北京CBD地塊招標(biāo)充滿戲劇性 底價(jià)疑提前泄密

北京CBD核心區(qū)地塊招標(biāo)充滿了戲劇性。

7月8日，9宗地塊的結(jié)果甫出，業(yè)內(nèi)又是一片嘩然。由此帶來的問題更是一個(gè)比一個(gè)懸疑：中信聯(lián)合體竟然給出了與底價(jià)完全一致的“精準(zhǔn)報(bào)價(jià)”，拍賣底價(jià)提前泄密？如此指哪打哪，中信聯(lián)合體如此精準(zhǔn)結(jié)果竟也流標(biāo)，誰(shuí)讓“不符合規(guī)定的企業(yè)”參與了競(jìng)拍？另一家拍得一地塊的安邦人壽保險(xiǎn)的合伙拿地人濤力投資沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，那它是誰(shuí)的馬甲？CBD核心地塊集中推地，開發(fā)商卻不積極，真的是被“打了招呼”不愿陪標(biāo)？

《華夏時(shí)報(bào)》記者多方采訪了解到，部分開發(fā)商因?yàn)榭床坏较Ｍ拇_是放棄了陪標(biāo)，而詭異的“精準(zhǔn)報(bào)價(jià)”背后隱藏的畢竟是某種交易。

“從Z9和Z11地塊的報(bào)價(jià)情況來看，企業(yè)之前應(yīng)該是知道底價(jià)的，否則企業(yè)拿地時(shí)正常的招標(biāo)報(bào)價(jià)都會(huì)采取溢價(jià)30%以上的價(jià)格策略。”一位業(yè)內(nèi)知情人士對(duì)本報(bào)記者表示。

意外的招標(biāo)結(jié)果

7月8日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站上掛出公告公布了CBD9個(gè)地塊的出讓結(jié)果。

其中，最為各方關(guān)注的中信聯(lián)合體“精準(zhǔn)報(bào)價(jià)”以“投標(biāo)文件內(nèi)容違反《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》”為由投標(biāo)資格“被判無效”。Z11地塊也被宣布流標(biāo)。

不過，中信集團(tuán)的其他所屬聯(lián)合體，卻仍然斬獲頗豐。其中，中信集團(tuán)和中國(guó)投資有限責(zé)任公司聯(lián)合體仍然獲得了Z8地塊，中信集團(tuán)和北大方正、聯(lián)通租賃、安邦財(cái)險(xiǎn)的聯(lián)合體中標(biāo)Z10地塊；中信集團(tuán)、中信地產(chǎn)和泰康人壽、和協(xié)海峽的聯(lián)合體打敗萬科和泛華建設(shè)的聯(lián)合體奪得Z12地塊。

在新增的三宗地塊競(jìng)標(biāo)中，三宗地塊中均報(bào)出最高價(jià)的SOHO中國(guó)又一次無緣CBD，一幅地塊都沒有拿到。Z1a、Z2a、Z2b分別被中國(guó)國(guó)際期貨、陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)聯(lián)合體和三星生命保險(xiǎn)聯(lián)合體拿到。

而值得注意的是，在這9宗地塊的競(jìng)標(biāo)結(jié)果中，除了流標(biāo)的Z11地塊外，僅有Z12一幅地塊是由“價(jià)高者得之”，其余7幅地塊的中標(biāo)價(jià)格都非最高報(bào)價(jià)。

之前沒有參加過CBD核心區(qū)第一輪投標(biāo)的龍頭房企萬科，這一次雖然聯(lián)合了住建部原直屬企業(yè)泛華建設(shè)集團(tuán)，卻在Z12地塊的競(jìng)標(biāo)中悄然落敗。據(jù)記者了解，泛華建設(shè)此前參加了第一階段投標(biāo)，但得分比較低。

而在開標(biāo)之前，就曾有消息人士分析，盡管萬科在收購(gòu)贏嘉中心后，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的腳步更加堅(jiān)定，但此次參與競(jìng)標(biāo)，萬科更有可能是“被拉來做大旗陪標(biāo)”的，以增加泛華建設(shè)集團(tuán)奪標(biāo)的勝算。

企業(yè)不愿再陪標(biāo)？

當(dāng)然，陪標(biāo)的也不僅僅只是萬科。事實(shí)上，據(jù)本報(bào)記者了解，部分企業(yè)甚至提前猜測(cè)到了“陪標(biāo)”結(jié)局，早早放棄了第二輪競(jìng)標(biāo)。

時(shí)間回到7月6日上午9點(diǎn)40分，北京國(guó)土局二層的土地交易大廳。雖然距離招標(biāo)開始還有一個(gè)小時(shí)，但是部分參與投標(biāo)的企業(yè)人員和京城各媒體的記者已經(jīng)等候在那里了。

根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備整理中心發(fā)布的公告，此次開標(biāo)的9宗地塊皆為商業(yè)金融用地。其中的Z8、Z9、Z10、Z11、Z12、Z13六幅地塊，已于去年8月完成了第一輪規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的投報(bào)，本次進(jìn)行的是第二輪綜合內(nèi)容投報(bào)。

而另外的Z1a、Z2a、Z2b 3幅地塊，則以沒有任何門檻限制的普通綜合評(píng)標(biāo)方式首次出讓。

不過，與去年CBD首批6地塊開標(biāo)時(shí)略有不同的是，這一次的開標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)顯得頗為冷清，交易大廳里有1/3的座位空著。記者記得，去年第一批土地出讓時(shí)，整個(gè)交易大廳熙熙攘攘，座無虛席。

由于9宗地塊都被規(guī)劃為商業(yè)金融用地，因此參與招標(biāo)的企業(yè)中，金融企業(yè)的表現(xiàn)最為活躍，包括中投公司、中信銀行、招商銀行等大佬悉數(shù)到場(chǎng)。而參與競(jìng)標(biāo)的知名房企則只有SOHO中國(guó)、北京萬科、萬通地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等幾家。

“盡管看上去這次來競(jìng)標(biāo)的企業(yè)不算少，但這次招標(biāo)的地塊比去年多了三塊，尤其是進(jìn)行第二輪投標(biāo)的6幅地塊，其中有兩幅地塊都只有一家投標(biāo)聯(lián)合體，其他地塊也都只有兩家投標(biāo)人。”招標(biāo)結(jié)束后，在現(xiàn)場(chǎng)的一位競(jìng)標(biāo)企業(yè)人員樸哲告訴本報(bào)記者。

而記者查詢了去年首批6地塊競(jìng)標(biāo)企業(yè)情況后發(fā)現(xiàn)，去年除了一幅地塊為13家企業(yè)聯(lián)合體作為唯一投標(biāo)人之外，其余每幅的競(jìng)標(biāo)企業(yè)都在三個(gè)以上。

“出現(xiàn)這種情況的原因，主要是因?yàn)橥稑?biāo)規(guī)則的設(shè)置，讓一些在上一輪排名稍微靠后一點(diǎn)的企業(yè)都不愿意來‘陪標(biāo)’了。”本次競(jìng)標(biāo)企業(yè)人員樸哲告訴記者。

而在此前，據(jù)記者從一位參與競(jìng)標(biāo)的企業(yè)處了解到，通過第一輪方案評(píng)選，有實(shí)力的企業(yè)“基本已被鎖定”，機(jī)會(huì)較小的企業(yè)都放棄了。而按照這一說法，那么此輪競(jìng)標(biāo)中，放棄“陪標(biāo)”的企業(yè)應(yīng)該不在少數(shù)。

 詭異的投標(biāo)

部分企業(yè)不再陪標(biāo)的同時(shí)，中信的表現(xiàn)卻有點(diǎn)詭異。

去年在首輪投標(biāo)中，中信集團(tuán)曾經(jīng)獨(dú)攬了五幅地塊的“頭名狀元”，此次中信又參與了6幅地塊的競(jìng)標(biāo)，共涉及資金130多億元。

當(dāng)然，這其中要數(shù)Z11地塊的結(jié)果最“令人感慨”。

根據(jù)招標(biāo)文件，Z11地塊規(guī)劃建筑面積14萬平米，主持人當(dāng)場(chǎng)拆封招標(biāo)底價(jià)，宣布這一地塊的底價(jià)為26.32億元時(shí)，在場(chǎng)外收看直播視頻的企業(yè)人員和記者都議論紛紛：“這幅地塊的底價(jià)比之前的地塊都高不少??！”

而當(dāng)主持人讀出中信聯(lián)合體的報(bào)價(jià)也是26.32億元時(shí)，場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)外都是一片噓聲。但好戲還在后頭，當(dāng)大家發(fā)現(xiàn)這一地塊只有中信聯(lián)合體一家報(bào)價(jià)時(shí)，場(chǎng)外圍觀的人群頓時(shí)炸了鍋，一位在場(chǎng)外的企業(yè)工作人員表示，“報(bào)價(jià)太精準(zhǔn)了，這樣的情況應(yīng)該是百年不遇吧。”

當(dāng)時(shí)在場(chǎng)的所有人幾乎都已經(jīng)認(rèn)定，Z11地塊非中信聯(lián)合體莫屬。

但競(jìng)標(biāo)結(jié)果出來后，Z11地塊卻被認(rèn)定為流標(biāo)。而北京市土地整理儲(chǔ)備中心對(duì)此只用了短短兩行字解釋：“由于只有中信銀行股份有限公司和中國(guó)中信集團(tuán)公司投標(biāo)聯(lián)合體參與了該宗地第二階段的投標(biāo)，因其投標(biāo)文件中的有關(guān)內(nèi)容違反了《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》的規(guī)定，投標(biāo)被確定為無效投標(biāo)，按流標(biāo)處理。”

隨后，記者咨詢了盈科律師事務(wù)所長(zhǎng)期關(guān)注土地行業(yè)的趙斌主任，趙斌對(duì)這一地塊的結(jié)果也大感意外：“違反商業(yè)銀行法規(guī)定？原來很少碰到這樣的情況。”

趙斌向本報(bào)記者表示，如果僅從報(bào)價(jià)與標(biāo)底一致上看，由于競(jìng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)都有公證人員，只要符合程序規(guī)定，投標(biāo)結(jié)果就可以判定為有效。僅從目前已知的信息來看是無法判斷中信聯(lián)合體如何違規(guī)。

誰(shuí)的馬甲？

另外一個(gè)存疑的，還有Z9地塊。

Z9地塊的投標(biāo)人也僅有一家，即安邦人壽保險(xiǎn)聯(lián)手的濤力投資。這一地塊的標(biāo)底價(jià)格為22.56億元，而投標(biāo)聯(lián)合體的報(bào)價(jià)為22.92億元，僅比底價(jià)高出了0.32億元，溢價(jià)率僅為1.4%。統(tǒng)觀第二輪招標(biāo)的其余5幅招標(biāo)地塊，競(jìng)標(biāo)價(jià)格的溢價(jià)率都在32.4%以上。

但頗為奇怪的是，濤力投資的身份也成了一大懸疑。

在投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，當(dāng)“濤力投資”被提到的時(shí)候，隨即就有不少在場(chǎng)的媒體人士表示，“濤力投資”就是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的下屬“馬甲”企業(yè)。

根據(jù)本報(bào)記者在CBD核心區(qū)12地塊第一輪招標(biāo)結(jié)果公布時(shí)了解到，當(dāng)時(shí)一家競(jìng)標(biāo)企業(yè)曾經(jīng)向媒體公開曝出有一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)使用了兩個(gè)企業(yè)代碼，并分別在兩幅地塊上都獲得了第一名，即Z6地塊的Z6-M08-A10和Z9地塊的Z9-M02-A05。當(dāng)時(shí)獲得Z6地塊的企業(yè)正是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合體，當(dāng)時(shí)便有消息稱競(jìng)標(biāo)Z9地塊的第一名便是遠(yuǎn)洋。

但本輪投標(biāo)結(jié)束后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)卻對(duì)媒體否認(rèn)了濤力投資是其下屬企業(yè)的說法，稱濤力投資與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)毫無關(guān)聯(lián)。

如果濤力投資與遠(yuǎn)洋無關(guān)，又引發(fā)另一重要問題。根據(jù)本輪投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)主持人宣布的信息，Z9地塊中標(biāo)人安邦人壽并沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，北京濤力投資管理有限公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)也為“無”。但是，按照此前公布的招標(biāo)規(guī)則，要求參與第二輪競(jìng)標(biāo)的企業(yè)或企業(yè)聯(lián)合體中有至少一家企業(yè)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

對(duì)此，土儲(chǔ)中心工作人員向記者表示，投標(biāo)企業(yè)的競(jìng)標(biāo)代碼屬于保密信息，只有工作人員才能調(diào)檔查詢。對(duì)于都沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的情況，他們表示并不清楚。

底價(jià)提前泄密？

至此，CBD9宗地塊似乎塵埃落定。但其中謎團(tuán)太多令人費(fèi)解。而中信此前的“精準(zhǔn)報(bào)價(jià)”并未因?yàn)榈貕K流拍被人遺忘。各種蛛絲馬跡，似乎仍對(duì)底價(jià)泄露進(jìn)行著佐證。

“有個(gè)別企業(yè)是開標(biāo)之前就已經(jīng)定下來的。”去年年底，CBD核心區(qū)12地塊第一輪開標(biāo)時(shí)，一家曾經(jīng)參與投標(biāo)的開發(fā)企業(yè)就向本報(bào)記者表示，由于CBD地塊的特殊性，招標(biāo)伊始，相關(guān)部門就表現(xiàn)出了“傾向性”。

“操作的空間還是有的，雖然打分標(biāo)準(zhǔn)最模糊的綜合實(shí)力評(píng)分減少了10分，但分值仍然不少，作用還是十分關(guān)鍵。”本次競(jìng)標(biāo)企業(yè)人員樸哲告訴記者。

而對(duì)于地塊的底價(jià)，按照業(yè)內(nèi)分析人士的說法：“就目前而言，企業(yè)知道競(jìng)標(biāo)底價(jià)，對(duì)政企雙方都不是壞事，對(duì)政府來說地價(jià)就可控，對(duì)企業(yè)來說知道底價(jià)就多了幾分勝算。”而據(jù)記者多方了解，首批6地塊的實(shí)力派投標(biāo)企業(yè)幾乎都通過各種辦法，探知了政府招標(biāo)的底價(jià)。

本報(bào)記者曾經(jīng)在CBD剩余9地塊開標(biāo)之前，在采訪北京一位房地產(chǎn)開發(fā)商時(shí)了解到，今年3月份CBD剩余地塊招標(biāo)的預(yù)通告公布后，相關(guān)部門曾多次向開發(fā)商“打招呼”，“意思是價(jià)格不要報(bào)得過高，因?yàn)檫@一批地塊屬于重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。”