李戰(zhàn)洪：降價之惑？

     新政、調(diào)控、降價，可以說是當(dāng)前樓市最敏感的話題，對此，發(fā)表自己的一些看法。

    2011，房企比的就是生存能力？

    首先，必須理清一個基本態(tài)勢：從全國市場來看，大多城市目前樓市成交量的下降臨近“僵持”的地步，換言之，市場在目前的價格水平，成交縮量的格局難以改變。

    站在政策層面來說，經(jīng)過前一階段的調(diào)控，遏制房價快速上漲的“政策第一目標(biāo)”已經(jīng)達(dá)到，不少地方的房價甚至零增長。但隨著宏觀調(diào)控的深入、CPI的上揚(yáng)創(chuàng)新高，調(diào)控目標(biāo)可能有所變化，相關(guān)部門已經(jīng)不再滿足“遏制房價快速上漲”的第一目標(biāo)，“希望房價下降”已經(jīng)成為“第二目標(biāo)”，因此，也出臺了更多打壓房價的關(guān)聯(lián)政策。

    從下半年的資金供應(yīng)情況和市場環(huán)境來看，房企資金鏈將更加趨于緊張。當(dāng)成交量下降到一定程度，以價促量，是不可改變的，開發(fā)商以降價換取成交量，滿足開發(fā)商現(xiàn)金流的需求將成為一種趨勢。

    2011年，房企比的就是生存能力。

    房價最多有10%-20%的降幅？

    從過去的經(jīng)驗來看，開發(fā)商往往把“降價”叫做“優(yōu)惠”。一旦公開大幅度降價，往往容易導(dǎo)致部分老業(yè)主心理失衡，類似的案例在2008年下半年，房價下跌到底的時候多次上演。另一方面，相比一線城市心態(tài)的成熟，二三線城市業(yè)主情緒波動可能更大，這也是開發(fā)商諱言降價的重要原因。

    事實上，房地產(chǎn)的成本一直都在增加，這個時候要降價，更多降的是開發(fā)商的利潤了，個人認(rèn)為,大多城市目前房價最多有10%到20%的降幅。

    站在房地產(chǎn)發(fā)展大局來看，隨著城市化的進(jìn)程推進(jìn)和中國老百姓根深蒂固的購房置產(chǎn)情節(jié)，稀缺性、穩(wěn)定性的房地產(chǎn)品仍然是對抗通脹的主要選擇，這也決定了未來市場的向上走勢。   

    房價有一個波谷波峰的周期性規(guī)律，考驗的就是購房者的心理承受能力，一個健康的房地產(chǎn)市場，需要購房者和開發(fā)商兩者同時成熟。 

    房企以怎樣的策略降價最符合實情？

    如何有節(jié)奏、有策略的制定價格方案是一門必修課。個人比較欣賞南方一些房企的做法，就是明明白白的降價，比如直接告訴購房者八五折優(yōu)惠。不過考慮到本地市場的實際情況，目前也有如“特惠房”、“團(tuán)購”這樣的價格策略，畢竟直接降價可能會引發(fā)較大的“后遺癥”。

    站在更高的層面，房企需要研究如何實現(xiàn)和政策同步的能力，這體現(xiàn)了房企的社會責(zé)任。房企必須把握“和諧、穩(wěn)定、降價”三者之間的平衡，在這樣的前提下實現(xiàn)資金的回流。

    價格的下行趨勢將何時結(jié)束？

    房地產(chǎn)是一個具有周期性規(guī)律的行業(yè)，往往是一個“大年”后跟著一個“小年”，不過考慮到2009年、2010年連續(xù)兩年大年之后，2011年和2012年可能成為一個漫長的兩個連續(xù)“小年”。換言之，從今年8月份到明年上半年，很可能出現(xiàn)未來十年難遇的買入點。