樓市拐點聞聲：多地庫存15個月才能賣完

　　樓市調(diào)控的“螺絲”沒有放松，全國房價的漲幅繼續(xù)趨緩。

　　國家統(tǒng)計局昨日 (7月18日)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月，全國70個大中城市中，共有26個城市的新建商品住宅(不含保障房)價格環(huán)比下降或持平，比5月增加了6個，繼續(xù)呈現(xiàn)“擴大”勢頭。

　　但同比來看，價格下降的城市卻僅有3個，其余67個城市房價均有所上漲，漲幅回落的城市有28個。值得注意的是，在明確限購的39個城市中，6月份新建商品住宅價格同比漲幅平均為4.23%；而非限購的31個城市中，價格平均漲幅為4.66%。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，隨著國務(wù)院急令限購范圍擴大到二三線城市，未來的調(diào)控手段也將繼續(xù)趨緊，受資金和庫存等壓力影響，三季度房價或迎來拐點。

　　“限購令”越嚴(yán) 房價漲幅越緩

　　統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年6月，全國70個大中城市中，房價下降的城市有12個，持平的城市有14個，均比5月份有所增加。而在價格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過0.5%。

　　其中，北京、上海、廣州和深圳的新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.1%、0.1%、0.2%和0.1%，除北京持平外，其余3個城市的漲幅持續(xù)縮小。若算上保障房因素，6月份北京的新建住宅價格已與上月持平。

　　今年以來，國家統(tǒng)計局改變了房價發(fā)布方式，僅公布每個城市的房價漲勢，而不再統(tǒng)計70大中城市房價的平均漲幅。按照新的統(tǒng)計方法，今年以來，房價環(huán)比持平和下降的城市持續(xù)增加。

　　二三線城市是房價上漲的主要拉動力。在新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市中，以沈陽、長沙、銀川、烏魯木齊為主的13個城市的價格漲幅超過0.3%。

　　同比來看，“限購”則成為影響房價的重要因素。6月房價同比漲幅最高的烏魯木齊，漲幅達9.3%。此外，秦皇島漲幅為8.6%，南昌、蘭州為8.4%，長沙為8.3%，洛陽為8.2%，丹東為8%。而這些均為非限購城市及部分限購力度不大的城市。

　　北京中原地產(chǎn)根據(jù)官方數(shù)據(jù)計算得出，在明確限購的39個城市中，6月份新建商品住宅價格同比漲幅平均為4.23%；非限購的31個城市中，價格平均漲幅為4.66%。而限購最嚴(yán)格的京滬穗深4個一線城市，同比漲幅僅為3.85%。

　　多地“存貨”積壓嚴(yán)重

　　除價格外，“限購令”首先影響的是成交量。從官方數(shù)據(jù)可以看出，盡管今年上半年全國商品房銷售面積同比增長12.9%，但在一些限購熱點城市，市場整體成交量仍在下滑。

　　以限購最嚴(yán)的北京為例，數(shù)據(jù)顯示，上半年北京市商品房成交量下滑近三成，投資需求基本歸零。在戶籍門檻的限制下，北京外地購房者的比例已降至10%以內(nèi)。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，當(dāng)前北京市場的商品住宅庫存已超過15萬套(期房+現(xiàn)房+二手房)，按照當(dāng)前的銷售進度，可供15個月消化。

　　北京并非個案。去年以來，隨著房地產(chǎn)投資高企和新開工面積不斷增加，限購城市的庫存正在不斷積壓。根據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，截至7月初，全國11大重點城市的存貨總量達到63.4萬套，環(huán)比上漲0.9%。

　　數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前上海的住房存量需要12.4個月的時間消化，深圳、武漢、杭州、蘇州和寧波等城市的庫存消化期均超過15個月。

　　北京中原地產(chǎn)預(yù)計，限購城市可能由現(xiàn)在的41個擴大到超過100個，并使得下半年的房地產(chǎn)銷售面積下調(diào)可能超過兩成。同時，對信貸、稅收等政策的強化，將迫使部分開發(fā)商開始促銷求量。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，位于北京市通州區(qū)的“珠江拉維小鎮(zhèn)”項目，近期報出的價格在14500元/平方米，比該項目去年12月的售價下降近半。自去年10月以來，作為北京市庫存量最大的通州區(qū)，19個新增住宅項目的簽約率僅為22%。