茅于軾：房地產(chǎn)的兩個(gè)根本問題

    十年之后，又逢盛會(huì)。伴隨房地產(chǎn)業(yè)走過黃金十年的博鰲房地產(chǎn)論壇，將于2011年8月16-19日在海南繼續(xù)舉辦第十一屆年會(huì)。上一個(gè)十年，中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了成長(zhǎng)與壯大的夢(mèng)想；下一個(gè)十年，我們將繼續(xù)甚至超越從前的輝煌。鑒于此，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體推出"2011博鰲房地產(chǎn)論壇特稿"系列報(bào)道。

    已是耄耋之年的茅于軾先生依然思維敏捷、邏輯清晰，對(duì)于房地產(chǎn)有獨(dú)到的看法。

    茅于軾認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的兩個(gè)最大問題是政府對(duì)土地供應(yīng)壟斷所導(dǎo)致的地價(jià)飆升，以及貧富差距過大而富人缺少投資途徑。

    對(duì)于中國(guó)政府今年大力推進(jìn)的保障房工程，茅于軾表示，保障房對(duì)象是有城市戶口的普通人，這個(gè)根本是個(gè)錯(cuò)誤，住房最困難的農(nóng)民工才應(yīng)該納入這一體系，但因?yàn)閼艏畣栴}他們卻一直被忽略。

    茅于軾曾經(jīng)關(guān)于房地產(chǎn)諸多言論，如"經(jīng)濟(jì)適用房是席卷全國(guó)的最大腐敗"、"房?jī)r(jià)是被買房者自己抬高的"、"我主張廉租房應(yīng)該是沒有廁所的，只有公共廁所"、"反對(duì)18億畝耕地紅線"等，也都引起過較大的爭(zhēng)議。

    如今，房地產(chǎn)已至下一個(gè)十年開局之年，人們普遍感受房地產(chǎn)"黃金時(shí)代"已經(jīng)過去，而未來的改變會(huì)如何讓發(fā)生卻依然不能肯定。

    值此變局之年，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體特別采訪了著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、天則經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)茅于軾先生，以下為采訪實(shí)錄整理：

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：2011年之前的十年，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)獲得了突飛猛進(jìn)發(fā)展，客觀上使得房地產(chǎn)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱，也使中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在08年的金融危機(jī)中依然保持較高的增速，功勞似乎不少，但是這十多年?duì)幾h似乎更大，您如何評(píng)價(jià)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)這十年的發(fā)展？您曾說過中國(guó)的房地產(chǎn)和金融業(yè)是所有行業(yè)中問題最大的，那么房地產(chǎn)的問題主要集中在那些方面？

    茅于軾：房地產(chǎn)本來就是從福利分房改革為商品房以后興盛的，在這房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的十多年中，中國(guó)的居住條件也得到了極大的改善，從人均不到10平方米居住面積，增加到現(xiàn)在的20平方米，也就是說城鎮(zhèn)人口得均住房面積在商品化過程中增加了一倍，這就是住房商品化所起到的作用。

    中國(guó)改革開放以前人均住房面積是呈減少趨勢(shì)的，在那近30年時(shí)間內(nèi)人均住房面積從4.5平方米降到了3.6平方米。而改革以后的十幾年里，人均住房面積卻從3.6提高到了8.8平方米，但停止福利分房以后至今短短十多年時(shí)間，這一數(shù)據(jù)就增加到了26平方米，這就是住宅商品化所帶來的巨大進(jìn)步。

    但中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最近兩三年卻出了兩個(gè)相當(dāng)大的問題。

    第一個(gè)大問題就是土地問題：住房改革至今，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，但是房地產(chǎn)所需的土地卻沒有實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，仍然被政府壟斷。

    發(fā)展房地產(chǎn)需要土地，可是土地沒有市場(chǎng)化，最后就使得房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生極大的扭曲，房?jī)r(jià)漲得不得了。房?jī)r(jià)漲不是建材價(jià)格漲，而是土地價(jià)格漲，而土地價(jià)格上漲的根本原因就是土地沒有市場(chǎng)化。

    中國(guó)土地買賣不是公平競(jìng)爭(zhēng)，不是自由選擇，因?yàn)橹袊?guó)只有一家土地供應(yīng)商，那就是政府。中國(guó)老百姓不允許賣地，老百姓的土地要先賣給政府，再賣給開發(fā)商，這就是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最大的問題。

    第二個(gè)大問題就是就是中國(guó)貧富差距懸殊的問題：在中國(guó)，只有少數(shù)有錢人才買得起房，大部分收入低的都買不起房。

    很多低收入群體住房都很困難，在這種情況下，就應(yīng)該由政府來做保障，但是我們的保障房政策卻又錯(cuò)了，保障房的對(duì)象應(yīng)該瞄準(zhǔn)住房最困難的人，但我們現(xiàn)在瞄準(zhǔn)的卻是普通人，這個(gè)方向是錯(cuò)誤的。

    保障房的對(duì)象應(yīng)該是進(jìn)城打工的農(nóng)民工，但目前的保障房政策卻把這類住房最困難的群體忽略了，因此保障房很難起到應(yīng)有的作用。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：目前全國(guó)各市保障房的對(duì)象好像都是具有本市戶籍的人，把農(nóng)民工納入保障房對(duì)象，是不是得先決絕戶籍門檻的問題？

    茅于軾：對(duì)，保障房對(duì)象是有城市戶口的，這個(gè)大方向就是錯(cuò)的。保障房解決對(duì)象應(yīng)該是買不起房的人，而不是去關(guān)注決普通人，這不是笑話嗎？拿國(guó)有資產(chǎn)解決普通人買房問題整個(gè)就是錯(cuò)得一塌糊涂的事，不但手段錯(cuò)了，用的資源也錯(cuò)了。政府用強(qiáng)制手段買農(nóng)民低價(jià)的土地，然后給城里人蓋保障房，錯(cuò)到了極點(diǎn)。

    保障房首要解決的就是住房不公平的問題，誰最困難保障房就該給誰住，這是保障房本來的目的，實(shí)現(xiàn)這一目的就是要突破戶籍改革。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：城市的普通人也是買不起房的人，解決這部分人的問題是不是說保障房也起到了一定的作用呢？

    茅于軾：不對(duì)。政府推行保障房是誰幫助誰？還不是老百姓自己幫助自己，政府又不創(chuàng)造財(cái)富，還不就是普通人幫助普通人買房，這不就是多此一舉？而且保障房還給政府撈掉一個(gè)百分?jǐn)?shù)，還不如讓普通人自己買房。

    窮人買便宜房是對(duì)的，窮人占誰的便宜？占普通人的便宜，占高收入的便宜。我們是普通人，他是窮人，咱們給他一點(diǎn)好處，這叫實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，但普通人幫普通人買房是完全沒有必要的，普通人以為政府能夠幫助買房，這是開玩笑的事。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：那您認(rèn)為政府應(yīng)該采取什么樣的措施解決這些低收入群體的居住問題？像經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房之類的政府應(yīng)該建嗎？

    茅于軾：低收入的人就別買房，可以租房住，這個(gè)市場(chǎng)就是這樣的，是改變不了的。

    不光是住房，什么吃的、玩的、穿的都是這樣，有錢人坐飛機(jī)，沒錢人坐汽車。有錢人住好房子，沒錢人租房住，這個(gè)改變不了，全世界都一樣，美國(guó)也是有貧民窟，雖然它的貧民窟條件更好一些。

    經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房還是應(yīng)該建，當(dāng)然這個(gè)也不一定，我的主張是給住房補(bǔ)貼，不要建房，建房是開發(fā)商的事。發(fā)放住房補(bǔ)貼這種做法在國(guó)外是很普通的，這個(gè)辦法最好，它不會(huì)使低收入的人住在一起造成各種矛盾。

    低收入的人群住在一起，往往就會(huì)變成貧民窟，管理往往也會(huì)出問題。發(fā)放住房補(bǔ)貼還能使這些人自由配置，而不是不管在哪上班都住在那里。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：過去這十年里，房?jī)r(jià)漲了十幾二十幾倍之多，有觀點(diǎn)認(rèn)為這是由于貨幣超發(fā)和開發(fā)商壟斷開發(fā)地位造成的，對(duì)此您怎么看？您認(rèn)為中國(guó)應(yīng)該允許民眾自建或集資代建住房嗎？您之前表示放開18億畝耕地紅線，但也有人認(rèn)為開發(fā)商的壟斷地位沒有打破之前，加大土地供應(yīng)只能是讓開發(fā)商賺更多的錢，對(duì)此您怎么看？

    茅于軾：房?jī)r(jià)上漲有貨幣超發(fā)的因素，但超發(fā)貨幣影響不光是房地產(chǎn)，各個(gè)方面都會(huì)受到影響。

    自建房也不對(duì)，他們以為自己建房能夠省錢，這個(gè)是不對(duì)的，現(xiàn)在是專業(yè)化社會(huì)，一個(gè)外行去建房你怎么搞得好。

    他們以為開發(fā)商黑心所以房?jī)r(jià)貴，事實(shí)根本根本不是那么回事。開發(fā)商有競(jìng)爭(zhēng)的，每個(gè)城市好幾百家，上千家的開發(fā)商，他們都在相互競(jìng)爭(zhēng)，他們壟斷不了。

    政府壟斷土地可以抬價(jià)，但開發(fā)商不敢隨便抬高房?jī)r(jià)，抬了價(jià)別人不買你的房買別人的房怎么辦？他們以為開發(fā)商黑心，我不黑心就可以把價(jià)格降下來，這個(gè)想法太天真了。

    他們完全不懂房地產(chǎn)，開發(fā)商確實(shí)有暴利，但是這個(gè)暴利不是壟斷的結(jié)果。開發(fā)商不能壟斷，只有政府才能壟斷，開發(fā)商是競(jìng)爭(zhēng)。

    房地產(chǎn)暴利是整個(gè)形勢(shì)造成的，這個(gè)形勢(shì)是政府土地供應(yīng)少，土地不斷在漲價(jià)，開發(fā)商買土地的時(shí)候還比較便宜，但等蓋好房賣的時(shí)候地價(jià)上漲了，房?jī)r(jià)也就上漲了，開發(fā)商賺的是這筆錢。

     房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的行業(yè)，像北京、深圳都有上千家開發(fā)商，大家看到房地產(chǎn)賺錢都去搞開發(fā)，但大浪淘沙，很多小房企都倒閉了，有壟斷他們?cè)趺磿?huì)倒閉？

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：有觀點(diǎn)認(rèn)為，農(nóng)民進(jìn)城后村子荒下來相反會(huì)使耕地增加，在城里建一個(gè)小區(qū)甚至都可以容納一個(gè)村的人，城市土地利用率高，因此城市化水平越高中國(guó)的耕地就越多，堅(jiān)持18億畝耕地紅線根本沒有必要，您怎么看待這個(gè)觀點(diǎn)？

    茅于軾：這個(gè)觀點(diǎn)有道理，自由化、私有化是能夠使土地使用效率提高，這就減少了土地的浪費(fèi)，而且更多的土地可以利用起來。

    我們這18億畝耕地紅線搞了很多拋荒的土地，農(nóng)村很多土地拋荒了，農(nóng)民不愿意種，這就使土地就浪費(fèi)了。

    要取消這個(gè)浪費(fèi)就要讓土地自由流動(dòng)，而當(dāng)土地用途可以自己更換時(shí)，土地就沒有浪費(fèi)了。

    土地私有化不一定使耕地會(huì)增加，也不一定會(huì)減少，這要看市場(chǎng)的需要，但如果農(nóng)民可以自己賣地，住宅用地就不再稀缺，房?jī)r(jià)也就不會(huì)像現(xiàn)在這么高。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：從去年開始對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控似乎有越演越烈之勢(shì)，不少人認(rèn)為這種調(diào)控會(huì)成為常態(tài)，對(duì)此您怎么看？您認(rèn)為這種行政干預(yù)的手段是否應(yīng)該？

    茅于軾：解決中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的問題首先就要開放土地市場(chǎng)，但這是政府舍不得干的事，政府有利益在里面，土地市場(chǎng)一開放，政府的利益全沒了，政府不會(huì)干，但不干政府也害怕房地產(chǎn)將來釀成政治事件，所以政府也就自己受罪。

    不開放土地就沒有辦法，房地產(chǎn)業(yè)好不了，好不了就出政策限制，維持現(xiàn)在這個(gè)狀態(tài)，所以調(diào)控或許就會(huì)長(zhǎng)久的維持下去。

    政府確實(shí)是想維持現(xiàn)狀，但政府做不到，政府以為自己權(quán)利可以左右經(jīng)濟(jì)，但這是不可能的，經(jīng)濟(jì)有自己的規(guī)律，強(qiáng)行干涉遲早要出問題的。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：因?yàn)槿毡镜?quot;前車之鑒"，很多人對(duì)中國(guó)將房地產(chǎn)當(dāng)做國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱表示擔(dān)憂，擔(dān)心中國(guó)步入日本的后塵，對(duì)此您怎么看？

    茅于軾：我對(duì)日本情況不太了解，但中國(guó)的問題是貧富差距大，有錢人手里的錢很多，房子再貴也買得起，房?jī)r(jià)也因此被抬上去。

    中國(guó)有錢人手里的錢很多，但沒有什么投資機(jī)會(huì)，而買房看起來是很好的投資，買了馬上就漲，兩三年就漲一倍，干什么都沒有買房賺得多，于是大家都去買房了。

    買房從為了居住變成了投機(jī)，最后很多房子就空掉了，這是最大的浪費(fèi)。久而久之，這就形成了巨大的泡沫，而這個(gè)泡沫總有一天會(huì)破碎，我相信這一天不會(huì)太遠(yuǎn)。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您覺得政府包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的系列措施能否將泡沫擠出？您覺得還應(yīng)當(dāng)采取什么樣的措施？

    茅于軾：房產(chǎn)稅解決不了問題。國(guó)際上的辦法就是房產(chǎn)暴利要征高所得稅，你買的房2萬元一平方米，轉(zhuǎn)手賣4萬元一平方米賺了2萬元，但這2萬元政府要收1.8萬元，給你留2千元，一般都是這樣。國(guó)外房地產(chǎn)的所得稅特別高，比勞動(dòng)的所得稅要高。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：很多人將09-10年樓市瘋狂反彈歸咎于4萬億的救市計(jì)劃，認(rèn)為該計(jì)劃使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)失去一個(gè)良好的調(diào)整時(shí)機(jī)，時(shí)至今日，您怎么看待政府的救市行為？

    茅于軾：我覺得中國(guó)政府的房地產(chǎn)政策不是在完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是臨時(shí)搞一些救急措施，這些辦法根本不能解決問題?，F(xiàn)在政府把房地產(chǎn)市場(chǎng)越搞越扭曲，根本不是順其自然的發(fā)展。

    中國(guó)房地產(chǎn)首先要解決的是土地問題，然后再開放更多的投資機(jī)會(huì)，讓有錢人有地方投資，這才是解決房地產(chǎn)問題的根本方法，這才是政府應(yīng)該做的事。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：那么，您認(rèn)為應(yīng)該開放哪些投資機(jī)會(huì)呢，中國(guó)的股市好像也不是一個(gè)投資好地方？

    茅于軾：首先要開放金融業(yè)，讓老百姓能夠辦銀行；其次，讓老百姓能夠到國(guó)外投資去?，F(xiàn)在這兩條路都走不通，此外還有很多像服務(wù)業(yè)里的機(jī)會(huì)，比如，辦醫(yī)院、辦學(xué)校，但政府現(xiàn)在在這方面都不是很好。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：開放這些都需要系統(tǒng)的改革，目前中國(guó)有現(xiàn)成的比較可能的機(jī)會(huì)嗎？

    茅于軾：我覺得中國(guó)現(xiàn)在民間借貸可以發(fā)展。民間借貸的作用和銀行是一樣的，個(gè)人借貸也是銀行最初的階段。應(yīng)該允許讓老百姓辦銀行，外國(guó)的銀行都是老百姓辦的，只有中國(guó)的銀行是政府辦的。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：但是開放銀行業(yè)似乎是一個(gè)更大的系統(tǒng)工程，這個(gè)比較難吧？

    茅于軾：銀行業(yè)遲早要開放，政府辦銀行這件事糟透了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將來如果出大問題就會(huì)出在金融業(yè)上。

    想像一下，政府跟銀行是一家人，政府還不是可以無限制的花錢？銀行的董事長(zhǎng)都是政府委派的，都是聽政府的，政府借錢他不能不借，政府自己開的銀行，還不是想怎么花錢就怎么花錢？中國(guó)銀行肯定要出大問題的。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：有人統(tǒng)計(jì)，地方政府有10萬億的債務(wù)將要到期，地方政府的財(cái)政好像并不樂觀，您認(rèn)為中國(guó)會(huì)像希臘一樣發(fā)生金融債務(wù)危機(jī)嗎？

    茅于軾：中國(guó)的情況跟希臘不一樣，中國(guó)的政府是銀行的后盾，中國(guó)和銀行都不會(huì)倒閉的。

    債務(wù)怎么解決，政府最后肯定就是發(fā)鈔票，最后的結(jié)果就是鈔票猛發(fā)、通脹猛漲，老百姓在銀行存的錢丟掉了一半，而這這一半就拿來抵債了，因?yàn)橥鈬?guó)人不會(huì)幫我們還債，政府沒有錢怎么能夠還債，用什么方式來負(fù)擔(dān)呢，你的鈔票打一個(gè)對(duì)折，問題就全解決了。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：最后的結(jié)果是不是還是這樣，窮人沒什么錢我無所謂，富人還是要多買一些房子來保值？

    茅于軾：是呀，你買房子可以保值，但是房?jī)r(jià)也會(huì)掉的，就像現(xiàn)在黃金不斷的漲，但說不定哪天它又降了。

    其實(shí)，最保值的還是錢，錢是比較穩(wěn)定，其他商品都比錢更不穩(wěn)定，但是中國(guó)的錢已經(jīng)不穩(wěn)定了，那不就是沒辦法了。

    中國(guó)政府、中央銀行的責(zé)任就是保證幣值穩(wěn)定，防止通脹，但我們的政府不管這個(gè)，政府要的就是GDP，幣值穩(wěn)定不穩(wěn)定他不管，發(fā)展才是硬道理。