連續(xù)加息資金鏈條繃緊 房價下行趨勢日益明顯

    日前，央行宣布今年以來第三次加息，自2011年7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

    調(diào)整后，金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期存款利率達(dá)3.5%，這就意味著普通老百姓存在銀行里的錢會有所增加；另一方面，一年期貸款利率提高達(dá)6.56%，也使得購房者的還貸壓力增加。

    但多數(shù)分析人士指出，在經(jīng)濟(jì)增速趨緩的背景下，央行宣布再次加息，凸顯出當(dāng)局堅決抑制通脹的決心。同時，對于房地產(chǎn)市場來說無疑也增加了有力的調(diào)控砝碼，甚至?xí)苯哟俪煞績r在未來一段時間內(nèi)加速下滑。

    加息使購房者成本增加

    加息會對普通購房者的影響有多大？我們可以來算這樣一筆賬：以貸款20年還款100萬元，這次加息前，等額本息還款月供為7633元，還款總額為183.2萬元。加息后月供為7783元，比加息前增加150元；還款總額為186.7927萬元，比加息前增加35912元。

    “對于購房者來說，加息無疑是不利的消息，尤其是需要依靠申請房貸購房的購房者，不僅意味著房貸審批將會更加嚴(yán)格，而且即使通過審批，付出購房成本也會大幅增加。”亞太城市發(fā)展研究會政策研究中心主任謝逸楓認(rèn)為。

    北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同也認(rèn)為，“加息對‘房奴’的影響最大。”現(xiàn)在很多銀行已經(jīng)取消首套房優(yōu)惠利率，再次加息后產(chǎn)生的貸款成本不斷增加，對于按揭的市民來說是一筆較大的負(fù)擔(dān)。對于首次入市者也會有影響，不少首次置業(yè)者不會一次性付清房款，目前房價高，房貸也高，會迫使部分購房者推遲購房。據(jù)銀河證券首席策略分析師孫建波預(yù)測，加息后商業(yè)貸款購房比例將縮減到20%以內(nèi)。

    上半年多數(shù)城市房價回落

    今年以來，在“新國八條”、“上調(diào)存款準(zhǔn)備金率”、“地方調(diào)控細(xì)則與調(diào)控目標(biāo)”、“限購限價”等利器調(diào)控下，全國樓市總體呈低迷態(tài)勢，多數(shù)城市商品房成交量下降，房價開始回落。

    據(jù)中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的報告顯示，在監(jiān)測的30座主要城市中，有17座城市上半年商品房成交量下降，且多數(shù)降幅明顯。主要城市中，近半數(shù)城市商品房成交均價同比小幅下降。重點城市中北京、杭州和深圳成交均價同比下跌；重慶、上海和天津同比上漲，其中重慶漲幅最大，達(dá)30.1%，二、三、四線城市也越調(diào)越漲，漲幅較為明顯。

    與此同時，今年上半年土地市場明顯降溫，土地拍賣市場底價成交、流拍現(xiàn)象不時出現(xiàn)，北京、上海等地土地出讓收益明顯減少。

    “調(diào)控政策對市場作用的效果正逐漸顯現(xiàn)。但需要較長時間才能看到更明顯的成效。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示，今年上半年房地產(chǎn)政策重心是在供應(yīng)上“做加法”，在需求上“做減法”，加大保障房和普通商品房的供應(yīng)，壓制投資投機(jī)性需求。同時，調(diào)整樓市發(fā)展模式和結(jié)構(gòu)關(guān)系，改變此前過于偏重商品房建設(shè)，以及改變投資需求與自住需求、住宅和非住宅地產(chǎn)的比例關(guān)系等。

    房價下行趨勢日益明顯

    目前，加息的“靴子”已經(jīng)落地，對于當(dāng)前成交低迷、房價明顯松動的樓市而言，加息和調(diào)控政策的疊加效應(yīng)將進(jìn)一步顯現(xiàn)威力。而且，韓世同預(yù)測，現(xiàn)在一年期的存款利率是3.5%，負(fù)利率情況突出，存款利率還有1－2個百分點的上調(diào)空間，因此加息空間仍然存在。

    此前，央行頻繁上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使得大量資金被凍結(jié)，開發(fā)貸款難成為普遍現(xiàn)象。限購控制人們買房，加息則影響人們的預(yù)期，加劇觀望，將使開發(fā)商資金鏈進(jìn)一步繃緊。

    “加息會降低購房者的熱情，開發(fā)商的銷售壓力會增大，預(yù)計接下來樓盤降價促銷或會增多”，韓世同認(rèn)為，加息效應(yīng)釋放，很可能使得7月70個大中城市房價指數(shù)呈負(fù)數(shù)。加息的直接作用是增加開發(fā)商的融資成本，這將逼迫開發(fā)商為保障資金安全而降價促進(jìn)銷售。預(yù)計下半年隨著供應(yīng)量的增加，成交量將出現(xiàn)回升，樓市將呈現(xiàn)量升價跌的局面。

    北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉也認(rèn)同，7-8月份是房地產(chǎn)市場的降價的關(guān)鍵節(jié)點。鐘偉表示，既然貨幣供應(yīng)決定房價漲跌，那么央行收緊銀根，房價短期內(nèi)出現(xiàn)下跌的可能性很大。而且鐘偉強(qiáng)調(diào)，此次降價并非是開發(fā)商的簡單促銷，而是出現(xiàn)真正的降價，其標(biāo)志是新盤低價入市，如今深圳已經(jīng)率先出現(xiàn)這種跡象。