樓市觀察：“限購”商品房 莫忘“控地價”

歷來的調(diào)控從來就沒有從土地財政和交易環(huán)節(jié)的稅費著手，相反，土地出讓金往往越拍越高、稅費越加越重，最終這種負(fù)擔(dān)都進入房價，讓消費者承擔(dān)。

7月18日，統(tǒng)計部門發(fā)布的2011年6月份的房屋數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市的新建商品房房價同比上漲4.42%，環(huán)比上漲0.1%。6月份，在70個城市的新建商品住宅價格指數(shù)中，環(huán)比上漲的有44個，大都是非“限購”城市及部分限購力度不大的二、三線城市，限購最嚴(yán)格的京滬廣深四個特大城市的同比漲幅僅為3.85%。

正是因為這次全國房屋上漲的主要源頭是那些沒有限購的二、三線城市，所以樓市調(diào)控的范圍擴大了，規(guī)定：已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。

限購政策正在被當(dāng)作靈丹妙藥推向全國。但必須要明確，限購政策是以部分禁止交易的方式，用行政的手段干預(yù)市場，只是一種權(quán)宜之計。如果房屋市場調(diào)控政策長期有效和合理，符合市場經(jīng)濟的要求，則需要尋求導(dǎo)致中國房屋價格屢創(chuàng)新高甚至是越控越高的怪圈的根本原因。

對于到底是誰才是導(dǎo)致房屋價格高漲的主要原因，官方和民間看法并不一致。官方屢次出臺針對開發(fā)商和投機資金的調(diào)控政策。市場卻普遍認(rèn)為，土地財政和繁重的稅費才是造成房屋價格上漲的第一位的原因。

土地部門發(fā)布的全國主要城市地價監(jiān)測分析顯示，二季度全國主要監(jiān)測城市地價總水平為3000元/平方米，同比增長8.85%；超過六成的主要監(jiān)測城市地價環(huán)比增速放緩，但同比漲幅仍高位運行。土地價格的增幅二倍于70個大中城市的新建商品房房價增幅，無疑顯示了地價是房屋價格上漲的第一推動力。

同時，來自一個開發(fā)商的數(shù)據(jù)也證明了這一點。近日位于杭州市濱江區(qū)的“錢塘帝景”樓盤，開盤之際將“開發(fā)成本及銷售價格組成”的明細(xì)公布在售樓處。該樓盤銷售均價為27500元/平方米，成本高達20975元/平方米，其中“土地使用權(quán)取得費”和“稅金”，兩項相加達到13078元/平方米，占成本總額的62%以上。

現(xiàn)在沒有證據(jù)表示這個開發(fā)商的數(shù)據(jù)不真實和不具有代表性，那么我們暫時就可以從這個數(shù)據(jù)中看出誰才是導(dǎo)致房屋價格上漲的主要力量。那么多年來房屋價格越調(diào)越漲的原因就很清楚，因為歷來的調(diào)控從來就沒有從土地財政和交易環(huán)節(jié)的稅費著手，相反，土地出讓金往往越拍越高、稅費越加越重，最終這種負(fù)擔(dān)都進入房價，讓消費者承擔(dān)。

因此，樓市調(diào)控未來該從“限購”轉(zhuǎn)向“控地價”了。比如，限制房屋價格上漲的城市，其土地出讓金的單價和總額，不得超過上年同期等等，就是一個類似“限購”的措施。

當(dāng)然，控地價與限購一樣，都是一種行政措施，都是短期的權(quán)宜之計。一旦全國房屋價格猛烈上漲的勢頭被抑制，這些措施都應(yīng)該盡快取消，而代之以其他的市場化手段。作為對于土地財政助漲房價的釜底抽薪之策，該當(dāng)把土地出讓金與物業(yè)稅（或房產(chǎn)稅）統(tǒng)籌考慮，因為土地出讓金與物業(yè)稅（房產(chǎn)稅）不可同時存在，所以控制房屋價格最優(yōu)的措施就是：取消土地出讓金，在此前提下實施物業(yè)稅或房產(chǎn)稅。