最嚴(yán)調(diào)控下樓市銷售創(chuàng)新高 三季度或迎房價(jià)拐點(diǎn)

    在號稱“最嚴(yán)調(diào)控”的政策下，上半年全國樓市銷售仍然創(chuàng)下新高。

    國家統(tǒng)計(jì)局7月13日發(fā)布數(shù)據(jù)稱，今年上半年，全國商品房銷售面積為44419萬平方米，同比增長12.9%，比2009年同期增長30.2%。

    在統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)投資、銷售和新開工面積等指標(biāo)均呈現(xiàn)出向好勢頭。業(yè)界普遍解讀為，1000萬套保障房建設(shè)目標(biāo)任務(wù)的下達(dá)，正在成為樓市的強(qiáng)大推動(dòng)力。

    有分析認(rèn)為，隨著樓市成交結(jié)構(gòu)的變化，今年第三季度，房價(jià)或?qū)⒂瓉韺?shí)質(zhì)性調(diào)整。

    保障房加速“托市”

    數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元，同比增長32.9%。自2009年6月以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資已連續(xù)25個(gè)月超過固定資產(chǎn)投資，保持高速增長。其中，上半年實(shí)現(xiàn)住宅投資18641億元，增長36.1%。

    同期，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積9.94億平方米，同比增長23.6%，增幅雖有所回落，但顯示上半年的市場供應(yīng)仍維持在高位。

    今年1000萬套保障房建設(shè)目標(biāo)的落實(shí)，正在改變房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭分析，受嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響，開發(fā)商的投資熱情不斷降溫，但另一方面，作為政治任務(wù)，保障房投資正在快速補(bǔ)位。

    據(jù)住建部測算，今年新開工1000萬套保障房，共需資金約1.4萬億元，幾乎相當(dāng)于今年前五個(gè)月全國住宅投資總額（13290億元）。但截至5月底，全國保障房開工率只有34%。

    楊紅旭表示，今年下半年，保障房投資仍將高速增長，從而使全年房地產(chǎn)投資增幅保持在30%以上的較高水平。這也將逐漸改變未來的樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

    在一些熱點(diǎn)城市，保障房已經(jīng)成為最主要的拉動(dòng)力。以北京為例，今年1～5月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長4.1%，而同期的政策性住房投資則增長2倍。

    二三線城市現(xiàn)“井噴”

    商品房銷售數(shù)據(jù)意外的向好。今年上半年，全國商品房銷售面積44419萬平方米，同比增長12.9%，比2009年同期增長30.2%。

    從月度看，6月當(dāng)月，全國商品房銷售面積為11487萬平方米，環(huán)比大幅上升43%，同比上升24.9%。在多地實(shí)施限購、限貸等嚴(yán)厲政策的背景下，市場需求仍表現(xiàn)出旺盛的局面。

    事實(shí)上，在“新國八條”出臺(tái)之后的今年4月，全國商品房銷售面積曾一度下滑超過20%，但隨后很快止跌回升，并保持高速增長。

    有分析認(rèn)為，中低價(jià)項(xiàng)目供應(yīng)量加大，以及部分項(xiàng)目推出優(yōu)惠策略，是吸引購房者的主要因素，這也顯示出市場對政策效應(yīng)的不斷化解。

    從區(qū)域來看，對銷售額的貢獻(xiàn)已從一線城市轉(zhuǎn)向二三線城市。北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，今年上半年銷售前10的房企，大部分增加在二三線市場的布局，而其中的很多城市并未實(shí)施限購。

    根據(jù)官方數(shù)據(jù)，今年前五個(gè)月，北京商品房銷售面積比上年同期下降26%，上海同比下降19.1%，不少二三線城市的銷售則表現(xiàn)出“井噴”態(tài)勢。

    資金繼續(xù)“施壓”房價(jià)

    市場向好也體現(xiàn)在房企的賬面上。近期房企發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)普遍亮眼，其中，萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、恒大[簡介 最新動(dòng)態(tài)]等多數(shù)知名房企上半年的銷售額同比增幅超過50%。

    受此影響，截至上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源為40991億元，同比增長21.6%。但增幅比去年同期大幅下降24個(gè)百分點(diǎn)。

    楊紅旭認(rèn)為，在抑制通脹的背景下，三季度融資環(huán)境仍然偏緊，除非開發(fā)企業(yè)能夠通過促銷大規(guī)?；鼗\資金，否則這一指標(biāo)的增幅還可能繼續(xù)收窄。

    分項(xiàng)目看，在商業(yè)銀行放貸額度較少、銀監(jiān)會(huì)不斷重申房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的情況下，個(gè)人住房貸款已連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長。同期，外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模則不斷增大。

    有分析認(rèn)為，在國際資本市場陰晴不定的局面下，海外融資成本高企，風(fēng)險(xiǎn)較大，不可能作為房企資金的主要來源。而截至目前，盡管部分房企成功募集海外資本，但總體仍較謹(jǐn)慎。

    在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，多數(shù)專家均認(rèn)為，資金壓力將迫使開發(fā)商作出價(jià)格調(diào)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]整。從三季度開始，預(yù)計(jì)促銷和降價(jià)策略將被越來越多的樓盤采用，降價(jià)幅度也會(huì)越來越大。

    來自廣發(fā)證券的另一組數(shù)據(jù)則顯示，截至7月初，全國11大重點(diǎn)城市的存貨總量達(dá)到63.4萬套，環(huán)比上漲0.9%，存貨總量繼續(xù)創(chuàng)新高。

    /同步播報(bào)/住建部：年內(nèi)必須完工保障房400萬套　　　　

    在近日召開的全國保障性安居工程推進(jìn)會(huì)上，住建部要求各地保障房必須于今年10月底前全部開工，年底前確保完成400萬套。

    按照要求，今年各地要新開工建設(shè)保障性安居工程1000萬套，這一規(guī)模為歷年最大。據(jù)測算，完成上述任務(wù)共需資金約1.4萬億元，資金也成為影響保障房建設(shè)進(jìn)度的主要因素。

    據(jù)悉，按照住建部的計(jì)劃，保障房開工進(jìn)度為：一季度完成任務(wù)的10%，二季度完成20%，三季度完成30%，四季度完成40%。截至今年5月底，全國各類保障性安居工程房屋共計(jì)開工340萬套，完成年度計(jì)劃的34%。