通脹挑戰(zhàn)房地產(chǎn)調(diào)控:住建部已加強(qiáng)政策儲(chǔ)備研究

　　通脹形勢(shì)已經(jīng)影響到房地產(chǎn)調(diào)控。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹日前在“2011家居產(chǎn)業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)”上表示，持續(xù)緊縮的貨幣政策出發(fā)點(diǎn)本來(lái)不是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的，但是其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響很大，很多剛性購(gòu)房需求因?yàn)榧酉⒑屯浀碾p重作用而被削弱。

　　更讓調(diào)控部門關(guān)注的是，持續(xù)通脹帶來(lái)投資性購(gòu)房需求再度抬頭，或致使房?jī)r(jià)和交易量反彈。

　　一位接近住建部的人士表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放松，有關(guān)部門一直在收集和研究最新的情況，加強(qiáng)政策儲(chǔ)備，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。

　　治通脹讓樓市“很受傷”

　　7月9日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示， 6月份全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲6.4%。此外，為控制通脹預(yù)期，央行本月6日宣布了今年以來(lái)的第3次加息。隨著CPI的不斷創(chuàng)新高，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)下半年還會(huì)有1-2次加息。

　　“貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的影響特別大，其影響力甚至已經(jīng)超過(guò)樓市調(diào)控政策。” 秦虹如是說(shuō)。

　　秦虹表示，貨幣政策已經(jīng)從兩方面嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)：其一是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈和個(gè)人按揭貸款方面，許多銀行已經(jīng)不發(fā)放開(kāi)發(fā)貸，而個(gè)人按揭貸款也已經(jīng)處于排隊(duì)狀態(tài)；其次是增加了貸款購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，這其中有很多是剛性需求購(gòu)房者。

　　上述接近住建部的人士表示，目前調(diào)控政策已經(jīng)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)關(guān)系有了改善，但是仍然存在一些調(diào)控政策不細(xì)化、執(zhí)行不到位的情況。

　　目前國(guó)內(nèi)自住型購(gòu)房以及改善型住房，與投資型購(gòu)房相比，并沒(méi)有受到多少的保護(hù)。相反，一些投資型住房的人會(huì)利用各種“對(duì)策”進(jìn)行投機(jī)。

　　另?yè)?jù)北京鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，“京十五條”出臺(tái)后北京外地購(gòu)房人群占比僅為14%，修正后的個(gè)稅法案實(shí)施后這一比重或再次降低。

　　新個(gè)稅法將個(gè)稅起征點(diǎn)上升至3500元，相當(dāng)一部分人群將進(jìn)入“免稅名單”，其中外地居民在稅負(fù)減輕的同時(shí)，購(gòu)房計(jì)劃也或?qū)⑹艿接绊憽?/p>

　　北京鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，一些外地人尤其是剛來(lái)京工作的年輕人收入相對(duì)較低，在一段時(shí)間內(nèi)無(wú)需納稅，將來(lái)即使在京工作滿5年也只能提供三年、兩年或更少時(shí)間的納稅證明。

　　其中不乏沒(méi)有加入社保的自由職業(yè)者、個(gè)體工商戶和小公司職員等，這會(huì)使他們的購(gòu)房計(jì)劃延后，甚至喪失購(gòu)房資格。

　　預(yù)計(jì)新個(gè)稅實(shí)施后外地人的購(gòu)房需求會(huì)進(jìn)一步減少至10%以下。

　　秦虹表示，持續(xù)緊縮的貨幣政策，還將對(duì)房地產(chǎn)供給產(chǎn)生影響。2010年住宅用地供應(yīng)大幅度增加，而這些土地供應(yīng)量在2011-2012年變成住宅房屋供應(yīng)，還需要資金的支持。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在2011年上半年很多選擇依靠信托渠道融資，但是從2011年5月份開(kāi)始，房地產(chǎn)信托也幾乎被叫停了。房地產(chǎn)行業(yè)資金內(nèi)外交困，由此帶來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)性，值得關(guān)注。

　　“信托將在下半年淡出，私募和民間資本轉(zhuǎn)而將成為未來(lái)房地產(chǎn)的主要融資渠道。”K8土地網(wǎng)CEO申威對(duì)記者如是說(shuō)。

　　加強(qiáng)政策儲(chǔ)備

　　上述接近住建部的人士告訴記者，為了防止出現(xiàn)這樣的大起大落的情況，住建部已經(jīng)在加強(qiáng)調(diào)研和研究，加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的政策儲(chǔ)備。

　　例如，如何支持改善性購(gòu)房需求，而又不放松限購(gòu)政策，同時(shí)防止投資性購(gòu)房需求反彈。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志此前對(duì)本報(bào)記者表示，很多城市都在研究是否要將限購(gòu)政策年限等條件進(jìn)行調(diào)整。例如，對(duì)于北京這樣的限購(gòu)政策執(zhí)行比較嚴(yán)的城市，是否可以通過(guò)調(diào)整限購(gòu)年限，用來(lái)支持自住型購(gòu)房需求。

　　秦虹說(shuō)，加息等貨幣政策已經(jīng)帶來(lái)買房人群的貸款壓力負(fù)擔(dān)，也是影響房地產(chǎn)合理購(gòu)買力的一個(gè)問(wèn)題。

　　秦虹表示，今后政府將在政策上做好政策儲(chǔ)備，關(guān)注這一部分持有能力較弱的人群。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的時(shí)候，怎么樣保護(hù)和支持自住型購(gòu)房需求，他說(shuō)當(dāng)前通脹形勢(shì)對(duì)購(gòu)房需求的影響正在研究。

　　秦虹建議，從限購(gòu)年限等方面去調(diào)整政策，進(jìn)行大規(guī)模的調(diào)研，摸底排查具體情況，防止房地產(chǎn)調(diào)控的大起大落。

　　在堅(jiān)持“限購(gòu)令”的前提下，如何確實(shí)落實(shí)保障房的保障性也成為政府開(kāi)始細(xì)化政策的出發(fā)點(diǎn)。

　　雖然今年1000萬(wàn)套保證性住房達(dá)到了一定的數(shù)量規(guī)模，秦虹認(rèn)為，保障住房的區(qū)別化針對(duì)性的政策應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)，提高保障效應(yīng)。發(fā)達(dá)城市和不發(fā)達(dá)城市，大城市和小城市，這些不同的城市中對(duì)保障性的需求也是不一樣的。所以針對(duì)不同的城市的特點(diǎn)出臺(tái)了更加區(qū)別化針對(duì)性的政策非常有必要。