南京樓市新規(guī)：市場(chǎng)化租賃住房建成后不得分割轉(zhuǎn)讓

日前，南京市政府印發(fā)《南京市市場(chǎng)化租賃住房建設(shè)管理辦法》(下稱(chēng)“辦法”)。辦法自2019年10月10日施行，有效期兩年。辦法規(guī)定，租賃住房建設(shè)堅(jiān)持政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、安全舒適的原則。建成后不得分割轉(zhuǎn)讓、不得分割抵押；經(jīng)批準(zhǔn)整體轉(zhuǎn)讓或抵押的，不得改變租賃用途。

辦法明確，市場(chǎng)化租賃住房是指采用市場(chǎng)化運(yùn)作、由企事業(yè)單位投資、用于租住的新建或改建房屋，不含政府籌建的公共租賃住房、廉租房等租賃住房。

新建房屋，是指利用新出讓的經(jīng)營(yíng)性用地、低效用地、企事業(yè)單位自有土地以及集體建設(shè)用地新建的租賃住房；改建房屋，是指對(duì)符合條件的存量用房按規(guī)定進(jìn)行改造的租賃住房。

辦法規(guī)定，租賃住房建設(shè)堅(jiān)持政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、安全舒適的原則。建成后不得分割轉(zhuǎn)讓、不得分割抵押；經(jīng)批準(zhǔn)整體轉(zhuǎn)讓或抵押的，不得改變租賃用途。不符合環(huán)保、安全要求的土地和房屋，未列入低效用地專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃的產(chǎn)業(yè)用房，均不得納入年度租賃住房建設(shè)計(jì)劃。

國(guó)有土地建設(shè)方面，包括利用經(jīng)營(yíng)性用地、低效用地和企事業(yè)單位自有存量用地建設(shè)租賃住房。

辦法明確，符合條件的產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)批準(zhǔn)，可將園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的7%提高到15%，重點(diǎn)建設(shè)集體宿舍、員工宿舍，出租給園區(qū)職工居住，不得改變?cè)玫匦再|(zhì)，不得轉(zhuǎn)讓、不得分割抵押。

另外，通過(guò)協(xié)議出讓低效產(chǎn)業(yè)用地方式再開(kāi)發(fā)為商服項(xiàng)目的，允許根據(jù)規(guī)劃要求配建不超過(guò)30%的酒店式公寓作為租賃住房，由企業(yè)自持用于租住，不得分割轉(zhuǎn)讓、不得分割抵押。

集體土地建設(shè)方面，利用集體土地建設(shè)租賃住房的，實(shí)施主體原則上為項(xiàng)目所在鎮(zhèn)街或村集體經(jīng)濟(jì)組織。

辦法明確，鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)入股、聯(lián)營(yíng)等方式與其他經(jīng)濟(jì)組織合作開(kāi)發(fā)建設(shè)，合作雙方需成立新企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的，集體經(jīng)濟(jì)組織所占份額比例必須高于50%。

另外，確定集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目前，原則上應(yīng)征得擬占用土地所有權(quán)所屬集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或村民代表同意，保證集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作。

存量房屋改建方面，包括工業(yè)用地上房屋改建和商辦用房改建。

辦法明確，工業(yè)用地上房屋改建，是指園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)用地上的廠房、辦公樓等既有建筑改建為租賃住房的行為。商辦用房改建，是指將已建成、未銷(xiāo)售的商辦用房按規(guī)定改建為租賃住房的行為。存量房屋改建為租賃住房應(yīng)根據(jù)租賃需求，執(zhí)行住宅、公寓或宿舍設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，滿足基本居住功能。原則上，商辦用房應(yīng)當(dāng)按整幢、整層、整單元改建。