機(jī)構(gòu)：前八月百城宅地市場坐“過山車” 三四線率先降溫

今年前8個(gè)月，全國百城宅地交易（簡稱“宅地”）增速下行，尤其是三四線城市宅地首現(xiàn)降溫趨勢。9月9日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《中國百城宅地成交報(bào)告》（簡稱“報(bào)告”），顯示了上述結(jié)果。

 據(jù)悉，受政策管控、市場預(yù)期等影響，今年前8個(gè)月，土地市場由涼轉(zhuǎn)熱再轉(zhuǎn)冷。從城市結(jié)構(gòu)看，一線城市的宅地交易猛增，價(jià)格最為穩(wěn)定；而三四線城市受市場冷熱的傳導(dǎo)速度快，成交量已現(xiàn)下跌，但部分城市仍維持高位。

 一線城市宅地交易猛增，價(jià)格平穩(wěn)

土地市場的轉(zhuǎn)冷從今年7月開始，到了8月，這一走勢更為明顯。報(bào)告顯示，1月至8月，重點(diǎn)監(jiān)測的全國100個(gè)城市宅地成交面積為39388萬平方米，同比增長9.2%，這一增速相比1月至7月有13.8%的明顯收窄。宅地價(jià)格為5546元/平方米，同比上漲14.4%。

 今年前8個(gè)月的宅地市場，經(jīng)歷了“先抑后揚(yáng)再抑”的過程。一季度，房企對(duì)于后市住宅銷售預(yù)期持悲觀態(tài)度，拿地并不積極，進(jìn)而導(dǎo)致土地交易數(shù)據(jù)偏低迷。

 到了今年二季度，在樓市小陽春的作用下，激發(fā)了房企拿地的熱情，百城土地交易數(shù)據(jù)開始反彈。

 但是，隨著市場搶地行為增加，受一系列中央和地方“穩(wěn)地價(jià)”政策的影響，尤其是銀保監(jiān)會(huì)等對(duì)信貸資金的嚴(yán)管，資金進(jìn)入土地市場難上加難。對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，目前宅地交易量及價(jià)格曲線也由此開始“轉(zhuǎn)頭”。

 無論整體市場如何變化，一線城市的宅地價(jià)格和住宅一樣一直領(lǐng)先，而且土地市場大多供不應(yīng)求，交易量往往由供應(yīng)量決定。

 報(bào)告顯示，1月至8月，全國4個(gè)一線城市的宅地成交面積為1867萬平方米，同比增長45.7%。與去年下半年相比，回暖成為主要特征，這與密集供地密不可分。其中，深圳此前的宅地供應(yīng)力度一直較弱，但今年6月卻一次性供應(yīng)了69萬平方米宅地。

 從地價(jià)來看，1月至8月，4個(gè)一線城市的宅地價(jià)格為14379元/平方米，同比上漲1.7%，價(jià)格最為平穩(wěn)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與一線城市的政策管控積極有效、拿地資金預(yù)審查較為嚴(yán)格等因素有關(guān)。

 以寸土寸金的北京市場土地為例，8月29日，北京2宗住宅地塊全部底價(jià)成交，預(yù)期后續(xù)住宅項(xiàng)目定價(jià)也有優(yōu)勢。

 三四線城市宅地成交面積同比降7.1%

今年以來，眾多的二線城市一直是土地市場的主力。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月，共有5個(gè)城市賣地超過千億，其中4個(gè)為二線城市。金額最高的是杭州，賣地金額達(dá)1892億元，蘇州賣地1154億元，南京賣地1099億元。

 報(bào)告顯示，1月至8月，32個(gè)二線城市宅地成交面積為23033萬平方米，同比增長20.1%。從年初累計(jì)成交同比增速上看，處于歷史高位。這與今年上半年各大省會(huì)城市頻頻亮出人才落戶、購房等優(yōu)惠政策不無關(guān)系，利好刺激了房企的拿地，帶動(dòng)了宅地交易的活躍。

 從二線城市的宅地價(jià)格來看，則稱得上從高位跌落。但上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，考慮到部分二線城市宅地價(jià)格的漲幅依然較大，未來或有積極管控的需要。

 值得關(guān)注的是，與一二線城市的走勢不同，三四線城市宅地市場的降溫較為明顯，近兩個(gè)月，年初累計(jì)成交面積同比降幅持續(xù)擴(kuò)大。報(bào)告顯示，今年前8個(gè)月，64個(gè)三四線城市宅地成交面積為14488萬平方米，同比下降7.1%。

 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三四線城市受市場冷熱的傳導(dǎo)速度快，而三四線城市宅地的降溫緣于住宅交易市場的降溫，重新面臨去庫存的壓力，從而影響了房企的資金回籠和繼續(xù)購地。

 不過，相比成交量下跌，三四線城市的宅地價(jià)格仍在上漲。據(jù)報(bào)告顯示，今年前8個(gè)月，三四線城市宅地價(jià)格為3897元/平方米，同比上漲7.9%。

 與以往相比，雖然漲幅總體相對(duì)較小，已走出地價(jià)漲幅過大的歷史高位區(qū)間，但仍存在部分熱點(diǎn)城市地價(jià)過高或過快上漲的現(xiàn)象。以粵港澳大灣區(qū)中的部分重點(diǎn)三四線城市為例，包括中山、佛山和肇慶等地，宅地交易仍相對(duì)活躍，佛山8月份拍出的宅地價(jià)格為12495元/平方米，攀上歷史新高。

 對(duì)于未來土地市場的走勢，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企的資金壓力越來越大，熱點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率明顯下調(diào)，如果收緊的政策持續(xù)，不排除后續(xù)土地市場繼續(xù)走低的可能性。

 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，9月份的宅地交易市場將以降溫為主要特征。他表示，當(dāng)前穩(wěn)地價(jià)的政策較多，包括拿地資金審核、設(shè)定“漲停板”等，預(yù)計(jì)后續(xù)宅地價(jià)格將進(jìn)一步趨穩(wěn)。此外，考慮到房企當(dāng)前資金壓力開始增大，拿地將會(huì)偏保守和趨于理性。