央行連續(xù)加息考驗(yàn)樓市 7月份房?jī)r(jià)或開降

    日前，央行宣布今年以來(lái)第三次加息，自2011年7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整后，金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期存款利率達(dá)3.5%，這就意味著普通老百姓存在銀行里的錢會(huì)有所增加；另一方面，一年期貸款利率提高達(dá)6.56%，也使得購(gòu)房者的還貸壓力增加，7月份房?jī)r(jià)或開降。

    但多數(shù)分析人士指出，在經(jīng)濟(jì)增速趨緩的背景下，央行宣布再次加息，凸顯出當(dāng)局堅(jiān)決抑制通脹的決心。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)無(wú)疑也增加了有力的調(diào)控砝碼，甚至?xí)苯哟俪煞績(jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)加速下滑。

    加息使購(gòu)房者成本增加

    加息會(huì)對(duì)普通購(gòu)房者的影響有多大？我們可以來(lái)算這樣一筆賬：以貸款20年還款100萬(wàn)元，這次加息前，等額本息還款月供為7633元，還款總額為183.2萬(wàn)元。加息后月供為7783元，比加息前增加150元；還款總額為186.7927萬(wàn)元，比加息前增加35912元。

    “對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，加息無(wú)疑是不利的消息，尤其是需要依靠申請(qǐng)房貸購(gòu)房的購(gòu)房者，不僅意味著房貸審批將會(huì)更加嚴(yán)格，而且即使通過(guò)審批，付出購(gòu)房成本也會(huì)大幅增加。”亞太城市發(fā)展研究會(huì)政策研究中心主任謝逸楓認(rèn)為。

    北京大學(xué)公共濟(jì)研究中心研究員韓世同也認(rèn)為，“加息對(duì)‘房奴’的影響最大。”現(xiàn)在很多銀行已經(jīng)取消首套房?jī)?yōu)惠利率，再次加息后產(chǎn)生的貸款成本不斷增加，對(duì)于按揭的市民來(lái)說(shuō)是一筆較大的負(fù)擔(dān)。對(duì)于首次入市者也會(huì)有影響，不少首次置業(yè)者不會(huì)一次性付清房款，目前房?jī)r(jià)高，房貸也高，會(huì)迫使部分購(gòu)房者推遲購(gòu)房。據(jù)銀河證券首席策略分析師孫建波預(yù)測(cè)，加息后商業(yè)貸款購(gòu)房比例將縮減到20%以內(nèi)。

    上半年多數(shù)城市房?jī)r(jià)回落

    今年以來(lái)，在“新國(guó)八條”、“上調(diào)存款準(zhǔn)備金率”、“地方調(diào)控細(xì)則與調(diào)控目標(biāo)”、“限購(gòu)限價(jià)”等利器調(diào)控下，全國(guó)樓市總體呈低迷態(tài)勢(shì)，多數(shù)城市商品房成交量下降，房?jī)r(jià)開始回落。

    據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的報(bào)告顯示，在監(jiān)測(cè)的30座主要城市中，有17座城市上半年商品房成交量下降，且多數(shù)降幅明顯。主要城市中，近半數(shù)城市商品房成交均價(jià)同比小幅下降。重點(diǎn)城市中北京、杭州和深圳成交均價(jià)同比下跌；重慶、上海和天津同比上漲，其中重慶漲幅最大，達(dá)30.1%，二、三、四線城市也越調(diào)越漲，漲幅較為明顯。

    與此同時(shí)，今年上半年土地市場(chǎng)明顯降溫，土地拍賣市場(chǎng)底價(jià)成交、流拍現(xiàn)象不時(shí)出現(xiàn)，北京、上海等地土地出讓收益明顯減少。

    “調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)作用的效果正逐漸顯現(xiàn)。但需要較長(zhǎng)時(shí)間才能看到更明顯的成效。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，今年上半年房地產(chǎn)政策重心是在供應(yīng)上“做加法”，在需求上“做減法”，加大保障房和普通商品房的供應(yīng)，壓制投資投機(jī)性需求。同時(shí)，調(diào)整樓市發(fā)展模式和結(jié)構(gòu)關(guān)系，改變此前過(guò)于偏重商品房建設(shè)，以及改變投資需求與自住需求、住宅和非住宅地產(chǎn)的比例關(guān)系等。

    房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)日益明顯

    目前，加息的“靴子”已經(jīng)落地，對(duì)于當(dāng)前成交低迷、房?jī)r(jià)明顯松動(dòng)的樓市而言，加息和調(diào)控政策的疊加效應(yīng)將進(jìn)一步顯現(xiàn)威力。而且，韓世同預(yù)測(cè)，現(xiàn)在一年期的存款利率是3.5%，負(fù)利率情況突出，存款利率還有1-2個(gè)百分點(diǎn)的上調(diào)空間，因此加息空間仍然存在。

    此前，央行頻繁上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使得大量資金被凍結(jié)，開發(fā)貸款難成為普遍現(xiàn)象。限購(gòu)控制人們買房，加息則影響人們的預(yù)期，加劇觀望，將使開發(fā)商資金鏈進(jìn)一步繃緊。

    “加息會(huì)降低購(gòu)房者的熱情，開發(fā)商的銷售壓力會(huì)增大，預(yù)計(jì)接下來(lái)樓盤降價(jià)促銷或會(huì)增多”，韓世同認(rèn)為，加息效應(yīng)釋放，很可能使得7月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)呈負(fù)數(shù)。加息的直接作用是增加開發(fā)商的融資成本，這將逼迫開發(fā)商為保障資金安全而降價(jià)促進(jìn)銷售。預(yù)計(jì)下半年隨著供應(yīng)量的增加，成交量將出現(xiàn)回升，樓市將呈現(xiàn)量升價(jià)跌的局面。

    北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉也認(rèn)同，7-8月份是房地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。鐘偉表示，既然貨幣供應(yīng)決定房?jī)r(jià)漲跌，那么央行收緊銀根，房?jī)r(jià)短期內(nèi)出現(xiàn)下跌的可能性很大。而且鐘偉強(qiáng)調(diào)，此次降價(jià)并非是開發(fā)商的簡(jiǎn)單促銷，而是出現(xiàn)真正的降價(jià)，其標(biāo)志是新盤低價(jià)入市，如今深圳已經(jīng)率先出現(xiàn)這種跡象。