高壓下的降溫：上半年全國地產(chǎn)市場走勢述評

全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)17日晚發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2011年第二季度全國地價總體水平小幅上升，環(huán)比增速持續(xù)回落。長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海全國三大區(qū)域綜合地價環(huán)比增速均呈回落態(tài)勢；長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)綜合地價同比增速也呈回落態(tài)勢。

在中央政府及地方政府不斷加大保障房建設(shè)力度，限購、限貸、限價“三限”日趨嚴厲的政策高壓下，地產(chǎn)市場逐步平緩回調(diào)趨于降溫。但經(jīng)濟總體增長、通貨膨脹預(yù)期及持幣者入市“避脹”形勢下，土地價格總體反彈壓力不可低估。

六成城市地價環(huán)比增速趨緩

由國土資源部土地利用管理司和中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布的這一監(jiān)測報告指出，2011年第二季度，全國主要監(jiān)測城市中，超過六成城市綜合地價環(huán)比增速較上一季度有所放緩，漲幅超過5．0％的城市僅有兩個。而居住地價變化與綜合地價狀況基本保持了一致。

在今年一季度的監(jiān)測中，由于宏觀經(jīng)濟、市場預(yù)期、通脹因素及調(diào)控政策等綜合作用，雖然全國地價總水平仍小幅上升，但百姓最關(guān)注的居住用地價格漲幅回落引領(lǐng)總體趨勢。第二季度監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，居住地價變化與綜合地價增速趨緩基本保持一致。超過六成城市的居住地價環(huán)比增速有所回落，其中南北兩大熱點城市北京、杭州居住地價略有下降，降幅分別為0．58％和0．53％。而溫州等四個城市二季度居住地價出現(xiàn)負增長。近五成監(jiān)測城市居住地價同比增速有所回落。

值得注意的是，在嚴厲的調(diào)控政策持續(xù)加碼的背景下，商品住房交易量下降，交易價格有所松動，受間接影響，二季度各用途地價增速較上一季度均有所放緩。全國商業(yè)、居住、工業(yè)地價環(huán)比增幅分別為2．77％、2．17％、1．13％，較上一季度分別下降了0．56、0．27和0．30個百分點。在政府對商品住宅交易嚴格限制下，投資持續(xù)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，二季度全國商業(yè)地價環(huán)比、同比增長率均為最高。商業(yè)地產(chǎn)是成為地產(chǎn)資本“蓄水池”還是新泡沫，值得高度關(guān)注。

不讓二三線城市變成規(guī)避調(diào)控區(qū)

在東部沿海全國三大區(qū)域綜合地價環(huán)比增速回落同時，二季度綜合地價環(huán)比漲幅前十位城市中，濰坊、黃石、淮南、北海、南寧、重慶等二三線或西部城市赫然在列。而二季度綜合地價同比漲幅超過20．0％的城市為昆明、深圳、石家莊、南寧。二三線以及西部地區(qū)城市地價總體處于升溫通道。

國土資源部最新公布的土地違法情況顯示，上半年，西部地區(qū)土地違法案件同比上升逾50％。國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤說，上半年國土資源違法違規(guī)形勢一大特點，就是違法用地面積東部下降12．5％、中部下降1．2％，而西部上升50．6％。而東部、中部欠發(fā)達地區(qū)違法用地也呈上升趨勢?？傊?jīng)濟欠發(fā)達、起步比較晚的地區(qū)，違法用地呈現(xiàn)上升趨勢，而且上升幅度較大。一些原來在江浙、廣東特別是占地面積較大的項目逐步向西部轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢明顯。值得警惕的是，要防止產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移變成鋪張浪費、投機炒作的轉(zhuǎn)移。

中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松在發(fā)布今年第一季度全國城市地價監(jiān)測報告時就警告“隨著大中城市房地產(chǎn)炒作熱度的梯度轉(zhuǎn)移，要防止中小城鎮(zhèn)的住房及土地價格的跟風上漲”。在二季度監(jiān)測報告中，她再次強調(diào)“謹防三、四線城市曲線規(guī)避調(diào)控政策現(xiàn)象，以免土地市場再度過熱。”

地產(chǎn)市場長期理性亟待制度破題

據(jù)全國城市地價動態(tài)監(jiān)測組分析，上半年持續(xù)收緊的調(diào)控政策迫使地價漲幅回調(diào)。預(yù)計下半年，隨著緊縮性政策細化和落實、貨幣信貸常態(tài)回歸，市場整體寬裕流動性逐步有效回籠以及調(diào)控政策威力繼續(xù)釋放，各主要城市居住地價將總體趨穩(wěn)。

今年以來，中央及地方政府不斷加大保障房建設(shè)力度，在限購、限貸、限價“三限”政策日趨嚴厲的政策基礎(chǔ)上，銀根進一步收緊，上半年六次上調(diào)存款準備金率、兩次加息，對開發(fā)企業(yè)資金面的持續(xù)施壓，使企業(yè)高價搶地狀況基本緩解，房價地價逐步平緩回調(diào)。但是，持續(xù)向好的國民經(jīng)濟支撐了地產(chǎn)場穩(wěn)中有升態(tài)勢。強勁的剛性需求，加上通貨膨脹率持續(xù)高漲、人民幣升值預(yù)期導致境外熱錢流入，持幣觀望者在“避脹”需求壓力下開始入市等，土地價格總體水平反彈壓力不容忽視。

綜合各類因素，要避免地產(chǎn)市場再度過熱，目前一要謹防地方政府落實中央政策的力度有所弱化，二要謹防三四線城市曲線規(guī)避調(diào)控政策。與此同時要看到，目前我國房地產(chǎn)市場調(diào)控中的一些根本難題尚未有效破解，如土地、金融、稅收等政策的綜合協(xié)調(diào)能力有待提高，地方政府追求局部經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在沖動依然強烈等等，都屬于長期的制度性因素，亟待從體制改革層面早日有效破題。