九江土拍市場(chǎng)涼涼？聰明的人看未來(lái)！

01｜ONE

關(guān)注九江樓市的人，應(yīng)該都有發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，截止到今日（9月10日），九江僅柴桑區(qū)三宗土地掛牌，其它區(qū)域完全無(wú)動(dòng)靜，這與上半年動(dòng)不動(dòng)就拍地顯得十分的冷清了。

上半年，九江在5月、6月、7月這三個(gè)月中，共拿下了16塊地，溢價(jià)率高達(dá)75%，樓面價(jià)更是高達(dá)5242元/㎡，樓市之火熱，讓剛需者嘆氣！投資者興高采烈！

更甚者，鋪天蓋地的“漲價(jià)風(fēng)波”，一時(shí)間，到處都充斥著擾亂人神經(jīng)的消息。

但到了8月份后，政府放地節(jié)奏緩慢，僅僅柴桑區(qū)的三塊地，其中一塊還是8月份因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍的地。

要知道，柴桑區(qū)的房?jī)r(jià)在整個(gè)九江而言，那可以說(shuō)是價(jià)值洼地。

難道說(shuō)其它相對(duì)高價(jià)的區(qū)域，房?jī)r(jià)已經(jīng)觸頂？開發(fā)商不準(zhǔn)備拿地，而政府為了GDP，只能選擇價(jià)格相對(duì)便宜點(diǎn)的區(qū)域出手？

那九江市場(chǎng)未來(lái)到底如何，誰(shuí)也不敢十分肯定的說(shuō)，但是總歸有跡可循。尤其是搖擺不定的市場(chǎng)，更要看準(zhǔn)一些小事，對(duì)于未來(lái)走勢(shì)的把握，對(duì)于某個(gè)片區(qū)的把握，對(duì)于某個(gè)樓盤的把握，才能更加精準(zhǔn)。

02｜TWO

我查了去年及前年的土拍情況，從各區(qū)域土拍情況來(lái)看（以下樓盤分析僅建立在2017年至今期間所競(jìng)拍的地塊項(xiàng)目）：

濂溪區(qū)是土拍數(shù)量最多且土拍面積也是最大的，目前一些地塊已近售罄，如國(guó)頤頤年城、寶梁花園、美的鉑悅府；但也有如九江碧桂園九璽、碧桂園陽(yáng)光城天璽、保利廬山林語(yǔ)、國(guó)豪美廬灣還在熱銷中；另12塊商業(yè)用地暫時(shí)沒發(fā)現(xiàn)有什么動(dòng)靜；今年開發(fā)商拍的地塊動(dòng)作都挺快的，項(xiàng)目展廳已經(jīng)或者即將開放，如：美的金科華府、悅雋中央公園、中輝學(xué)府。

開發(fā)區(qū)近年來(lái)土拍數(shù)量雖是第二多，但有很大一部分是安置房，目前在售的住宅項(xiàng)目?jī)H九江?。缳Q(mào)小鎮(zhèn)）、廣隆陽(yáng)光城、廣隆星瀾灣、中駿雍景灣。另售罄的樓盤唯陽(yáng)光城愉景灣。

八里湖的住宅項(xiàng)目不多，但一面世就遭“哄搶”，2017年拍下的碧桂園·江州府、中梁首府這兩個(gè)樓盤已售罄；聯(lián)發(fā)碧桂園·天璞、碧桂園聯(lián)發(fā)·潯陽(yáng)府庫(kù)存量不多，已近尾聲；融創(chuàng)政務(wù)壹號(hào)、聯(lián)發(fā)·君悅湖、聯(lián)發(fā)新旅君悅江山熱銷中。中輝御龍灣和碧桂園九瓏山是新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)會(huì)在年底前后面世。

柴桑區(qū)作為新起之秀，近年來(lái)也斷斷續(xù)續(xù)的拍了不少的地，要么就是還沒動(dòng)工，要么就是還在售，如：印象柴桑、廣隆未來(lái)城、柴桑金鵬城、璽悅城、偉力凱旋春天。另外恒豐理想城還在建售樓部。柴桑壹品的批前公示于9月5日公示。

潯陽(yáng)區(qū)的土地那是非常稀缺，這近三年的時(shí)間，僅拍了7宗地塊，分別是廣隆濱江學(xué)府、中基學(xué)府、富力潯陽(yáng)公館、九江文瀾府、恒豐滿城春、融信碧桂園、新旅明樾府，其中融信碧桂園預(yù)計(jì)會(huì)在年底前后面世。

03｜THREE

從土拍時(shí)間上看：

2017年土拍時(shí)間分布相應(yīng)較平均，不過(guò)數(shù)量上，還是集中于下半年；2018年土拍則集中于上半年，數(shù)量上同比去年降幅21%，且下半年連續(xù)三月無(wú)土拍；到了今年（2019年），數(shù)量上更是銳減，“金九”僅僅柴桑區(qū)一宗因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍的地塊再次競(jìng)拍。

（歷年土拍詳情）

從《九江中心城區(qū)土地招商手冊(cè)》中，我們了解到，九江還有35宗地塊擬待出讓，待出讓總面積約3279畝。其中潯陽(yáng)區(qū)8宗地塊，出讓總面積461.59畝；濂溪區(qū)3宗地塊，出讓總面積186.74畝；開發(fā)區(qū)3宗地塊，出讓總面積169.53畝；八里湖新區(qū)20宗地塊，出讓總面積2461.22畝。

九江那么多宗地塊正在排隊(duì)出讓，但目前卻并沒有掛牌，如此一看，土拍降溫非常明顯。

主要原因還是開發(fā)商拿地資金受到了嚴(yán)重的限制，今年，銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了多項(xiàng)措施，多家銀行收緊了房地產(chǎn)開發(fā)貸額度；

另一個(gè)原因，則是土地掛牌的前置要求增加，例如：小區(qū)必須配備幼兒園、禁止設(shè)置低層住宅或使用“高低配”的布局形式、建筑限高、物業(yè)管理用房及群眾體育健身設(shè)施無(wú)償移交給業(yè)主委員會(huì)等等。

開發(fā)商拿地就更加的謹(jǐn)慎，且積極性也不高，不少房企已經(jīng)宣告不再拿地。

不管房企是否拿地，九江待出讓地塊終究還是要競(jìng)拍的，那么九江接下來(lái)的走向，應(yīng)該也很明了了吧！

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