商品房高空置率暗藏風(fēng)險(xiǎn)

    近日，海南省三亞市房交所公布的最新調(diào)查顯示，三亞市住房空置率高達(dá)85%，其中三亞灣、大東海等片區(qū)空置率高達(dá)95%。為此部分人士建議開征空置稅遏制投機(jī)交易行為。

    應(yīng)該說(shuō)，不僅是三亞，當(dāng)前中國(guó)房市整體上都存在高空置率問(wèn)題。最新數(shù)字顯示，全國(guó)11個(gè)重點(diǎn)城市住房存貨達(dá)60萬(wàn)套，北京商品房未售面積為3317萬(wàn)平米，套數(shù)達(dá)10.7萬(wàn)套，廣州商品房未售面積約為964萬(wàn)平米，上海商品房未售面積也已達(dá)836萬(wàn)平米等，這些都充分反映當(dāng)前中國(guó)住房存貨壓力高[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]企和高空置率。

    無(wú)須諱言，當(dāng)前市場(chǎng)較高的住房空置率映射出市場(chǎng)投資者待價(jià)而沽的投資和投機(jī)心態(tài)，但若不涉嫌違法違規(guī)都無(wú)可厚非。何況投資和投機(jī)是市場(chǎng)進(jìn)行交易定價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)管控和資源配置的內(nèi)生過(guò)程。當(dāng)前市場(chǎng)交易者寧愿支付較高的房?jī)r(jià)進(jìn)行待價(jià)而沽，是基于自利的交易主體發(fā)現(xiàn)投資房產(chǎn)可獲得較高價(jià)格套利收益，即在某一時(shí)點(diǎn)存在以更高價(jià)格出售套利的機(jī)會(huì)，當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)收益是對(duì)等的，若交易者看錯(cuò)市場(chǎng)走勢(shì)必將自擔(dān)虧損。

    我們認(rèn)為，在如此之高的房?jī)r(jià)下，投資者還待價(jià)而沽地保持如此之高的空置率，首先需歸因于近年來(lái)過(guò)剩的貨幣流動(dòng)性和缺乏激勵(lì)相容的收入分配制度等扭曲了市場(chǎng)購(gòu)買力結(jié)構(gòu)，乃至消費(fèi)偏好。巴薩效應(yīng)顯示，在開放性經(jīng)濟(jì)體下若一國(guó)匯率偏離均衡狀態(tài)最終將導(dǎo)致該國(guó)通脹；然而，當(dāng)前由于勞動(dòng)力缺乏有效制衡機(jī)制同資方博弈，使國(guó)民收入更多地向政府和資方傾斜，加之過(guò)度依賴投資和出口的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)使政府與資方的收入來(lái)源與國(guó)內(nèi)最終消費(fèi)的聯(lián)系趨低，即政府和資方的收益相對(duì)國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)較為獨(dú)立。

    同時(shí)，鑒于中國(guó)在部分關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)嵭袊?yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入管制，從而迫使從投資和出口增長(zhǎng)中獲得大量收益的私人部門，要么把積累的儲(chǔ)蓄用于循環(huán)再生產(chǎn)，要么進(jìn)入房市和資本市場(chǎng)進(jìn)行投資。顯然，正是當(dāng)前中國(guó)收入分配結(jié)構(gòu)所帶來(lái)的購(gòu)買力結(jié)構(gòu)過(guò)度向政府和資方集中，導(dǎo)致了巴薩效應(yīng)在中國(guó)發(fā)生變異——缺乏投資機(jī)會(huì)的私人部門最終把更多的經(jīng)濟(jì)金融資源投入房市，從而使房?jī)r(jià)泡沫持續(xù)堅(jiān)挺。

    其次，以遏制投資和投機(jī)交易為主的樓市調(diào)控干擾了市場(chǎng)的定價(jià)，這反而加劇房市的供給沖擊，并為投資和投機(jī)需求帶來(lái)明顯的政策性房?jī)r(jià)套利空間。目前缺乏有效的分流渠道安置私人部門投資，限制交易自由的樓市調(diào)控不可避免地加劇了私人部門的投資壓抑，最終市場(chǎng)普遍認(rèn)為限制樓市交易自由將進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)的套利空間。具體而言，依據(jù)財(cái)政部的數(shù)據(jù)，個(gè)稅起征點(diǎn)上調(diào)至3500元后，納稅人數(shù)由8400萬(wàn)人減至約2400萬(wàn)人，即約13億人扣除社保等稅前抵扣費(fèi)用外的收入低于3500元。這意味著就目前的房?jī)r(jià)水平而言，近13億人口不構(gòu)成房市的有效需求主體；而具有住房購(gòu)買力的消費(fèi)者則因樓市調(diào)控而面臨投資饑渴。因此，鑒于短期內(nèi)房?jī)r(jià)難以回落至自居需求者風(fēng)險(xiǎn)承受能力之內(nèi)，房市就必將因交易管制而出現(xiàn)供給沖擊——有購(gòu)買力者因交易限制而增加了交易成本，并使房?jī)r(jià)產(chǎn)生非理性上漲預(yù)期。這就不難理解為何在高空置率和樓市調(diào)控下，市場(chǎng)依舊認(rèn)為調(diào)控一削弱房?jī)r(jià)就會(huì)報(bào)復(fù)性反彈。

    由此可見，當(dāng)前有效緩解商品房高空置率和房?jī)r(jià)泡沫，需要加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)型、有效構(gòu)建激勵(lì)相容的收入分配制度、推進(jìn)市場(chǎng)化改革和改變限制交易自由的樓市調(diào)整政策取向等；而非用開征空置稅等繼續(xù)抬高交易成本、制造交易壁壘。并使房?jī)r(jià)產(chǎn)生非理性上漲預(yù)期。這就不難理解為何在高空置率和樓市調(diào)控下，市場(chǎng)依舊認(rèn)為調(diào)控一削弱房?jī)r(jià)就會(huì)報(bào)復(fù)性反彈。

    由此可見，當(dāng)前有效緩解商品房高空置率和房?jī)r(jià)泡沫，需要加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)型、有效構(gòu)建激勵(lì)相容的收入分配制度、推進(jìn)市場(chǎng)化改革和改變限制交易自由的樓市調(diào)整政策取向等；而非用開征空置稅等繼續(xù)抬高交易成本、制造交易壁壘。