朱大鳴：樓市整體價(jià)格下行已成定局

    越來越多的消息說明樓市正在逐步陷入困境，一方面是土地市場變冷，另一方面，房貸業(yè)務(wù)也在切實(shí)收緊，開發(fā)商的資金鏈正在越繃越緊。

    這種狀況，可能是樓市陰跌的開始。

    正是在這種背景下，有兩個(gè)消息值得關(guān)注：北京上半年宅地樓面價(jià)下調(diào)，20宗宅地出讓金合計(jì)為120.3億元，平均樓面價(jià)為4121元/平米，同比下降56%。山東有些銀行受到緊縮政策的影響，收緊了貸款。即使仍可辦理，條件也日漸苛刻，單身未婚人士遭遇差別待遇，有的銀行甚至規(guī)定，具備公務(wù)員或事業(yè)單位身份才可辦理房貸。

    土地市場遇冷和銀行房貸收緊，都來自于一個(gè)共同的現(xiàn)實(shí)：即使中國的M2已經(jīng)近80萬億，當(dāng)前仍然很差錢，一個(gè)合理的解釋，就是過剩的貨幣需要更多貸款來填平物價(jià)擴(kuò)張的暗溝。

    今年上半年，新增信貸約4萬億元，明顯低于年初制定的信貸投放進(jìn)度，市場預(yù)期，下半年可能會出現(xiàn)松動，緩解市場饑渴。問題在于，即使再多投4萬億，恐怕也不夠投機(jī)和投資性需求。

    既然民間高利貸盛行，證明資金確實(shí)緊張，緊張的重要原因在于，資產(chǎn)和能源以及房價(jià)價(jià)格上漲，需要更多的貨幣來填滿這種惡性循環(huán)的窟窿。

    價(jià)格越是上漲，需要的貨幣越多，需要的貨幣越多，價(jià)格越是上漲，這就是中國物價(jià)和貨幣形成一種強(qiáng)化機(jī)制的可怕作用。

    中國CPI在六月份出現(xiàn)了新高，同比增幅達(dá)到6.4%的水平，這只能說明，在貨幣過剩的驅(qū)動下，中國物價(jià)上漲已經(jīng)使得國內(nèi)百姓的生活壓力加大，普遍感覺自己的鈔票都變毛了，居高的房價(jià)，讓手中的鈔票顯得更毛。

    在這種情況下，信貸松動并不一定能松動哪里去，因?yàn)樾刨J確實(shí)不能再放縱下去，放縱下去只能讓貨幣更加過剩，但悖論是，過剩貨幣反而需要更多新增貸款給予支持。

    開發(fā)商資金緊張?jiān)缫呀?jīng)不是什么新聞，但也并非說開發(fā)商離開了銀行就不能活了。據(jù)銀監(jiān)會的數(shù)據(jù)，當(dāng)前非銀行信貸已經(jīng)占到信貸總量的一半，很多信托基金都針對開發(fā)商，另外不少開發(fā)企業(yè)在一線城市之外獲利頗豐，特別是三四線城市，如今他們不愿意去拿地，也是為了防止2008年被資金鏈套牢的困境再現(xiàn)。

    更重要的是，由于銀行不能給一些買房者貸款，那勢必短期影響樓市的需求方，同樣對于樓市短期量能有很大影響，畢竟在國內(nèi)能夠一次性付款買房的客戶，所占比例還是少數(shù)。但是，也不能就此下定論，開發(fā)商斷炊了，回籠資金難了，房價(jià)就一定要降很多。

    人們期待的情況是，開發(fā)商能夠以降價(jià)來回籠資金，這是多方意愿的一件事情，不過現(xiàn)在市場雙方都在觀望，特別是民間人士都在談?wù)摌鞘胁豢赡芙档?ldquo;信念”。這種情況如果沒有貨幣大幅度超額供應(yīng)，那么，樓市確實(shí)可能存在非理性的預(yù)期，這個(gè)時(shí)候，樓市調(diào)整可能性就很大。

    然而，期待樓市狂風(fēng)暴雨一般地下挫并不現(xiàn)實(shí)，可能性很大的是陰跌，陰跌不僅表現(xiàn)在緩慢下跌的情況，而且還可能不反映在數(shù)據(jù)上。

    以北京為例，這種降價(jià)預(yù)期已經(jīng)開始顯現(xiàn)，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止到今年6月30日，北京全市的供應(yīng)項(xiàng)目為79個(gè)，提供的住宅套數(shù)合計(jì)為26328套，累計(jì)簽約套數(shù)為11357套，簽約率僅為43.1%，在79個(gè)項(xiàng)目中，開發(fā)商普遍選擇最終成交價(jià)低于擬售價(jià)。這就說明，樓價(jià)處于在量增價(jià)跌的階段，開發(fā)商為了防止2008年出現(xiàn)的資金鏈短缺情況，已經(jīng)開始在回籠資金。

    當(dāng)然，全國樓市千差萬別，且處于的生命周期也不一樣，不可能所有的地方都處于陰跌階段，不過可以預(yù)期的是，前期上漲過快的新生代城市和一線大城市，城鄉(xiāng)結(jié)合部的樓盤回調(diào)的可能性比較大。

    經(jīng)歷了年初調(diào)控政策出臺之初尤其是三四月份一段時(shí)間的觀望，價(jià)格出現(xiàn)松動的北京樓市出現(xiàn)新一輪開盤高潮，相比于此前同區(qū)域或前期項(xiàng)目，目前入市的樓盤促銷力度明顯加大，購房人可獲得97折甚至更高的折扣幅度。

    北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，6月市住建委新核準(zhǔn)的住宅預(yù)售許可證為30個(gè)，大興亦莊中信[簡介 最新動態(tài)][簡介最新動態(tài)]悅海苑、昌平老城東側(cè)金隅觀瀾時(shí)代[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評][最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評]花園、房山熙景嘉園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評][最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評]、大興旭輝御府[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評][最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評]等一批新盤或者老樓新推的后期陸續(xù)上市銷售。30個(gè)預(yù)售許可樓盤中，除了兩三個(gè)項(xiàng)目為豐臺和朝陽管莊的外，其余均為昌平、大興、房山、順義和通州的，即便是海淀區(qū)的樓盤也在西北旺，新盤郊區(qū)化特點(diǎn)明顯。

    7月亦是如此，7月新核準(zhǔn)的北京預(yù)售住宅項(xiàng)目已有5個(gè)，都是大興、密云和順義的。

    隨著北京土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)近年以郊區(qū)為主導(dǎo)，一手住宅供應(yīng)不斷向郊區(qū)傾斜。除少數(shù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目熱銷外，大部分項(xiàng)目依然面臨較大的銷售困境，從而導(dǎo)致一手住宅整體存量上升。

    與此同時(shí)，銷售下滑導(dǎo)致資金回籠速度慢，銀行信貸從緊，使得開發(fā)商資金鏈繃緊。在巨大的資金壓力下，開發(fā)商不得不被動降價(jià)促銷，爭取以價(jià)換量，回籠資金。由此可見，隨著7月郊區(qū)項(xiàng)目的集中放量，樓市整體價(jià)格繼續(xù)下行已成定局。