全國商品住宅均價(jià)環(huán)比下降8% 房地產(chǎn)指數(shù)創(chuàng)新低

　　7月13日，國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)發(fā)出的信號再次提示， 隨著樓市調(diào)控的不斷深入，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅持續(xù)回落。而更值得關(guān)注的是，一直以來僵持的樓市僵局開始打破，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國商品住宅均價(jià)環(huán)比下降8%。多重壓力下，開發(fā)商正面臨著巨大的資金壓力。

　　房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)降至低點(diǎn)

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13340億元，同比增長32.9%，增幅已經(jīng)較1-2月時(shí)下降了2.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)今年新低。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博)分析稱，6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.75，比5月份降低1.45個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落3.31個(gè)百分點(diǎn)。國房景氣指數(shù)在連續(xù)四個(gè)月微幅上調(diào)之后，重新步入下行軌道，且下降幅度超過前面四個(gè)月的增長幅度，下降幅度較大。正如前幾個(gè)月我們所質(zhì)疑的那樣，國房景氣指標(biāo)尚未完成筑底。我們認(rèn)為， 在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，未來國房景氣指標(biāo)將持續(xù)處于下行通道，下半年有可能跌至100點(diǎn)以下的不景氣區(qū)間，但低點(diǎn)很難超過2009年初。

　　北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，影響房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)下滑的主要因素有幾點(diǎn)：“首先，一線城市銷售依然低迷。以北京為例，6月份的商品房期房住宅市場銷售量僅7215套，依然遠(yuǎn)低于去年平均。而且上半年相比去年同期下調(diào)了15.7%，預(yù)計(jì)全年很可能不足9萬套，創(chuàng)造近10年來的最低值。全國很多一線城市都面臨這一難題。”

　　張大偉表示，盡管從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，投資數(shù)據(jù)在增長，但這是建立在去年全國土地供應(yīng)量大增以及保障房增多等基礎(chǔ)上。

　　“實(shí)際上，大部分銀行都面臨著無款可放的窘迫現(xiàn)象。而且除了貸款以外的其他投資渠道也明顯收緊，銷售萎縮回款困難，外資直接投資減少，今年上半年外資房地產(chǎn)新設(shè)企業(yè)只有3戶，同比減少57%。原有房地產(chǎn)業(yè)外方注冊資本增資1.38億，同比減少77%。”

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)：上半年房企到位資金40991億元，同比上漲21.6%。來自金融貸款的資金占比為17.1%，為2010年來連續(xù)18個(gè)月最低。

　　張大偉稱，這顯示開發(fā)商正面臨嚴(yán)重的資金的難題。“資金利用成本上漲，目前很多房地產(chǎn)信托都提高了收益率，投入房地產(chǎn)的資金利用成本明顯上漲。”

　　三季度房價(jià)下行無疑

　　此次統(tǒng)計(jì)局值得釋放的另一信號是，6月份，全國商品住宅均價(jià)環(huán)比下降8%。這意味著長達(dá)一年之久的樓市僵局開始打破。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年上半年住宅銷售面積39805萬平方米，同比增長12.1%；銷售金額20657億元，同比上漲22.3。增幅較1-5月分別上漲3.6個(gè)百分點(diǎn)和6.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　但根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì)，6月全國商品住宅平均價(jià)格為4864元/平方米，環(huán)比5月下降8.1%，是今年2月以來的首次下降。同時(shí)6月商品住宅成交面積達(dá)到10263萬平方米，環(huán)比5月上漲42.6%，漲幅擴(kuò)大30個(gè)百分點(diǎn)。

　　“上半年全國商品住宅銷售面積和銷售金額都呈現(xiàn)U形走勢，開發(fā)商以價(jià)換量后的效果逐漸顯現(xiàn)。”鏈家分析師張?jiān)?微博)分析稱。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，接下來樓市受供應(yīng)量大幅沖擊，房價(jià)下行還將更明顯。

　　近期多家發(fā)布半年報(bào)的上市房企均表示下半年會有較多項(xiàng)目入市，以保證完成全年銷售額。例如恒大地產(chǎn)(3333.HK)透露，下半年將有60-80個(gè)盤同時(shí)開售，業(yè)內(nèi)資深人士卻分析指出，恒大若下半年推出60-80個(gè)樓盤，將面臨巨額結(jié)算款要付，而剩下的40%的銷售額能否來自于這60-80個(gè)盤，很大程度上還要看下半年的樓市銷情。因此，許家印并未如此前在公開場合那樣表現(xiàn)樂觀，而是謹(jǐn)慎表示：下半年公司將不會大幅購地。但會利用公司充足的現(xiàn)金流，減少國內(nèi)項(xiàng)目的貸款，以改善財(cái)務(wù)指標(biāo)，降低下半年負(fù)債率。

　　廣發(fā)證券(37.44,0.46,1.24%)分析師沈愛卿認(rèn)為，當(dāng)前市場上存貨肯定增加了，直接導(dǎo)致房企的去化能力大幅下降。預(yù)計(jì)后期中小企業(yè)銷售能力下降，在存貨增加的情況下，會調(diào)整開工計(jì)劃，銷售價(jià)格等。

　　此外，張?jiān)轮赋?，目前大型房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力主要體現(xiàn)在受影響最小的中高端項(xiàng)目，2011年上半年房企在北京新開項(xiàng)目銷售業(yè)績排名中，前三甲的企業(yè)均是高端住宅為主力項(xiàng)目的企業(yè)。但業(yè)績增長的同時(shí)也面臨著向二三線城市發(fā)展擴(kuò)大以及品牌房企競爭的壓力。因此降價(jià)銷售仍將是下半年的主旋律，價(jià)格有望迎來拐點(diǎn)。