加息之矛無(wú)法獨(dú)行 樓市調(diào)控難棄行政之手

　　信貸沒(méi)有放松。

　　7月6日晚央行再次宣布加息，自2011年7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后將分別升至3.5%和6.56%，其他期限利率也隨之調(diào)整。此次加息后，房貸利率破七，創(chuàng)下近10年最高。

　　有網(wǎng)友戲謔稱，“銀行加息我買房的心死了，姚明退役了看球的心灰了，捐款遭遇郭美美心冷了。”

　　據(jù)了解，7月加息是去年10月來(lái)的第5次，今年的第3次。去年1月以來(lái)，央行共11次提高存款準(zhǔn)備金率，今年以來(lái)更是保持每月一次的頻率。經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱下半年還有加息的可能性。

　　就像“煮青蛙”的溫水，加息、提高存款準(zhǔn)備金率，累積的效應(yīng)不斷給樓市增壓。西班牙銀行高級(jí)經(jīng)濟(jì)師陳世淵在接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示，政府的進(jìn)一步緊縮政策會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑的拐點(diǎn)，但幅度應(yīng)該不會(huì)超過(guò)10%。

　　許多業(yè)內(nèi)人士關(guān)心的是，在持續(xù)兩年的信貸緊縮之后，即使行政調(diào)控退出，以加息為代表的市場(chǎng)手段，能否將房地產(chǎn)市場(chǎng)逼入一輪調(diào)整周期？

　　加息周期并未結(jié)束

　　頻繁的提高存款準(zhǔn)備金率，頻繁的加息，讓人想起了2007年。

　　陳世淵指出了其中的異同。他認(rèn)為，本輪加息和2007年加息的共同背景都是經(jīng)濟(jì)中存在著高房?jī)r(jià)和高通脹，或者可以說(shuō)是經(jīng)濟(jì)存在局部過(guò)熱。政府通過(guò)加息和提準(zhǔn)來(lái)控制房?jī)r(jià)和穩(wěn)定物價(jià)。當(dāng)然，本次的通脹比2007年要低得多。

　　陳世淵總結(jié)，在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的共同背景下，本輪加息和2007年有著下面幾個(gè)主要區(qū)別：

　　首先是貨幣供應(yīng)量上的不同。上輪加息的貨幣供給較為正常，年同比增率為17%-18%，而本輪貨幣供應(yīng)量超常，2009年底接近30%。2008和2009兩年的4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，有效地拉動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，使我國(guó)免于陷入因?yàn)閲?guó)際金融危機(jī)的沖擊而造成經(jīng)濟(jì)衰退。

　　然而4萬(wàn)億遺留下來(lái)天量貨幣，以及人民幣升值預(yù)期帶來(lái)的資本流入，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)流動(dòng)性泛濫，無(wú)可避免流入房地產(chǎn)和其他商品市場(chǎng)，造成房?jī)r(jià)物價(jià)大幅上漲。

　　另外，4萬(wàn)億投資帶來(lái)的低效率投資和資源浪費(fèi)，一方面造成高亢的短期需求，另一方面無(wú)法形成長(zhǎng)期有效的產(chǎn)出。這使得經(jīng)濟(jì)體系在今后幾年都將面對(duì)地方政府債臺(tái)高筑，銀行壞賬率攀升等嚴(yán)重問(wèn)題。一定程度上，地方政府(或投融資平臺(tái))由于高負(fù)債(大概9-13萬(wàn)億之間)，利息支付成了嚴(yán)重負(fù)擔(dān)，加大了中央加息的難度。

　　當(dāng)前國(guó)際環(huán)境較為惡劣，美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，歐洲債務(wù)危機(jī)陰魂不散，而年初日本經(jīng)濟(jì)受到地震重創(chuàng)。出口需求減弱的同時(shí)，國(guó)際貿(mào)易保護(hù)主義也再現(xiàn)端倪。這都對(duì)我國(guó)的出口前景留下了陰影。

　　國(guó)際環(huán)境惡化也同樣表現(xiàn)在國(guó)際流動(dòng)性過(guò)剩。這一方面抬高了大宗商品(特別是石油和有色金屬)的價(jià)格，令輸入性通脹推高國(guó)內(nèi)價(jià)格水平；另一方面，加息以及人民幣升值預(yù)期吸引熱錢流入，資金注入已經(jīng)泛濫的國(guó)內(nèi)流動(dòng)性，抬高了國(guó)內(nèi)物價(jià)。在這種國(guó)際環(huán)境下，政府對(duì)于加息更加小心謹(jǐn)慎，擔(dān)心在出口前景不明朗的情況下過(guò)度壓制內(nèi)需會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)硬著陸，另一方面加息的效用也被導(dǎo)入型通脹和熱錢流入在一定程度上抵消。

　　相比2007年的利率和存款準(zhǔn)備金的頻頻提高，本輪貨幣緊縮以回收流動(dòng)性為主，而央行在提高利率上顯得較為謹(jǐn)慎。“我們需要認(rèn)識(shí)到中國(guó)當(dāng)前信貸資金市場(chǎng)的兩個(gè)事實(shí)：第一個(gè)是長(zhǎng)期負(fù)實(shí)際利率并沒(méi)有因?yàn)榇舜渭酉⒍淖?；第二個(gè)此次加息后，官方基準(zhǔn)利率和民間利率依然存在較大利差。”陳世淵認(rèn)為，從宏觀層面上講，本輪加息周期步伐雖然可能會(huì)減緩甚至?xí)和＃潜据喖酉⒅芷诓](méi)有結(jié)束。

　　國(guó)家發(fā)改委下屬的國(guó)家信息中心發(fā)布最新報(bào)告稱，中國(guó)通脹預(yù)期仍較為強(qiáng)烈，對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的負(fù)面影響較多，央行應(yīng)進(jìn)一步加息以扭轉(zhuǎn)“負(fù)利率”局面。報(bào)告稱，“負(fù)利率”(CPI漲幅超過(guò)存款利率)非但不會(huì)刺激當(dāng)期消費(fèi)的增加，反而削弱居民未來(lái)的消費(fèi)能力。

　　融資成本繼續(xù)上升

　　每加一次息，都會(huì)大幅增加開(kāi)發(fā)商的融資成本。加息對(duì)房企融資的影響并不僅體現(xiàn)于銀行貸款，而是同時(shí)伴隨其他融資渠道成本的飆升。

　　西班牙銀行研究發(fā)現(xiàn)，銀行貸款是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最主要的資金來(lái)源之一，房地產(chǎn)相關(guān)貸款也是銀行的主體高回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)貸款。然而，近年

　　來(lái)在中央一系列宏觀調(diào)控下，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款日趨嚴(yán)格(保障房貸款除外)。雖然房地產(chǎn)商也通過(guò)發(fā)債和擴(kuò)充資本金等方式籌集部分資金，但是規(guī)模仍然較小。陳世淵指出，通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，利息支出對(duì)房地產(chǎn)商并不是個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)商現(xiàn)在的主要問(wèn)題是拿不到貸款。加息對(duì)房地產(chǎn)商已經(jīng)嚴(yán)峻的貸款環(huán)境基本上沒(méi)有很大的影響。從供給上講，房地產(chǎn)商短期內(nèi)依舊會(huì)面對(duì)資金困境，大量積壓存貨使得拿地?zé)崆闀?huì)保留在較低水平，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)亦會(huì)維持在低位。

　　信托公司卻會(huì)因?yàn)榧酉⒍俣忍嵘康禺a(chǎn)企業(yè)的融資門檻。2011年上半年共發(fā)行集合資金信托產(chǎn)品1456款，計(jì)劃募集規(guī)模3745.88億元，平均期限14.28個(gè)月，平均年化預(yù)期收益率9.46%。其中資金運(yùn)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托數(shù)量為343款，超過(guò)總量的40%。其平均的年化收益率高達(dá)10.86%，在各類信托產(chǎn)品中仍然處于明顯的領(lǐng)先地位。

　　但越來(lái)越多的跡象表明，即便房地產(chǎn)信托收益已遠(yuǎn)超其他信托品種，房地產(chǎn)信托的收益還在攀升。6月下旬，在香港上市的融創(chuàng)集團(tuán)先后兩筆高息信托融資引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。據(jù)悉，該信托計(jì)劃為期17個(gè)月，年利率高達(dá)17%，為今年以來(lái)正式公布的地產(chǎn)信托最高年利率水平。如果加上信托手續(xù)費(fèi)用及融資渠道費(fèi)用，融資成本突破20%已無(wú)懸念。融創(chuàng)集團(tuán)還表示，如果收購(gòu)在約定的17個(gè)月期間屆滿后尚未進(jìn)行，信托計(jì)劃期限將自動(dòng)額外延長(zhǎng)29個(gè)月，并以23%的年利率支付償還代價(jià)。

　　信托業(yè)內(nèi)人士鄧舉功告訴本報(bào)記者，很多開(kāi)發(fā)商都缺錢，信托公司也會(huì)視企業(yè)資質(zhì)區(qū)別對(duì)待。據(jù)其透露，大國(guó)企一年期的信托融資成本在14%-15%，民企通常是20%左右，而中小企業(yè)達(dá)到了30%。鄧舉功告訴記者，信托公司的融資成本是最接近市場(chǎng)真實(shí)利率的?，F(xiàn)在有很多開(kāi)發(fā)商都在求助信托公司，發(fā)行新的信托把老的信托置換了。

　　另?yè)?jù)一位不愿透露姓名的信托公司高管透露，去年，監(jiān)管層還對(duì)房地產(chǎn)信托的發(fā)行睜一只眼閉一只眼，但今年，隨著房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)量的大幅度增加，銀監(jiān)會(huì)頻頻預(yù)警房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)，部分公司需要逐筆申報(bào)房地產(chǎn)信托融資，一些企業(yè)因?yàn)樯暾?qǐng)周期加長(zhǎng)，不得不放棄。而某些信托公司更是被叫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

　　開(kāi)發(fā)商的融資環(huán)境繼續(xù)惡化，導(dǎo)致出現(xiàn)的局面是，自有資金的大幅度增加。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生指出，以往開(kāi)發(fā)商自有資金正常的水平是在35%左右，其他是銀行貸款和融資，但現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的自有資金占的比例已經(jīng)超過(guò)60%了。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中心副總裁林蕾指出，房地產(chǎn)信貸政策是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行最重要的因素，此輪加息給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)以“緊縮”的信號(hào)，將進(jìn)一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

　　房貸之重

　　銀行業(yè)內(nèi)人士表示，若不考慮存量房貸利率7折的情況，房貸利率已升至最近10年來(lái)的最高水平。沉重的利息已經(jīng)明顯抑制了需求。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)計(jì)，加息所帶來(lái)房貸成本增加之時(shí)，不少擁有多套住房的房主或?qū)⑦x擇將房源釋放出來(lái)，投入存量房市場(chǎng)中出手，一定程度上將增加存量房市場(chǎng)的供給。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，7月7日起央行加息后，負(fù)利率程度減小，在長(zhǎng)期的購(gòu)房成本增加及價(jià)格預(yù)期的影響下，勢(shì)頭漸起的高檔住宅市場(chǎng)成交有所萎縮。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，中高端二手住宅成交量比6月同期下降5%，是今年4月、5月同期高檔住宅連續(xù)2月上漲后的首次下降。張?jiān)抡J(rèn)為，此前在深度負(fù)利率狀態(tài)下，近期購(gòu)房者對(duì)于中高端住宅的關(guān)注度有明顯的提升，鏈家在線十大熱點(diǎn)樓盤(pán)已經(jīng)發(fā)生明顯的變化，其中均價(jià)3萬(wàn)以上的項(xiàng)目由5月的2個(gè)增加到5個(gè)。大部分客戶由于中高端住宅較好的保值、增值特性，利用有限的購(gòu)房名額為資金尋求出路。但7月6日宣布加息后，負(fù)利率程度將逐漸減輕，對(duì)中高端客戶的心態(tài)會(huì)產(chǎn)生一定影響，剛剛見(jiàn)漲的成交勢(shì)頭將被逐漸熄滅，中高端市場(chǎng)購(gòu)房者心理預(yù)期產(chǎn)生較大變化，將首現(xiàn)觀望態(tài)勢(shì)。

　　市場(chǎng)手段無(wú)法單獨(dú)起作用？

　　如果說(shuō)2007年的加息周期，是推動(dòng)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整的重要因素，那么，2010年這一輪力度并不亞于2007年的加息和信貸緊縮，當(dāng)樓市調(diào)控的行政手段退出之后，它能否將房地產(chǎn)市場(chǎng)再度帶入調(diào)整周期？

　　陳世淵表示，根據(jù)他們的研究，在我國(guó)，短期的房?jī)r(jià)與通脹和貨幣發(fā)行高度相關(guān)，與利息關(guān)系不大。另外國(guó)際經(jīng)驗(yàn)以及相關(guān)學(xué)術(shù)研究也未能證明房?jī)r(jià)和利率的相關(guān)性。這可能由于利率和房?jī)r(jià)的互為因果關(guān)系：比如低利率可以造成高房?jī)r(jià)，但高房?jī)r(jià)時(shí)期政府出于調(diào)控高房?jī)r(jià)亦會(huì)提高利率，所以低利率和高利率都可以和高房?jī)r(jià)同時(shí)存在；同樣，低房?jī)r(jià)也可以和高利率和低利率同時(shí)并存。另外，利率作為一種貨幣政策工具，具有間接性和時(shí)滯性，調(diào)控效果有限(如前所述的我國(guó)的當(dāng)前提高利率的有限效果)。所以在經(jīng)驗(yàn)分析上暫時(shí)沒(méi)有一致認(rèn)可高利率導(dǎo)致低房?jī)r(jià)的結(jié)論。

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，如果行政調(diào)控手段放開(kāi)，市場(chǎng)機(jī)制很難會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起作用。從5到10年的長(zhǎng)周期來(lái)看，市場(chǎng)機(jī)制可以起作用，但在短周期內(nèi)，很難發(fā)揮明顯作用。

　　限購(gòu)、限貸，已經(jīng)積累了大量的剛性需求和投資性需求。如果放棄行政手段，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控將前功盡棄。因此，鐘偉認(rèn)為，政府放棄行政手段調(diào)控的可能性非常小。今年年底，開(kāi)發(fā)商的資金缺口將進(jìn)一步顯現(xiàn)。除了限購(gòu)手段外，加息大大抑制了需求，購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)十分沉重。但如果放開(kāi)限制，一些購(gòu)房者仍舊可能不顧財(cái)務(wù)成本，鋌而走險(xiǎn)。