過半主要城市房價還在漲 今年末房價拐點或現(xiàn)

    買房還是不買？降價還是不降？這是眼下購房人和開發(fā)商都糾結(jié)的話題，誰率先邁出讓步的步子？加息了房價會不會出現(xiàn)拐點？云遮霧繞的樓市成為大眾繞不過去的一個結(jié)。

    房價同比漲幅最高達3成

    2011年樓市已經(jīng)走完上半場，與以往不同的是，樓市在今年上半年遭遇了“史上最嚴厲的調(diào)控”。梳理半年樓市風云，那些鮮活、有個性甚至有些南轅北轍的聲音和觀點，曾對市場作出種種判斷及預測，折射出2011年樓市是充滿思辨的，喊漲與叫跌同在，利好與利空博弈，而最終的市場狀態(tài)讓人大呼“不可理喻”。

    7月4日，某研究院發(fā)布《2011年上半年中國主要城市住宅市場交易情報》表示，2011年上半年重點城市市場總體低迷，多數(shù)城市成交量下降。但主要城市中，過半城市成交均價同比上漲，部分城市漲幅較大。

    20個主要城市中，9個城市成交量下降且幅度較大，海口跌幅最大超過60%。11個城市成交同比增長，但幅度多在10%以內(nèi)。但從成交均價看，除北京、深圳和杭州出現(xiàn)同比下降外，其他城市成交均價上漲且幅度不小，居首的重慶漲幅同比達30.1%。

    沈陽連續(xù)6月商品房 成交量超百萬平方米

    而我們生活的沈陽，上半年可謂“風光無限”，創(chuàng)紀錄地連續(xù)6個月商品房成交量超過百萬平方米。來自香港聯(lián)祥的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年沈陽市商品住宅就共成交659.44萬平方米，成交量與去年同期相比上升54.57%，共成交73530套。

    分析認為，沈陽傳統(tǒng)淡季的一季度因為政府限購政策的出臺傳聞使得許多觀望的剛需與改善型購房者出手置業(yè)導致成交量出現(xiàn)淡季不淡的局面，雖然剛需為主的市場格局對于市場運行的趨勢能起到極大的保障作用，但隨著政策面不見松動，樓價依然高位運行的情況下，如果下半年供應量的進一步放大，下半年很可能出現(xiàn)供求關(guān)系失衡的局面。

    樓市新語

    宋丹丹求潘石屹別再蓋樓

    1月，著名演員宋丹丹在微博上向潘石屹發(fā)問：“長安街南邊那么好的位置，你蓋了那么一大片難看極了的廉價樓，求你了，不帶這樣的！ ”

    政協(xié)委員建議征房產(chǎn)空置稅

    全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟學院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所名譽所長郭松海表示建議征收房產(chǎn)空置稅十分必要。

    任志強炮轟保障房大躍進

    針對住建部要求今年11月底前，1000萬套保障房必須開工，任志強炮轟說：“這簡直是大躍進，連工人和塔吊都不夠，更別說土地和資金了，你還得加快速度，只能偷工減料！ ”

    買不起房的男人隔代結(jié)婚

    北京對外經(jīng)濟貿(mào)易大學國際房地產(chǎn)研究中心主任梁蓓就“研發(fā)”出了“隔代結(jié)婚論”，說：“我覺得80后男孩子如果買不起房子，80后女孩子可以嫁給40歲的男人。 80后的男人如果有條件了，到40歲再娶20歲的女孩子。 ”

    專家解析

    轉(zhuǎn)眼2011年樓市走過半場，在紛繁的辯論聲中，人們更希望撥開迷霧，聽到更接近理性的聲音，本報記者采訪了易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭和中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強教授，看看他們是怎么說的。

    楊紅旭：地方政府恐放松調(diào)控

    解析：今年上半年，國內(nèi)主要城市商品住宅成交量明顯低于去年同期，成交量出現(xiàn)較大幅度的下滑，是多個原因造成的：一是今年上半年陸續(xù)出臺了較嚴厲的調(diào)控政策，市場消化政策需要一定時間；二是在嚴厲的調(diào)控政策下，開發(fā)商推遲了推盤導致供應沒有放量；三是因去年樓市的銷售火爆，有較好的資本積累，資金鏈相對寬松。

    在今年上半年樓市中，二、三線城市的表現(xiàn)好于一線城市，中西部城市又好于東部和沿海城市，這也體現(xiàn)了因基礎(chǔ)不同，不同城市在樓市表現(xiàn)不盡相同，整體沒有特別明顯的規(guī)律。

    預測：下半年，在成交量持續(xù)低位徘徊、銀根收緊的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策也將進入瓶頸期，而隨著各開發(fā)商推盤的加量，一方面開發(fā)商以降價換成交量的局面可能出現(xiàn)，而帶動整體成交量會好于上半年；另一方面，地方政府迫于土地財政壓力而放松政策的可能并不能排除。可以肯定的是，下半年對樓市來說將有一個明顯的震蕩期。而國家層面是否會在今年末或明年放松調(diào)控政策尚不得而知，這取決于未來一段時期市場的變化，比如保障房建設(shè)進展如何，重點城市房價漲幅是否在調(diào)控目標之內(nèi)，需求結(jié)構(gòu)中投機性是否有效抑制了等。

    陳國強：今年末房價拐點或現(xiàn)

    解析：部分樓市數(shù)據(jù)顯示，盡管面臨著最嚴厲的調(diào)控政策，但標桿性的項目和企業(yè)在上半年出現(xiàn)，無論銷售面積還是銷售額的入榜門檻，較去年同期有約五成的增長，這說明整體上分化加劇，在調(diào)控背景下好的企業(yè)、產(chǎn)品所獲市場份額進一步加強，樓市進入品牌經(jīng)營趨勢。

    調(diào)控政策不僅是針對開發(fā)商，事實上也指向地方政府，隨著調(diào)控的深入推進，因土地成交和樓市成交的下滑，地方政府財稅壓力會越來越明顯，主觀上放松調(diào)控的動機會產(chǎn)生。對購房者、開發(fā)商、地方政府來說，多空的博弈將成樓市熱點。

    預測：從政策體現(xiàn)的效用來說，隨著時間的推移政策效用會更加明顯，一來開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂的風險加大；二來庫存越積越多，開發(fā)商出于回籠資金去庫存，以降價去庫存的趨勢便會明顯，在現(xiàn)有政策不變的前提下，今年三季度至年末，房價的拐點出現(xiàn)的可能性將加大。此外，值得關(guān)注的是重點城市抑制投機需求政策不變，保障房建設(shè)順利推進，會分流部分中低端的需求，并降低商品住房的市場預期，促使開發(fā)企業(yè)在發(fā)展模式、運營模式上都會面臨變化和調(diào)整。

    數(shù)據(jù)

    21.5%

    央行宣布從6月20日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。此次上調(diào)后，大型銀行存款準備金率達到歷史新高的21.5%，開發(fā)商銀行貸款難度加大。

    10%

    銀根收緊，家庭首套住房按揭貸款利率下浮的優(yōu)惠不僅被取消，不少銀行陸續(xù)將利率上浮10%。

    799.5萬平方米

    香港聯(lián)祥數(shù)據(jù)顯示，今年上半年沈陽商品房共成交799.5萬平方米，共成交87491套，其中商品住宅共成交659.44萬平，共成交73530套。

    8856元/平方米

    某研究院6月百城價格全樣本[最新消息 價格 戶型 點評]調(diào)查顯示，6月全國100個城市住宅平均價格為8856元/平方米，與去年6月同比，全國100個城市住宅平均價格上漲5.19%。

    3.23萬億元

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源3.23萬億元，增長18.5%，但來自國內(nèi)貸款僅同比增長4.6%，個人按揭貸款更是下降8%。

    大事記

    1月27日，國務院八條措施調(diào)控樓市傳言已久的樓市第三輪調(diào)控終于亮相，2011年的中國樓市迎來了新的“國八條”。二套房貸首付提至60%，保障性住房等用地不低于總量70%，要求房價過高城市限購等。

    1月28日，上海、重慶28日起試點征收房產(chǎn)稅作為國家首批個人住房房產(chǎn)稅改革試點城市。

    2月24日，全國保障性安居工程工作會議召開，保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各省級政府簽訂了今年工程建設(shè)目標責任書，1000萬套的保障性住房建設(shè)任務分解到各地。

    3月16日，國家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，從5月1日起正式開始執(zhí)行。

    4月上旬開始，國務院派出8個督察組，對包括京滬在內(nèi)的16個省(區(qū)、市)貫徹落實國務院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督查。

    4月6日，央行上調(diào)存貸款基準利率0.25個百分點。

    6月，住建部部長姜偉新公開表示，今年1000萬套保障性安居工程必須在11月底全面開工，并強調(diào)保障性安居工程建設(shè)任務既是經(jīng)濟任務又是政治任務。

    從限購令到“限離令”

    “限制”可以說是上半年樓市最顯眼的關(guān)鍵詞，從年初的“新國八條”出臺，標志著樓市全面進入“限時代”：限購令、限價令、限貸令、明碼標價令……

    同樣難眠的還有陷入焦慮的購房者，或為自住或為投資，但民間的反應則喜感十足，有段子稱，因“限購令”執(zhí)行后各地離婚率出現(xiàn)大幅攀升，個別一線城市竟然實施“限離令”，要求一個城市日離婚量不超過百對。

    中國住房二元制元年

    房價高不高？房價該不該降？不同立場者自然會有不同的說法。而樓市調(diào)控的高層官方語調(diào)，也從“抑制重點城市房價過快上漲”的表述，到“要把一些地區(qū)過高的房價降下來、使房價回歸到合理水平”。

    樓市調(diào)控，同樣繞不過利益攸關(guān)方的地方政府，在落實地方版“限購令”上，大多城市與生產(chǎn)總值和居民人均可支配收入增幅掛鉤，只有北京明確價格“穩(wěn)中有降”。

    上半年樓市中，大規(guī)模保障房建設(shè)無疑成為一個強音。 5月起國家相繼出臺政策積極建設(shè)保障房、增加計劃用地及融資支持。 2011年保障性安居工程用地全國計劃供應7.74 萬公頃，占住房用地供應計劃的35.5%，與2010年實際供地3.24萬公頃相比，增加138.9%；同時融資支持政策的出臺，將加快下半年保障房開工建設(shè)。某種意義上說，2011年是中國住房二元制元年。

    樓市調(diào)控正在步入深水區(qū)，政策是否放松或何時放松成為大眾謎語，樓市未來會有什么變化？而一切關(guān)注的焦點仍是下半年房價能不能降。但有必要記住一個道理，房價不會永漲不跌，也不會只跌不漲，所以無論唱空還是唱多，只需堅持己見自圓其說并自覺接受市場的洗禮。