樓市調(diào)控本義溯源：降房價不應(yīng)該是單一目標(biāo)

    房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)行多輪，但在房價“越調(diào)越高”的怪圈中，調(diào)控越來越偏離了其本應(yīng)有的意義，那就是通過調(diào)控樓市，區(qū)分商品房市場和公共住房產(chǎn)品市場，改變宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)社會資金流向，這一作用，至今并未實現(xiàn)。

    在此過程中，房價的漲跌被視為調(diào)控是否有效的指標(biāo)。為了穩(wěn)定房價，限購、限價等行政手段的使用，令業(yè)內(nèi)外爭議不息。在這背后，制度性改革如土地制度、稅收制度等卻被忽略了。

    GDP與CPI的夢魘

    從1998年中國內(nèi)地開始進(jìn)行住房商品化改革之日起，房地產(chǎn)業(yè)就被打上了拉動內(nèi)需和經(jīng)濟(jì)增長的標(biāo)簽。此后的10余年間，房地產(chǎn)業(yè)對于GDP和國家、地方財政收入的貢獻(xiàn)持續(xù)增長。

    數(shù)據(jù)顯示，1998年至2008年的十年間，中國房地產(chǎn)投資每年以超過20%的速度大幅增長，其對GDP的直接貢獻(xiàn)率達(dá)到30%以上。2004年，學(xué)者易憲容發(fā)出“謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾中國經(jīng)濟(jì)”的警告，指出中國宏觀經(jīng)濟(jì)體系過度依賴房地產(chǎn)投資發(fā)展，并非一件長久的事。

    彼時，國內(nèi)土地市場招拍掛制度剛剛實施，地方政府找到了增加財政收入的新路徑，金融體系個人按揭貸款業(yè)務(wù)如火如荼，即使是接下來的2005-2007年內(nèi)，政府進(jìn)行了多輪針對樓市的調(diào)控，企圖抑制過熱的房地產(chǎn)投資增速，也沒有多少人會認(rèn)為房地產(chǎn)會出事。

    然而，受2008-2009年國際金融危機(jī)的影響，中國超發(fā)貨幣相當(dāng)一部分流入房地產(chǎn)市場，樓市狂歡帶來的負(fù)面效應(yīng)開始顯現(xiàn)。暴力拆遷、高房價、過度吸納社會資金、引發(fā)金融體系風(fēng)險等問題集中出現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)從經(jīng)濟(jì)到社會層面，受到越來越大質(zhì)疑。

    2009年開始，國內(nèi)通脹水平一路走高，房地產(chǎn)與CPI的關(guān)聯(lián)被高度關(guān)注和放大。中國社科院研究員張平專門研究了CPI與房地產(chǎn)調(diào)控之間的關(guān)系，他預(yù)測，2011年CPI在5%以上，全年負(fù)利率，樓市調(diào)控將繼續(xù)。

    在7月2日舉行的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，與會多位專家、學(xué)者也認(rèn)為，CPI高企，樓市調(diào)控不可能放松。“2011年我們認(rèn)為這個行業(yè)需要繼續(xù)調(diào)整。”北京師范大學(xué)教授鐘偉說，因為今年的經(jīng)濟(jì)增長是溫和增長，通脹比較高，流動性日益緊張。

    鐘偉還認(rèn)為，保障房建設(shè)會導(dǎo)致資金缺口持續(xù)上升，限貸、限購等因素持續(xù);地方政府、商業(yè)銀行、開發(fā)商等將陸續(xù)陷入財務(wù)困境。

    政策市之弊

    行政化調(diào)控在2010年開始的限購政策中表現(xiàn)得最為明顯。“房地產(chǎn)市場正在變成一個政策市場，正在變得越來越跟中國經(jīng)濟(jì)沒有關(guān)系，漸行漸遠(yuǎn)。”趙曉說，他和一些開發(fā)商交流，發(fā)現(xiàn)他們現(xiàn)在更關(guān)注的不是市場預(yù)測，而是接近決策核心層的人對房地產(chǎn)市場的政策發(fā)布。

    萬科[簡介 最新動態(tài)](000002.SZ)總裁郁亮也對本報記者表示，政策對于房地產(chǎn)業(yè)的影響不可預(yù)測，企業(yè)因此不能做長期的戰(zhàn)略規(guī)劃和部署，只能走一步看一步。

    “這一輪調(diào)控，是調(diào)房價，調(diào)結(jié)構(gòu)，還是調(diào)通脹?”華遠(yuǎn)地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)](600743.SH)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，目前的限購、限價等行政調(diào)控手段，都指向一個單一的目標(biāo)就是抑制房價，而宏觀調(diào)控本應(yīng)調(diào)節(jié)總供給和總需求的關(guān)系。

    另一方面，中國居民對房地產(chǎn)的需求仍然龐大。高盛投行部董事總經(jīng)理哈繼銘認(rèn)為，中國現(xiàn)時社會保障方面的公共支出非常薄弱，所以老百姓在配置資產(chǎn)時會更多地把資產(chǎn)配置到可以抗通脹的資產(chǎn)類別里，其中很重要的內(nèi)容就是房地產(chǎn)。

    數(shù)據(jù)顯示，目前中國的高凈值人群，也就是說資產(chǎn)在千萬以上，可以隨意投資的人群達(dá)到了59萬人，可投資的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到了18萬億元。這些人群選擇投資品種，首要考慮依然為房地產(chǎn)。

    財經(jīng)評論人士葉檀、開發(fā)商任志強(qiáng)等人士均認(rèn)為，目前的限購等政策是治標(biāo)不治本，一旦取消，則房價或?qū)髲?fù)性上漲。

    基于以上因素，趙曉認(rèn)為，即使充滿爭議，目前的限購令也不大可能取消，甚至還有制度化和長期化的趨勢。

    國務(wù)院參事、中科院可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略研究組組長牛文元表示，房地產(chǎn)加深了政府和市場的矛盾，放大了供給和需求的斷裂，模糊了公共產(chǎn)品和商品的界限，這不是三年、五年，甚至不是二十年、三十年就可以解決的?，F(xiàn)在的問題是，過分調(diào)控市場，市場失靈;不調(diào)控則政府失靈，需要在政府失靈和市場失靈之間找到一個平衡點(diǎn)，這是非常困難的，因此調(diào)控必將長期進(jìn)行。

    制度從未被撼動

    在眾多人士口誅筆伐“政策市”之時，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生將觸角深入到土地制度和稅收制度上來。

    中國社科院2010年《國家競爭力藍(lán)皮書——中國國家競爭力報告》指出，中國近20年的經(jīng)濟(jì)增長并非靠產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級換代來獲得，而是靠消耗資源和擴(kuò)大投資，尤其是房地產(chǎn)業(yè)膨脹發(fā)展。這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏競爭力，必須立刻轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，提升結(jié)構(gòu)競爭力。

    宏觀調(diào)控實際上擔(dān)當(dāng)了轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的重任，其中，樓市調(diào)控正在啟動一些過去從未被撼動的制度性變革。“過去、現(xiàn)在和相當(dāng)長的未來，房地產(chǎn)依然會是熱點(diǎn)。”聶梅生說，調(diào)控也會以不同的方式繼續(xù)，房產(chǎn)新政必將繼續(xù)刷新。

    在她看來，這種刷新將是體制性的改革。首先，土地出讓金的征收方式、額度和用途已經(jīng)到了改革的結(jié)點(diǎn)，到了重新審視現(xiàn)有土地出讓制度的時候了。

    其次，鐘偉指出，房地產(chǎn)的根本問題就是體制問題，2014年，中國可能改革分稅制。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年則多次呼吁，解決房地產(chǎn)的根本問題，就要開放土地一級市場，增加土地供應(yīng)，平抑地價和房價，徹底改變土地和房屋越來越稀缺的預(yù)期;此外，為了平衡地方預(yù)算，有必要進(jìn)行財稅體制改革。從最近國家發(fā)改委、財政部等部門透露出的信息來看，改革土地出讓金的收支管理已是勢在必行。