超半數(shù)上市房企業(yè)績報(bào)憂 大型房企逆市擴(kuò)張顯威

    又到了年中檢驗(yàn)成績單的時(shí)刻，按照滬深交易所的要求所有上市公司應(yīng)在8月31日前完成半年報(bào)披露工作。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策持續(xù)推進(jìn)之下，連續(xù)多年業(yè)績驕人的房地產(chǎn)類上市公司在今年這個(gè)夏天將會(huì)交出怎樣的答卷？依然高高在上的房價(jià)是否還能繼續(xù)支撐房地產(chǎn)類上市公司上半年業(yè)績繼續(xù)飄紅？

    超半數(shù)上市房企業(yè)績報(bào)憂

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前已經(jīng)發(fā)布上半年業(yè)績預(yù)告的38家房地產(chǎn)業(yè)上市公司中，有20家公司業(yè)績下降或出現(xiàn)虧損，占比超過一半。而在2010年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)有近六成上市公司凈利潤同比增長，2010年全年增長的公司更多，占比近68%?？梢?，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)一年多后，不少房企的業(yè)績已現(xiàn)惡化。

    在預(yù)增的公司中，主營商業(yè)地產(chǎn)的金融街凈利潤約8.6億~11.2億元，增幅為70%~120%，天倫置業(yè)因股權(quán)轉(zhuǎn)讓造成業(yè)績暴漲41倍。在報(bào)憂的上市公司中，津?yàn)I發(fā)展凈利潤同比下降幅度高達(dá)384.19%，虧損金額在8000萬~1億元。“受公司目前房產(chǎn)項(xiàng)目開工及竣工時(shí)間的影響，公司全年可竣工結(jié)算項(xiàng)目較少。”津?yàn)I發(fā)展在公告中表示。這一對(duì)于虧損的解釋印證了上市房企的資金壓力。去年同期凈利潤達(dá)到4.53億元的嘉凱城今年中期業(yè)績僅500萬元左右，降幅為98.9%。另外，業(yè)績下降的不乏行業(yè)巨頭公司。如A股四大金剛之一的金地集團(tuán)最近也預(yù)計(jì)，該公司上年累計(jì)凈利潤同比有所下降。

    鑫茂科技業(yè)績預(yù)告也顯示，上半年凈利潤下降幅度282.29%、虧損3800萬元，原因是其科技園房產(chǎn)銷售受到地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的嚴(yán)重影響，銷售持續(xù)低迷。與其類似的表述還包括重慶實(shí)業(yè)、海德股份、嘉凱城。“由于上半年可結(jié)算的項(xiàng)目較少，導(dǎo)致可確認(rèn)的銷售收入和凈利潤較上年同期大幅減少。”嘉凱城公告稱。

    “業(yè)績下滑的地產(chǎn)類上市公司幾乎遭遇了同一個(gè)問題——房產(chǎn)銷售收入減少，同時(shí)由于融資渠道減少，企業(yè)財(cái)務(wù)成本大幅加大。”西南證券行業(yè)分析師肖劍認(rèn)為，中小房企半年報(bào)兇多吉少，短期內(nèi)國家對(duì)樓市的調(diào)控難有松動(dòng)，在銷售和資金的雙重壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績預(yù)期已無爆發(fā)性增長的可能，中小地產(chǎn)企業(yè)將面臨更為艱難的生存環(huán)境，預(yù)計(jì)中報(bào)業(yè)績難有亮點(diǎn)。

    大型房企逆市擴(kuò)張顯威

    在中小房地產(chǎn)上市公司舉步維艱的同時(shí)，一些大型地產(chǎn)類公司正在逆市擴(kuò)張，擴(kuò)大市場份額。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)日前發(fā)布的最新房企銷售排行榜單顯示，2011年上半年，前十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售3323億元，同比增長逾80%。其中，萬科、恒大和中海地產(chǎn)分別以644億元、429億元和421億元的銷售業(yè)績位居排行榜前三名。萬科董秘譚華杰表示，根據(jù)目前的經(jīng)營計(jì)劃，預(yù)計(jì)三季度的推盤量應(yīng)該不會(huì)低于二季度。
 

    國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，今年前五個(gè)月，全國商品房銷售額的同比增長率為18.1%，而房企十強(qiáng)的銷售額同比增幅超過80%。市場份額正在向大型房企集中。“大型房企銷售的提升，主要得益于其提前布局二、三、四線城市，且進(jìn)行了適當(dāng)?shù)恼{(diào)價(jià)。”長江證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師蘇雪晶認(rèn)為，隨著這些大型房企銷售的提升，將越來越多地?cái)D占了中小房企的市場份額。銷售同比大增136.4%的招商地產(chǎn)董秘劉寧表示，招商地產(chǎn)往年的銷售以一線城市為主，二線城市的項(xiàng)目較少，而今年上半年公司增加了二線城市的銷售項(xiàng)目，同時(shí)加大了整體的推盤量，因此取得了銷售金額的同比大漲。

    中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究報(bào)告提供的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入去庫存時(shí)期。今年一季度，136家上市房企存貨達(dá)9865.14億元，同比大增40%。其中招商、萬科、金地、保利4家企業(yè)一季度的存貨分別為407.79億元、1508.52億元、522.45億元和1270.61億元。如按2010年的銷售數(shù)據(jù)計(jì)算，要消化這些存量，這4家公司分別需要35.51個(gè)月、35.69個(gè)月、32個(gè)月和42.48個(gè)月。據(jù)此，報(bào)告認(rèn)為，目前房地產(chǎn)開發(fā)商資金面在持續(xù)惡化，很難支撐到市場反轉(zhuǎn)。房價(jià)適度下調(diào)換取樓市回暖是開發(fā)商的理性選擇。

    房地產(chǎn)板塊估值修復(fù)

    盡管地產(chǎn)企業(yè)半年報(bào)業(yè)績悲觀，但由于其股價(jià)長期低迷，因此近期受保障房建設(shè)提速刺激，地產(chǎn)股開始隨大盤反彈。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，地產(chǎn)股有望迎來咸魚翻身的機(jī)會(huì)。“調(diào)控政策不再加碼，對(duì)地產(chǎn)板塊就是利好。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前看盡管房價(jià)仍處在膠著狀態(tài)，但整體調(diào)控效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，部分地區(qū)價(jià)格開始松動(dòng)，預(yù)計(jì)下半年不會(huì)再有更嚴(yán)厲的政策出現(xiàn)。

    齊魯證券表示，當(dāng)前投資增速依然維持高位與保障房投資有較大關(guān)聯(lián)，雖然目前開發(fā)商普遍采用收縮戰(zhàn)略，購地和施工放緩，新開工意愿下滑，但今年的保障房投資占去年行業(yè)總投資的近三成，因此預(yù)計(jì)今年的行業(yè)投資增速仍能維持在30%左右。報(bào)告認(rèn)為，目前政策穩(wěn)定，銷量溫和上行有利于地產(chǎn)股底部反彈。第一創(chuàng)業(yè)證券認(rèn)為，隨著調(diào)控效果逐步體現(xiàn)，政策憂慮減輕將有利于房地產(chǎn)板塊的估值回歸常態(tài)，整體估值有望修復(fù)至13倍左右，收益空間近50%，建議逐步買入地產(chǎn)股。

    “行業(yè)將進(jìn)入幅度有限但時(shí)間較長的U形調(diào)整期，而地產(chǎn)股票前期跌幅已過度反映了房價(jià)調(diào)整，未來將隨著成交量的回升而出現(xiàn)估值修復(fù)，股價(jià)將振蕩上行。”中金公司分析師白宏煒認(rèn)為，一是成交量穩(wěn)步回升。隨著下半年推盤逐步增加，一、二線城市成交量將穩(wěn)步小幅回升。二是目前開發(fā)商短期資金支出壓力明顯小于2008年中期，且還能支持兩個(gè)季度左右，因此不存在開發(fā)商主動(dòng)、大幅、集中推盤降價(jià)的基礎(chǔ)，調(diào)價(jià)幅度將有限。三是投資增速依然維持較高位。肖劍認(rèn)為，投資者應(yīng)該關(guān)注那些具有保障房概念以及業(yè)績持續(xù)向好的龍頭公司。