房貸利率換“錨”倒計時！已有13省市部署轉(zhuǎn)化工作

房貸利率換“錨”倒計時！已有13省市部署轉(zhuǎn)化工作，大行基本準(zhǔn)備就緒，難現(xiàn)大漲大跌

根據(jù)央行公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

記者近日走訪多家樓盤，并未發(fā)現(xiàn)有大量購房者趕在新政執(zhí)行前購房或申請貸款的現(xiàn)象。近期有購房計劃的李小姐也告訴記者，了解到房貸利率會有變化，但據(jù)銀行和中介分析對其購房不會造成太大影響，最看重因素還是房價本身。

據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)，廣州、深圳等地的部分銀行，對新增房貸業(yè)務(wù)開始采用LPR進(jìn)行利率報價，已受理未獲批的業(yè)務(wù)，用戶可以在以基準(zhǔn)利率為定價基準(zhǔn)的老合同和以LPR為定價基準(zhǔn)的新合同之間進(jìn)行選擇。

加點(diǎn)下限并非一成不變

某銀行住房貸款部門工作人員向記者表示，目前暫未收到總部下發(fā)的最新房貸利率的執(zhí)行細(xì)則，但預(yù)計與當(dāng)前執(zhí)行利率方案，即首套基準(zhǔn)上浮10%不會相差太大。

北京、上海地區(qū)房屋中介也向記者表示，暫未收到各家銀行正式下達(dá)的通知。但廣州地區(qū)鏈家房屋銷售經(jīng)理人告訴記者，“雖然沒有官方消息，但有消息稱各銀行具體的方案會在15號左右公布，中小銀行預(yù)計會按照四大行的方案執(zhí)行，首套利率相較之前略高，但實(shí)際情況還需等銀行公布?！?/p>

據(jù)了解，北京地區(qū)新的個人住房貸款定價基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個基點(diǎn)，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個基點(diǎn)。

事實(shí)上，在此前房貸計算方式上，乘法方式會顯現(xiàn)出很多弊端，當(dāng)基準(zhǔn)利率處于低位時，被乘后效應(yīng)會相應(yīng)變小。用LPR加點(diǎn)的方式之后，就可以解決效應(yīng)變小的問題，使計算方式更為直觀。

按照8月25日公布的五年期LPR4.85%的水平計算，北京市首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套是5.9%，該水平與北京市當(dāng)前主要中資銀行新發(fā)放的個人住房貸款利率水平基本一致?！斑@次定價水平的確定是基于實(shí)現(xiàn)與LPR對接，同時也考慮了北京地區(qū)房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性?！敝槿耸糠Q。

值得注意的是，此次確定的加點(diǎn)下限并非一成不變。上述人士介紹，會根據(jù)北京市房地產(chǎn)形勢的變化和LPR的波動情況，指導(dǎo)北京地區(qū)利率定價自律機(jī)制適時適度地調(diào)整個人住房貸款利率加點(diǎn)的下限。

房貸大行基本準(zhǔn)備就緒

央行公告稱，新的個人住房貸款利率政策將從10月8日開始執(zhí)行。這位人士表示，“在此之前，將指導(dǎo)相應(yīng)的銀行修改貸款合同、改造升級系統(tǒng)和組織員工培訓(xùn)。在10月8日之前，簽訂商業(yè)性住房貸款的合同中可以選擇基準(zhǔn)利率作為定價基準(zhǔn)。如果部分銀行已經(jīng)準(zhǔn)備就緒，在和借款人協(xié)商一致后，可以選擇按照LPR加點(diǎn)方式來確定貸款利率?！?/p>

房貸業(yè)務(wù)占比較多的工商銀行和建設(shè)銀行，已開展了相應(yīng)的工作。

中國工商銀行個人金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理任西明表示，目前主要開展了三方面工作：

一是當(dāng)前工行印發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)貸款市場報價利率應(yīng)用的意見，對分行進(jìn)行了安排和部署。

二是在制度層面，主要涉及到個人貸款的管理辦法中利率條款的修訂，比如要增加LPR的定價方式，9月中下旬可以完成文件的印發(fā)。

三是在系統(tǒng)方面，工行系統(tǒng)支持個人住房貸款選擇LPR的定價模式。目前正在進(jìn)行系統(tǒng)測試，9月中下旬可以完成該系統(tǒng)的準(zhǔn)備工作。

建行則主要開展了六方面工作，中國建設(shè)銀行住房金融與個人信貸部副總經(jīng)理黃有綱介紹：

一是研究制定業(yè)務(wù)實(shí)施細(xì)節(jié)，具體包括新發(fā)放房貸LPR的取值、利率調(diào)整方式、加點(diǎn)數(shù)值確定規(guī)則等。

二是修改貸款合同。對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款業(yè)務(wù)合同的利率等相關(guān)條款進(jìn)行修訂。

三是系統(tǒng)改造。目前在加緊推進(jìn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)中LPR定價參數(shù)的調(diào)整和文本的變更等功能的開發(fā)實(shí)施。9月20日左右可以全面開放實(shí)施。

四是全面推進(jìn)部署。已經(jīng)召集分行研究落實(shí)，指導(dǎo)分行做好LPR利率轉(zhuǎn)換準(zhǔn)備工作。

五是組織員工培訓(xùn)。目前已經(jīng)啟動各級業(yè)務(wù)培訓(xùn)，幫助一線業(yè)務(wù)人員和業(yè)務(wù)管理人員盡快熟悉新的管理規(guī)定、業(yè)務(wù)辦理流程和系統(tǒng)操作方法，切實(shí)為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

六是做好客戶執(zhí)行工作。目前已經(jīng)研究梳理了政策的宣傳素材和客戶的問答題庫等，已經(jīng)完成了政策過渡期間客戶答疑工作的準(zhǔn)備。

避免沖擊房地產(chǎn)市場

也有不少市場人士提出，拉長周期看，未來LPR在一定程度上會向下浮動，會否使得房貸利率也會一路走低？

多位人士認(rèn)為，LPR變了但加點(diǎn)不變，確實(shí)會使房貸情況發(fā)生變化。當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)調(diào)分城施策，會存在供需變化的情況，但各地的市場利率定價自律機(jī)制也在此過程中會發(fā)揮非常重要的作用。

事實(shí)上，如果出現(xiàn)個別城市因為LPR變化帶來房貸利率變化，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場矛盾比較緊張，那么市場利率指導(dǎo)就會相對頻繁一些，比如一兩個月就會調(diào)整一次。LPR所反映的是貸款市場的趨勢，同時房地產(chǎn)市場的趨勢也會反映在LPR趨勢上，這是一個互相作用的過程。

據(jù)知情人士透露，當(dāng)前已有13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)化工作，下周或?qū)⑾鄳?yīng)落地。