朱述古：商品房調(diào)控“組合拳”應(yīng)伸向既得利益者

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，個(gè)別二三線城市房?jī)r(jià)上漲近期明顯偏快。

    有關(guān)人士認(rèn)為，一線城市因限購而擠出的投機(jī)資本進(jìn)入人均收入、購房支付能力更低的二三線、中小型城市，將導(dǎo)致更大的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

    有鑒于此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部開始調(diào)查分析部分二、三線城市和中小城市房?jī)r(jià)快速上漲的成因，并草擬新一輪的限購城市的名單，逾20個(gè)二線城市有望列入。（《中國(guó)證券報(bào)》7月18日）。

    這項(xiàng)決策很可能令開發(fā)商始料不及。

    一線城市因限購政策導(dǎo)致價(jià)格松動(dòng)，開發(fā)商市場(chǎng)贏利能力減弱，普遍愿望是盡早解凍限購政策。

    但現(xiàn)在的情況是，不僅一線城市的限購政策繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，還將擴(kuò)展到二、三線城市。

    限購政策履蓋面的拓展，至少可以從三方面解讀。

    其一，一線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)證明，限購政策是行之有效的調(diào)控手段；

    其二，一線城市的限購政策對(duì)炒房資金產(chǎn)生了擠出效應(yīng)。游資沒有資格在一線城市投機(jī)購房，迅速把戰(zhàn)線轉(zhuǎn)向二、三線城市，推高了二、三線城市房?jī)r(jià)。

    其三，限購措施不會(huì)是權(quán)宜之計(jì)，很可能在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)廣泛推行。

    限購令擴(kuò)展至二、三線城市，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)“深度降溫”之說顯得有些危言聳聽，但開發(fā)商面臨新一輪大考勢(shì)所必然。

    更何況，目前二、三線城市商品住房投資已經(jīng)過熱，庫存問題漸趨嚴(yán)重。

    一旦推行限購令，購房者持幣觀望的心理預(yù)期更趨強(qiáng)烈，存量住房將繼續(xù)增加，開發(fā)商割肉銷售的場(chǎng)面必將出現(xiàn)，實(shí)力相對(duì)薄弱的開發(fā)商將在殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中自動(dòng)退場(chǎng)。

    事實(shí)證明限購令對(duì)于房?jī)r(jià)下降是一劑立竿見影的猛藥，這種猛藥有助于促使開發(fā)商的利潤(rùn)回落到合理區(qū)間。

    但很顯然的是，如果在差別化信貸政策和稅收政策諸方面配合不力，單兵突進(jìn)的限購政策很可能令開發(fā)商遭受沉重的內(nèi)傷，因?yàn)槎?、三線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和風(fēng)險(xiǎn)承受能力畢竟無力與一線城市相提并論。

    促使房?jī)r(jià)回落到合理范圍，既關(guān)乎經(jīng)濟(jì)安全，更關(guān)乎社會(huì)公平正義。

    在這種背景下，政府調(diào)控的其他“組合拳”應(yīng)該及時(shí)跟進(jìn)。

    其中應(yīng)包括對(duì)用于自住的首套住房購買者采取更優(yōu)待的信貸政策，更應(yīng)包括增大多套住房和超面積住房持有者的成本。

    而對(duì)于包括炒房者在內(nèi)的多套住房囤積者，應(yīng)該在持有和交易環(huán)節(jié)征收高額的累進(jìn)稅。