(shù)據(jù)和銷售數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)對(duì)比，1—5月累計(jì)新增銷售存量310萬方，占銷售量的59%(全國預(yù)售數(shù)據(jù)不可得)，6月持續(xù)了預(yù)售許可證放量大于成交量的現(xiàn)狀。這里的結(jié)論即，在目前的市場(chǎng)情況下，一方面市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)持續(xù)增加；二是市場(chǎng)成交量短期很難放大(與限購無關(guān)，與銀行信貸總量相關(guān))，而在政府和房地產(chǎn)開發(fā)商博弈中還夾雜著非理性心態(tài)，即雙方對(duì)賭誰會(huì)最先讓步的情況下，雙方都不到最后一步，誰也不會(huì)輕易投降，這里掩蓋的事實(shí)是，市場(chǎng)成交量下降的真實(shí)因素是信貸的萎縮，信貸的萎縮其實(shí)本質(zhì)上與政府行業(yè)調(diào)控政策沒有關(guān)系，但政府將這個(gè)當(dāng)做了自己的武器，而開發(fā)商會(huì)視為自己被這個(gè)武器所傷害。因此這場(chǎng)搏斗注定的結(jié)果必然是一方倒下為讓步的前提。但如果我們的分析成立的話，那么這場(chǎng)搏斗的結(jié)局則在于雙方會(huì)同時(shí)倒下，而不是其中一方。

    在上述分析過程中，我們還遺漏了一組結(jié)構(gòu)性的數(shù)據(jù)，即相對(duì)于今年限購城市的房?jī)r(jià)上漲較緩，非限購城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出較為明顯的漲幅，我們繼續(xù)以重慶市數(shù)據(jù)為例。從人行的數(shù)據(jù)來看，今年1—5月全市成交均價(jià)為5122元，主城區(qū)成交均價(jià)與去年同比持平。但如果我們將兩個(gè)成交量的結(jié)構(gòu)性因素校正以后，我們得到的價(jià)格是郊縣較去年上漲13%，現(xiàn)在我們可以得到完整的市場(chǎng)現(xiàn)狀，即非限購城市的重慶郊縣，今年量?jī)r(jià)同步上漲；主城即限購城市屬于量穩(wěn)價(jià)跌的狀況，如果這個(gè)推論放到二三線城市限購以后繼續(xù)成立，那么最后一輪房產(chǎn)價(jià)格上漲將是鄉(xiāng)鎮(zhèn)等最末端的產(chǎn)品成交量?jī)r(jià)同步上漲，也就意味著最后徹底由農(nóng)村來承擔(dān)整個(gè)調(diào)控的最后的后果。如果真如此，那么房?jī)r(jià)下跌的后果，恐怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是經(jīng)濟(jì)問題這么簡(jiǎn)單。

    該是我們完整得出答案的時(shí)候了，即二三線城市限購本質(zhì)上的問題在于中央政府對(duì)市場(chǎng)判斷的錯(cuò)位，上半年市場(chǎng)上行的核心因素依然是信貸供應(yīng)總量較為充分，且因?yàn)槿ツ晔袌?chǎng)基本無存量導(dǎo)致的市場(chǎng)存量壓力不大，以及上半年土地市場(chǎng)的成本推動(dòng)所致。限購導(dǎo)致了限購城市平穩(wěn)運(yùn)行，次一級(jí)城市泡沫上升的現(xiàn)狀；而如果邏輯成立，那么限購城市下壓的話，將導(dǎo)致更下一級(jí)城市的泡沫形成，這樣地產(chǎn)整體泡沫完全形成。而承擔(dān)泡沫的成本則是全社會(huì)共同承擔(dān)，但農(nóng)村成了本輪泡沫巔峰的接盤者。泡沫是否破裂，唯一的出路在于人民幣能否形成國際通行貨幣，如果不能，那么泡沫破裂的可能性將不可避免。而在本輪調(diào)控過程中，市場(chǎng)雙方依然處于惡性博弈的過程中，其結(jié)果是以銷售存量上升為籌碼的，如果持續(xù)的加碼的對(duì)抗到最后，那一天的存量終究會(huì)變成壓死樓市的這根稻草！