樓市調(diào)整加速：開發(fā)商愛打價(jià)格牌 炒家降價(jià)套現(xiàn)

    分期付款、退房，這些熊市下常見的現(xiàn)象逐漸浮出“水面”，雖然并不能完全說明樓市正逐漸走向“下坡路”，但至少說明市場(chǎng)并不如想象的那么好。

    總的來看，市面上優(yōu)惠增多，盡管有的不過是“掛羊頭賣狗肉”——— 促銷噱頭大于實(shí)際優(yōu)惠，但不管怎么說，自2009年至去年，價(jià)格牌一直是大多數(shù)開發(fā)商所“不齒”的，如今各開發(fā)商大張旗鼓打出了“價(jià)格牌”旗號(hào)，說明價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)跡象，樓市正在調(diào)整，調(diào)整正在加速。

    分期付款“重出江湖”

    放棄申請(qǐng)房貸，借債還房款。對(duì)蕭先生來說，這是一個(gè)艱難而又不得不下的決定。然而艱難還在后面，因?yàn)樗诙虝r(shí)間內(nèi)湊齊40多萬元的房款，否則只能選擇退房。

    退房？無論如何，蕭先生是不會(huì)答應(yīng)的，因?yàn)樗粗械倪@套房，位于新城市中心地段，更重要的是，價(jià)格超便宜，比周邊區(qū)域樓盤單價(jià)每平方米足足低了1000多元——— 僅3000來元！這樣的機(jī)會(huì)豈能甘心錯(cuò)過？

    蕭先生是外地人，在清遠(yuǎn)發(fā)展事業(yè)多年，并在清遠(yuǎn)結(jié)婚生子，但他們一家并未落戶清遠(yuǎn)。按照現(xiàn)在清遠(yuǎn)執(zhí)行的政策，外地人買房需要提供在清遠(yuǎn)一年或以上的納稅證明，或者社保證明，便可申請(qǐng)房貸。但蕭先生是二次置業(yè)，第一次置業(yè)的銀行貸款還有十多年才能還清，因此申請(qǐng)銀行貸款比較難。

    根據(jù)現(xiàn)有國(guó)家政策，銀行判斷是否首次置業(yè)，是以家庭為單位的。因此一些家庭購買第二套房及以上房屋時(shí)，為了能減輕首付壓力，通過把一個(gè)大家庭分成若干個(gè)獨(dú)立的小家庭，然后以子女或者父母的名義買房，從而實(shí)現(xiàn)首次置業(yè)的目的。這一手段在年初有一段時(shí)間很流行，而且也很好辦理，因此蕭先生打算用類似老辦法：辦理假離婚。

    令他沒有想到的是，辦理假離婚證明難上加難：因?yàn)樗麄円患沂潜狈饺耍煽诜峭∪?，結(jié)婚后，戶口還在各自的原籍，“離婚”需要他們回原單位開相關(guān)證明，但他們多年未回家，和以前工作過的單位早已失去聯(lián)系，如何辦理，是個(gè)大麻煩。

    蕭先生左右為難：退房，他是一萬個(gè)不愿意；一次性全額付款，還差20萬元，一時(shí)間湊不齊。于是他想到了分期付款。

    實(shí)際上，分期付款早在今年初已在清遠(yuǎn)個(gè)別樓盤悄悄實(shí)行。第一個(gè)公開打出分期付款的是橫荷的荷興城市花園，不過該樓盤的分期付款只是針對(duì)首付款，即首付款可以分5個(gè)月分期付清、零利息。據(jù)記者了解，東城某江景樓盤也曾實(shí)施過一段時(shí)間。前一兩月，新城某新開售的項(xiàng)目也曾實(shí)施過，不過都是悄悄實(shí)施，并不愿意大張旗鼓。

    據(jù)記者觀察，這些盤外地客相對(duì)較多，他們到清遠(yuǎn)置業(yè)的一個(gè)目的就是投資，不能出示一年以上納稅證明或者社保，申請(qǐng)不到貸款，就只能選擇一次性全額付款。然而他們中的許多屬于散戶，手上有些閑錢，但資金并不雄厚，五六十萬元的房款短時(shí)間難以湊齊，于是開發(fā)商再次拿出了分期付款優(yōu)惠。據(jù)了解，分期付款最長(zhǎng)的是一年期限。

    蕭先生至今還未向開發(fā)商申請(qǐng)分期付款，是否能申請(qǐng)，他也不清楚“現(xiàn)在銀根緊縮，銀行放貸資金并不充足，不管是不是首次置業(yè)，申請(qǐng)貸款都比較難，據(jù)我了解，現(xiàn)在銀行放款兩三個(gè)月是常事，有的半年都未能發(fā)放貸款。因此許多開發(fā)商應(yīng)該樂意接受分期付款。”

    退房者逐漸增多

    但并不是所有的二三次及以上置業(yè)者、外地客都像蕭先生如此鎮(zhèn)定。蕭先生一位廣州朋友就是其中之一。

    朋友去年也在蕭先生看中的樓盤定了一套房，目的是投資。原本他以為在清遠(yuǎn)買套房是很簡(jiǎn)單的事：雖然他沒有清遠(yuǎn)一年及以上納稅證明，也沒有在清遠(yuǎn)繳納過一年以上醫(yī)保社保，但當(dāng)時(shí)聽說開證明很簡(jiǎn)單，幾千塊錢就能辦妥。然而，年后開始辦理這事卻異常棘手，據(jù)說查的很嚴(yán)，至今未辦理下來。自然向銀行申請(qǐng)不到貸款。

    其實(shí)他并不甘心退房，于是把房源拿到各中介，希望轉(zhuǎn)讓出去，賺點(diǎn)“小錢”。為了能迅速出手，要求不高，賺兩萬就行，然而至今已有兩個(gè)月，居然無人問津，據(jù)說像他這種一百三四十平方米的“大戶型”，現(xiàn)在二手市場(chǎng)難以脫手，因?yàn)榭們r(jià)高，買家都比較謹(jǐn)慎。怎么辦？他現(xiàn)在急需錢用，已快等不住了，退房逐漸進(jìn)入其考慮范疇，盡管并不愿意。

    這并不是孤例，最近退房現(xiàn)象在清遠(yuǎn)樓市似乎逐漸多了起來。近兩周，記者就接到過五六個(gè)電話，為請(qǐng)求幫忙退款事宜，其中大部分都是外地人。

    記者采訪了相關(guān)樓盤負(fù)責(zé)人，他們表示，退房的確實(shí)比以前多，但實(shí)際絕對(duì)數(shù)字并不多。一般情況下，這些買家通常都會(huì)通過其他手段，如轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)和賺錢目的。而且這些退房的，多是實(shí)力并不雄厚的外地散戶投資客，被市場(chǎng)淘汰是遲早的事。

    開發(fā)商愛打“價(jià)格牌”

    分期付款、退房，這些熊市下常見的現(xiàn)象逐漸顯露“水面”，并不能完全說明現(xiàn)在市場(chǎng)逐漸走向“下坡路”，但至少說明了市場(chǎng)并不如想象的那么好。

    近幾個(gè)月來，市面上特價(jià)房、一口價(jià)越來越多。例如，荷興城市花園年后推出了2980元/平方米的特價(jià)房，端午期間推出10套一口價(jià)單位，3030元/平方米起；和富東成前段時(shí)間也推出過一口價(jià)房，其折扣達(dá)到9.2折；維港尚城也在“五一”和端午分別推出了10套特價(jià)房；山湖世紀(jì)近期推出的10套一口價(jià)，首付12萬起；鳳城明珠端午推新組團(tuán)，均價(jià)3998元/平方米起……

    折扣也越來越大，例如黃金海岸先后推出過9.2折、9.5折的大優(yōu)惠；公園一號(hào)先后推出過額外9.5折、9.7折優(yōu)惠；御景東方9.2折登記；清遠(yuǎn)奧園近期先后打出了9.5折、9折的超大優(yōu)惠折扣……

   總的來看，市面上優(yōu)惠增多，盡管有的不過是“掛羊頭賣狗肉”——— 促銷噱頭大于實(shí)際優(yōu)惠。但不管怎么說，自2009年至去年，價(jià)格牌一直是大多數(shù)開發(fā)商所“不齒”的，如今各開發(fā)商大張旗鼓打出了“價(jià)格牌”旗號(hào)，說明價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)跡象，市場(chǎng)正在調(diào)整，而且還在加速。

    二手房交易平淡 炒家降價(jià)賣房套現(xiàn)

    所謂城門失火殃及魚池。一手房貸艱難，利率通常上浮10%以上。二手房也不例外，近期廣州媒體報(bào)道，廣州對(duì)于二手房貸款特別是屬于二次置業(yè)的二手房貸款，部分銀行已經(jīng)把利率上浮了30%—40%，部分銀行還向按揭公司收取貸款金額1%—2%的金融服務(wù)費(fèi)，作為銀行提供“差別化”服務(wù)的體現(xiàn)。

    部分銀行停止二手房按揭

    實(shí)際上，清遠(yuǎn)二手房也不能幸免。據(jù)二手房中介公司相關(guān)人員透露，現(xiàn)在大部分銀行針對(duì)二手房按揭貸款，通常利率會(huì)上浮20%以上，有些需要上浮30%—40%，而且通常需要兩個(gè)月以上才能申請(qǐng)到貸款，四個(gè)月貸不下來也很正常。“如果接受上浮60%的利率，明天就可貸到款。”

    此外，近期許多中介公司經(jīng)理人已收到消息，稱某國(guó)有商業(yè)銀行9月起將停貸二手房。此外另有兩家銀行已經(jīng)停貸二手房按揭業(yè)務(wù)。

    不過記者咨詢了相關(guān)銀行工作人員，均表示個(gè)別信息并不準(zhǔn)確，是否做二手房按揭或者利率上下浮動(dòng)多少，還要根據(jù)具體客戶而定。但可以肯定的是，申請(qǐng)二手房按揭比以前難了很多，最近幾個(gè)月許多二手房中介公司的經(jīng)理人不惜大把大把花錢請(qǐng)各銀行信貸員吃飯喝酒聯(lián)絡(luò)感情，目的就是為了爭(zhēng)取到有限的貸款額。

    成交量下降，中介炒家齊叫苦

    信貸的緊縮在二手房市場(chǎng)已經(jīng)得到明顯反饋，尤其是短線炒家。記者所認(rèn)識(shí)的一位炒家就改變了投資策略，在其最新印刷的一份二手房宣傳單上寫到：因最近貸款艱難，本人謝絕按揭，特推出一批實(shí)惠單位，需一次性全額付款。目前他主要經(jīng)營(yíng)30萬元以下的房源，因?yàn)樵擃惙靠們r(jià)低，買家多是清遠(yuǎn)鄉(xiāng)下進(jìn)城人員購買，這一群體工作不穩(wěn)定，不習(xí)慣貸款，多選擇一次性全額付款。

    該位炒家手上還有一批總價(jià)值35萬元以上的房源，幾個(gè)月來幾乎無成交，資金被套，最近不得不實(shí)施了降價(jià)策略，其中一套36萬元的房，最后叫價(jià)不到30萬，足足降了6萬多！

    其實(shí)，不僅是炒家有切身感受，許多二手房中介也開始直叫苦。新城人民二路某中介店經(jīng)理介紹，有的業(yè)主主動(dòng)提出了降價(jià)，結(jié)果放盤了兩個(gè)月都無人問津。不過對(duì)中介機(jī)構(gòu)來說，最大的問題是貸款難，即使有一些買家想買還貸不到款。因?yàn)槟壳扒暹h(yuǎn)二手房成交量很少，在銀行的業(yè)務(wù)范圍是很小的一塊蛋糕，對(duì)此并未足夠重視。