如果接下來房價五年不再上漲，將會……

眾所周知，房價接下來的走勢是以穩(wěn)為主。穩(wěn)房價是否就意味著房價不漲了呢？

實際上并非如此，所謂穩(wěn)房價是指房價沒有大漲也沒有大跌。今天8000元/㎡，明天6000元/㎡，后天9000元/㎡，跟過山車似的情形，是斷不可能發(fā)生的。

從近期的70城數(shù)據(jù)看，九江的房價雖一直有所上漲，但漲幅一直很穩(wěn)定。不妨我們來腦洞一下，九江如果接下來五年房價不漲了會發(fā)生什么？又有幾家歡喜幾家愁？

01

投 資

首先可以明確，那時就真正實現(xiàn)了房住不炒。房子沒有增值屬性，因為買了房子不會漲，而且還要背負銀行貸款，買房作為純投資就有些得不償失。

02

剛 需

所謂剛需，就是你漲或不漲，他都需要買房。但是房價一旦不漲了，他們反而對房子的需求沒有那么大了。

因為不用急，早幾年晚幾年無差?，F(xiàn)在很多人買房更多的是因為對未來的不確定，前幾年的漲幅總是讓人望而生畏。但是反觀今年，不少人開始從容了。

 此時什么市場會比較火爆？

租房市場。

那是不是以后就會實現(xiàn)租房就能過一生了呢？

坦白說，很難。學區(qū)制度沒有改變的情況下，為了就讀好的小學，學區(qū)房必然還是會神仙打架，水漲船高。再說你能保證一輩子的租金來源嗎？

03

改 善

那還有哪些人會堅定不移的買房呢？

大概率是改善人群。這些人雖然有房，但是由于家庭結(jié)構(gòu)的變化或者自身品味的要求，想要換更適合自己的房子。

所以在這樣的驅(qū)動下，在全市房價穩(wěn)定的前提下，幾個小區(qū)域的房價會因為供求關(guān)系發(fā)生小漲幅，一個是城市核心區(qū)的房子，一個是郊區(qū)相對封閉區(qū)域的改善性房源。

04

土 地

聊完需求方，再聊聊供給。如果房價不上漲，土地還能賣掉嗎？

還是有可能的，只要地價能讓開放商有利可圖，并且區(qū)塊位置優(yōu)越，就像九江的老城區(qū)、潯南板塊等，不愁沒有市場。

這樣也倒逼著房管局越來越專業(yè)，畢竟不再是隨便一塊地都能賣出去的時代了。定價也會趨于合理，既保障房價穩(wěn)定，也保證溢價率不會太高。

05

開發(fā)商

當供給方越來越專業(yè)，這樣也讓中間商（開發(fā)商）不得不對自己有所提升。未來拍地不會再像現(xiàn)在一樣，錢足夠就可以了?；蚨嗷蛏伲夹枰茨阋酝陌咐?，你能為城市帶來些什么。

拿地門檻的提高，也讓房地產(chǎn)這個行業(yè)入門越來越難，TOP始終還是王牌，小企業(yè)的生存越發(fā)艱難。

所謂不破不立，屆時也會有很多新興行業(yè)產(chǎn)生，商業(yè)、辦公或者持有型物業(yè)或許又是一個新的變革。

06

營銷模式

拿了土地的開發(fā)商，有兩個節(jié)奏，第一個會非常非?？?，因為對未來的需求量有多少比較悲觀，所以會盡最快程度的把土地脫手。第二種就是非常非常慢，做作品做口碑，畢竟拿地不容易。

第一種情況比較可能會聯(lián)合操盤，第二種情況比較可能是小眾開發(fā)商。

07

產(chǎn) 品

城市房價穩(wěn)定，那么多余的購買力一定會外流，第一個流向的就是這個城市外面的邊緣地帶，第二個流向有固定需求的比如養(yǎng)老地產(chǎn)旅游地產(chǎn)等，產(chǎn)品形式必然遍地開花。

那住宅呢？我想和現(xiàn)在對比，應該不會有太多的變化，三房四房還是主流。

08

政 策

說了那么多，都是偏微觀層面，那政策導向會不會變呢？或者說政策會更著重在哪些方面？

1、租房

前文提到的剛需，未來將會是租房市場的主力軍。其實可以對比現(xiàn)在的北上廣深，整體來說房價并沒有多大的漲幅，大量的人口都是租賃人口，天通苑、回龍觀、草房像素等。

政府為了留住外來人群，必然在租房上會有所動作。除了廉租房、公租房想必還會有新的租房體系出現(xiàn)。

2、二手房

房價要穩(wěn)，二手房市場怎么辦？要知道房價不漲同樣也意味著房價不跌，要知道大量二手房拋盤之后沒人接，房價就是會降價的。

所以背后會是一個龐大的大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，如果二手房產(chǎn)品太多，那么要對這個城市有限售的要求，3年或者5年，目的就是讓不少房源延后流通，而這段時間用來導入足夠的外來人口。

3、土地

另外防止城市房價下滑的一個重要舉措就是控制土地的供應，減少市場的有效供應量。那么如果已經(jīng)供應了太多怎么辦，或許可以給一個政策，批準土地或者項目轉(zhuǎn)性，住宅轉(zhuǎn)商業(yè)或者工業(yè)都可以。

4、消費

在這樣氛圍下你說一個家庭其他層面的消費會不會提升，這好像是見仁見智的話題，覺得這樣更有安全感的人會更加大膽的消費，覺得沒有安全感的會去其他地方投資，金融市場想必會更加完善。

09

結(jié)

這樣看來房價短時間不漲也挺好的。會有更多的時間來讓整個市場趨于平和。所以對于房價來說是否抑制消費根本就是一個偽命題，消費程度完全要看整體環(huán)境給到的安全感，房子只是其中的一部分而已。

但是如果缺乏了房子這一奮斗的內(nèi)動力，還有多少人在堅持呢？時間終會告訴我們答案。有的時候我們?nèi)钡木褪菚r間，可以及時的修正和調(diào)整。

*以上純屬虛構(gòu)，個人觀點，見仁見智。 

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