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九江土拍市場涼涼?聰明的人看未來!

2019-09-15 20:36:12 來源:住在九江網(wǎng) 【 瀏覽字號:

01|ONE

關(guān)注九江樓市的人,應(yīng)該都有發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象,截止到今日(9月10日),九江僅柴桑區(qū)三宗土地掛牌,其它區(qū)域完全無動靜,這與上半年動不動就拍地顯得十分的冷清了。

上半年,九江在5月、6月、7月這三個月中,共拿下了16塊地,溢價率高達75%,樓面價更是高達5242元/㎡,樓市之火熱,讓剛需者嘆氣!投資者興高采烈!

更甚者,鋪天蓋地的“漲價風(fēng)波”,一時間,到處都充斥著擾亂人神經(jīng)的消息。

但到了8月份后,政府放地節(jié)奏緩慢,僅僅柴桑區(qū)的三塊地,其中一塊還是8月份因無人報價而流拍的地。

要知道,柴桑區(qū)的房價在整個九江而言,那可以說是價值洼地。

難道說其它相對高價的區(qū)域,房價已經(jīng)觸頂?開發(fā)商不準備拿地,而政府為了GDP,只能選擇價格相對便宜點的區(qū)域出手?

那九江市場未來到底如何,誰也不敢十分肯定的說,但是總歸有跡可循。尤其是搖擺不定的市場,更要看準一些小事,對于未來走勢的把握,對于某個片區(qū)的把握,對于某個樓盤的把握,才能更加精準。

02|TWO

我查了去年及前年的土拍情況,從各區(qū)域土拍情況來看(以下樓盤分析僅建立在2017年至今期間所競拍的地塊項目):

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濂溪區(qū)是土拍數(shù)量最多且土拍面積也是最大的,目前一些地塊已近售罄,如國頤頤年城、寶梁花園、美的鉑悅府;但也有如九江碧桂園九璽、碧桂園陽光城天璽、保利廬山林語、國豪美廬灣還在熱銷中;另12塊商業(yè)用地暫時沒發(fā)現(xiàn)有什么動靜;今年開發(fā)商拍的地塊動作都挺快的,項目展廳已經(jīng)或者即將開放,如:美的金科華府、悅雋中央公園、中輝學(xué)府。

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開發(fā)區(qū)近年來土拍數(shù)量雖是第二多,但有很大一部分是安置房,目前在售的住宅項目僅九江?。缳Q(mào)小鎮(zhèn))、廣隆陽光城、廣隆星瀾灣、中駿雍景灣。另售罄的樓盤唯陽光城愉景灣。

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八里湖的住宅項目不多,但一面世就遭“哄搶”,2017年拍下的碧桂園·江州府、中梁首府這兩個樓盤已售罄;聯(lián)發(fā)碧桂園·天璞、碧桂園聯(lián)發(fā)·潯陽府庫存量不多,已近尾聲;融創(chuàng)政務(wù)壹號、聯(lián)發(fā)·君悅湖、聯(lián)發(fā)新旅君悅江山熱銷中。中輝御龍灣和碧桂園九瓏山是新項目,預(yù)計會在年底前后面世。

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柴桑區(qū)作為新起之秀,近年來也斷斷續(xù)續(xù)的拍了不少的地,要么就是還沒動工,要么就是還在售,如:印象柴桑、廣隆未來城、柴桑金鵬城、璽悅城、偉力凱旋春天。另外恒豐理想城還在建售樓部。柴桑壹品的批前公示于9月5日公示。

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潯陽區(qū)的土地那是非常稀缺,這近三年的時間,僅拍了7宗地塊,分別是廣隆濱江學(xué)府、中基學(xué)府、富力潯陽公館、九江文瀾府、恒豐滿城春、融信碧桂園、新旅明樾府,其中融信碧桂園預(yù)計會在年底前后面世。

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03|THREE

從土拍時間上看:

2017年土拍時間分布相應(yīng)較平均,不過數(shù)量上,還是集中于下半年;2018年土拍則集中于上半年,數(shù)量上同比去年降幅21%,且下半年連續(xù)三月無土拍;到了今年(2019年),數(shù)量上更是銳減,“金九”僅僅柴桑區(qū)一宗因無人報價而流拍的地塊再次競拍。

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(歷年土拍詳情)

從《九江中心城區(qū)土地招商手冊》中,我們了解到,九江還有35宗地塊擬待出讓,待出讓總面積約3279畝。其中潯陽區(qū)8宗地塊,出讓總面積461.59畝;濂溪區(qū)3宗地塊,出讓總面積186.74畝;開發(fā)區(qū)3宗地塊,出讓總面積169.53畝;八里湖新區(qū)20宗地塊,出讓總面積2461.22畝。

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九江那么多宗地塊正在排隊出讓,但目前卻并沒有掛牌,如此一看,土拍降溫非常明顯。

主要原因還是開發(fā)商拿地資金受到了嚴重的限制,今年,銀保監(jiān)會出臺了多項措施,多家銀行收緊了房地產(chǎn)開發(fā)貸額度;

另一個原因,則是土地掛牌的前置要求增加,例如:小區(qū)必須配備幼兒園、禁止設(shè)置低層住宅或使用“高低配”的布局形式、建筑限高、物業(yè)管理用房及群眾體育健身設(shè)施無償移交給業(yè)主委員會等等。

開發(fā)商拿地就更加的謹慎,且積極性也不高,不少房企已經(jīng)宣告不再拿地。

不管房企是否拿地,九江待出讓地塊終究還是要競拍的,那么九江接下來的走向,應(yīng)該也很明了了吧!

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