樓市庫(kù)存日趨嚴(yán)重 下半年價(jià)格下調(diào)壓力顯著增大

　　據(jù)一專業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)透露，渣打銀行一項(xiàng)針對(duì)二、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查顯示，在調(diào)控大背景下，部分二、三線城市房地產(chǎn)銷量下滑，庫(kù)存問(wèn)題日趨嚴(yán)重，今年下半年住房庫(kù)存很可能繼續(xù)增加，價(jià)格下調(diào)壓力顯著增大。

　　渣打銀行調(diào)查顯示，目前，35個(gè)大城市房屋庫(kù)存相當(dāng)3個(gè)月銷量，這一數(shù)據(jù)在今年下半年很可能繼續(xù)增加，預(yù)計(jì)到年底庫(kù)存將上升到相當(dāng)于7個(gè)月的銷量，其中，二線城市的庫(kù)存問(wèn)題將尤為突出。

　　一方面庫(kù)存加大，而另一方面許多城市的住房交易量明顯下降。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)各限購(gòu)城市新建商品住宅成交量環(huán)比均出現(xiàn)了明顯的下滑，其中一線城市成交量環(huán)比減少了29.3%，限購(gòu)范圍內(nèi)的二線城市也減少了23.3%。

　　然而人們注意到，交易量的明顯萎縮并沒(méi)有是樓市的價(jià)格出現(xiàn)顯著下降。渣打銀行的調(diào)查也顯示，30家開發(fā)商中，只有7家表示過(guò)去6個(gè)月中，其所在城市的新建住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下降，10家表示價(jià)格持平；二手房方面，半數(shù)受訪開發(fā)商稱所在城市房?jī)r(jià)沒(méi)有發(fā)生變化，8家表示價(jià)格上漲1%到10%，只有4家稱價(jià)格出現(xiàn)適度下降。

　　延續(xù)了過(guò)去兩年以來(lái)的嚴(yán)厲調(diào)控，中央各部委及各地方政府紛紛出臺(tái)了嚴(yán)厲的“限購(gòu)”和“限貸”政策。但中原集團(tuán)認(rèn)為，從目前看房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)尚未達(dá)成，下半年政策難言放松。破冰在即，量?jī)r(jià)交換將是大勢(shì)所趨。

　　北京中原最近一份京滬廣深的存銷比表明，北京為14.8，存銷比創(chuàng)3年來(lái)最高。即在不新開盤的情況下，市場(chǎng)可售房源可供按照之前半年的平均水準(zhǔn)銷售近15個(gè)月。上海的存量按照上半年的銷量情況，需要12.4個(gè)月。北京超過(guò)上海。而深圳、武漢、杭州、蘇州、寧波等城市形勢(shì)更不樂(lè)觀，均已超過(guò)15個(gè)月。7月初11大重點(diǎn)城市的存貨總量達(dá)到63.4萬(wàn)套，環(huán)比上漲0.9%，存貨總量繼續(xù)創(chuàng)新高。以北京為例，逼近11萬(wàn)套，也創(chuàng)今年高點(diǎn)。相比春節(jié)前上漲了近1.5萬(wàn)套，預(yù)計(jì)促銷和降價(jià)將被越來(lái)越多的樓盤采用，而促銷和降價(jià)的幅度也會(huì)越來(lái)越大，買方市場(chǎng)或?qū)⒌絹?lái)。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，市場(chǎng)從量跌到價(jià)跌的變化將在三季度趨于明顯。價(jià)格調(diào)整從結(jié)構(gòu)性到普遍性的變化也將在三季度明顯。最近政策頻出，預(yù)計(jì)3季度房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)很可能繼續(xù)萎縮。一旦占據(jù)目前市場(chǎng)主體的二三線城市限購(gòu)，下半年的房地產(chǎn)銷售面積可能出現(xiàn)明顯的下調(diào)。預(yù)計(jì)下調(diào)幅度可能超過(guò)2成。如果全面執(zhí)行下半年的銷售面積很可能低于4萬(wàn)平米。而庫(kù)存積壓將明顯上漲。在住宅供應(yīng)上漲，而簽約下降的雙重影響下，下半年全國(guó)大部分城市樓市中住宅存銷比有可能超過(guò)2008年。

　　政策繼續(xù)收緊的基調(diào)已定，但是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)許多人持觀望心態(tài)。一是從已經(jīng)執(zhí)行限購(gòu)令的城市看，除京滬廣深等城市執(zhí)行嚴(yán)格，除北京外，其他很多城市執(zhí)行的力度并不大，比如部分城市只限購(gòu)部分城區(qū)、部分房源、而且大部分的限購(gòu)條件也僅為一年納稅。再有，全國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)調(diào)控指標(biāo)都根據(jù)GDP上漲指標(biāo)確定，上漲的余地依然很大。顯然，實(shí)際政策效果取決于各地落實(shí)情況。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析，相比開發(fā)商，地方政府對(duì)樓市“限購(gòu)令”的出臺(tái)可能更著急。開發(fā)商可以采取緩拿地、不拿地的方式應(yīng)對(duì)，而地方政府卻不得不賣地。此前審計(jì)署的數(shù)據(jù)顯示，2010年底，有78個(gè)市級(jí)和99個(gè)縣級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)的債務(wù)率高于100%，分別占兩級(jí)政府總數(shù)的19.9%和3.56%。地方政府的資金鏈可能比開發(fā)商更緊張。目前地方融資平臺(tái)債務(wù)已超10萬(wàn)億，在地方債務(wù)嚴(yán)重的當(dāng)下，很多地方政府高負(fù)債運(yùn)行?，F(xiàn)在土地出讓金已成為地方政府依賴的“錢袋子”。土地出讓收入普遍占地方財(cái)政收入的四成以上，一些地方甚至占到80%以上。而一線城市今年土地收入基本都銳減三成以上，多則達(dá)五成。在保障房建設(shè)資金的壓力下，地方政府大有放松調(diào)控的動(dòng)力。如果限購(gòu)政策蔓延到更多的二、三線城市，在土地出讓金的利益沖動(dòng)下，中央政府在嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，將面臨地方政府潛在的反彈要求和監(jiān)管難度。

　　今年全國(guó)各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)清淡的格局已被業(yè)界普遍認(rèn)同，但房地產(chǎn)市場(chǎng)中非住宅產(chǎn)品將獲投資青睞，也成為今年下半年最大的看點(diǎn)。2011年上半年與住宅銷售消化相反的是，寫字樓銷售同比增加13%。特別在2011年3月限購(gòu)令嚴(yán)格執(zhí)行后，四大城市商品房銷售面積中的寫字樓占比從15%上升至20%。中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，隨著住宅限購(gòu)令在全國(guó)范圍的蔓延，部分資金抽離住宅市場(chǎng)，流入商業(yè)地產(chǎn)，將使短期內(nèi)非住宅產(chǎn)品銷售量出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。在限購(gòu)令退出之前，商業(yè)地產(chǎn)的政策利好因素仍將存在。