易憲容：房地產(chǎn)調(diào)控要害在去除賺錢效應(yīng)

    近十年來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速上漲的根本動(dòng)力就在于住房的賺錢效應(yīng)。因此，要從根本上擠出房地產(chǎn)泡沫，政府就得利用成熟市場(chǎng)行之有效的經(jīng)濟(jì)手段（如信貸及稅收）堅(jiān)決去除住房市場(chǎng)賺錢效應(yīng)，去除住房市場(chǎng)的宏觀工具性，堅(jiān)決、全面、嚴(yán)厲地打擊住房投機(jī)炒作。這才是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控突破困境的關(guān)鍵所在。

    國(guó)內(nèi)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已持續(xù)了一年有半了，盡管有些城市的住房銷售有所下跌，盡管在有些政策部門看來(lái)，這一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得了不小成效，但事實(shí)上這一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控所取得成果還不十分清晰。

    這主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面，一方面，雖然早幾年一線城市快速飆升的房?jī)r(jià)不再快速上漲，但就全國(guó)范圍來(lái)看，房?jī)r(jià)漲勢(shì)并沒(méi)有改變。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局前天發(fā)布的“6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，絕大多數(shù)城市新建商品住宅價(jià)格（不含保障性住房）6月同比繼續(xù)上升，二三線城市領(lǐng)跑房?jī)r(jià)，僅杭州、三亞和南充三個(gè)城市下降，降幅分別為0.7%、2.0%和0.9%。這里就有幾個(gè)問(wèn)題，一是經(jīng)過(guò)2009年至2010年房?jī)r(jià)快速飆升，不少地方的房?jī)r(jià)基數(shù)早就成倍飆升了，現(xiàn)在仍在上漲，說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)在吹；二是盡管國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的要素非市場(chǎng)化及住房商品的市場(chǎng)化畸形市場(chǎng)，但房?jī)r(jià)仍然是市場(chǎng)得以發(fā)展的根本動(dòng)力。如果房?jī)r(jià)沒(méi)有變動(dòng)，那么這個(gè)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控效果就要大打折扣。

    另一方面，房地產(chǎn)泡沫延伸的范圍越來(lái)越廣，影響的深度越來(lái)越深。經(jīng)過(guò)兩三年的時(shí)間，一線城市房地產(chǎn)泡沫的示范已遍及全國(guó)。因?yàn)橐褜⒔^大多數(shù)中低收入民眾完全排除在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，各地的住房空置率高得驚人。請(qǐng)注意，這里所說(shuō)的住房空置率不僅指沒(méi)有銷售出去的住房，還包括大量投機(jī)炒作者手中持有的住房。我最近到了不少二三線城市，看到有些小區(qū)已經(jīng)入市六七年了，可入住率尚不及一半。這種情況不僅說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫巨大、房地產(chǎn)泡沫破滅的金融風(fēng)險(xiǎn)很高，而且造成了整個(gè)社會(huì)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

    那么，被市場(chǎng)認(rèn)為是史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策為何所起作用還不明顯？有人認(rèn)為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之所以效果不彰，就在于所謂的“住房剛性需求”，房?jī)r(jià)再高也得有房住，傾家蕩產(chǎn)也得買房。也有人說(shuō)，房?jī)r(jià)過(guò)高是地方政府土地財(cái)政過(guò)度，是政府與住房相關(guān)的稅收收得過(guò)多；也有人說(shuō)是房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)暴利的貪婪等。在筆者看來(lái)，諸如此類推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素都是表象，不是原因。

    就說(shuō)“住房剛性需求”吧，居住權(quán)是現(xiàn)代文明社會(huì)的天賦人權(quán)，每個(gè)人都必須有基本的居住條件保證。但這是國(guó)家的職責(zé)。如果住房作為商品需要用貨幣來(lái)購(gòu)買時(shí)，特別是當(dāng)房?jī)r(jià)高得讓絕大多數(shù)人都無(wú)力承受時(shí)，這種居住的天賦人權(quán)是無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)來(lái)完成的。也就是說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)高到絕大多數(shù)人沒(méi)有支付能力購(gòu)買時(shí)，這種基本的住房需求早就遠(yuǎn)遠(yuǎn)地拋離出了住房市場(chǎng)。而進(jìn)入住房市場(chǎng)的只能是那些可利用過(guò)高的銀行杠桿投機(jī)炒作者。如果房?jī)r(jià)過(guò)高，房地產(chǎn)泡沫巨大，整個(gè)住房市場(chǎng)都是利用過(guò)高的銀行杠桿的投機(jī)炒作者，那么當(dāng)信貸可獲得性便利、融資成本低或投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于融資成本、投機(jī)炒作成本低時(shí)，這些住房的投機(jī)炒作需求是無(wú)限的。政府希望通過(guò)增加住房供給來(lái)解決這種住房的需求，只能如擔(dān)沙填海。

    還有，當(dāng)前住房?jī)r(jià)格過(guò)高，也不在于地方政府土地財(cái)政及住房稅收在住房?jī)r(jià)格中的比重多高。因?yàn)?，一則如果房?jī)r(jià)是成本定價(jià)，那么房地產(chǎn)就算有暴利，房?jī)r(jià)也不會(huì)推得如此之高；二是無(wú)論是住房成本定價(jià)，還是住房暴利獲得，其利益實(shí)現(xiàn)都得通過(guò)最終商品來(lái)實(shí)現(xiàn)。為何住房?jī)r(jià)格能越飆越高？根本上就在于此時(shí)住房是投資產(chǎn)品而不再是消費(fèi)品。消費(fèi)產(chǎn)品的價(jià)格能在有限的供求關(guān)系變化中形成，但投資產(chǎn)品的價(jià)格則完全由市場(chǎng)預(yù)期來(lái)決定。在樓市，這種市場(chǎng)預(yù)期又源自住房投資者對(duì)住房政策的理解。因此，地方土地財(cái)政及住房稅收在住房?jī)r(jià)格中比重再高，假如不能通過(guò)住房商品售出，這些收益都是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。而改變住房屬性或讓住房成為投機(jī)炒作工具、賺錢工具后，企業(yè)的暴利、地方政府的土地財(cái)政收入增長(zhǎng)才有可能。

    可以說(shuō)，近十年來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速上漲的根本動(dòng)力就在于住房的賺錢效應(yīng)。如果不對(duì)住房賺錢效應(yīng)采取真正傷筋動(dòng)骨的政策來(lái)遏制，那么這些房地產(chǎn)政策要達(dá)到目的是不可能的。從人類文明社會(huì)出現(xiàn)以來(lái)，無(wú)論是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)國(guó)家，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家還是經(jīng)濟(jì)落后國(guó)家，沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家的住房政策會(huì)保護(hù)少數(shù)人利用公有土地資源通過(guò)住房投機(jī)炒作來(lái)牟取暴利的。當(dāng)住房成了極少數(shù)人賺錢牟取暴利的工具時(shí)，全國(guó)絕大多數(shù)人的利益被掠奪與損害，并產(chǎn)生了諸多社會(huì)矛盾與利益沖突。如果房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不從這樣的根本問(wèn)題上入手，堅(jiān)決去除住房投機(jī)炒作的賺錢效應(yīng)，仍然堅(jiān)持住房市場(chǎng)的工具性，那么生產(chǎn)的住房越多，整個(gè)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)所面臨的矛盾與問(wèn)題則越多。無(wú)論是增加保障性住房的生產(chǎn)，還是增加土地供給擴(kuò)大商品住房供應(yīng)，最后結(jié)果都不外乎是更多的人進(jìn)入住房市場(chǎng)逐利。在只要持有住房就有利可圖的情況下，無(wú)論是商品住房還是保障性住房，投機(jī)者又怎能不千方百計(jì)逐利？特別是這種住房賺錢效應(yīng)隨房?jī)r(jià)飆升在進(jìn)一步強(qiáng)化與擴(kuò)展時(shí)，如果政府住房宏觀調(diào)控政策不從這個(gè)要害之處入手，僅是采取限購(gòu)、限價(jià)、市場(chǎng)管理等措施，那么住房投機(jī)逐利者更會(huì)無(wú)所不在。

    總之，要讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到根本上的調(diào)整，擠出房地產(chǎn)泡沫，政府就得利用成熟市場(chǎng)行之有效的經(jīng)濟(jì)手段（如信貸及稅收）堅(jiān)決去除住房市場(chǎng)賺錢效應(yīng)，去除住房市場(chǎng)的宏觀工具性，堅(jiān)決、全面、嚴(yán)厲地打擊住房投機(jī)炒作，并讓這些住房投機(jī)炒作血本無(wú)歸。這才是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控突破困境的關(guān)鍵所在。