開發(fā)商自曝房地產(chǎn)暴利 官商勾結(jié)利益驚人

    正規(guī)運(yùn)作利潤(rùn)豐厚 非正規(guī)則利益驚人

    開發(fā)商自曝房地產(chǎn)暴利

    大眾對(duì)于房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)暴利話題從未降溫。

    一方面是購房者對(duì)持續(xù)攀升的價(jià)格怨聲載道；另一方面則是地產(chǎn)商自訴無錢可賺的論調(diào)。孰真孰假，房地產(chǎn)開發(fā)過程中有哪些潛規(guī)則，利潤(rùn)空間有多大，成為了購房者一解為快的謎題。

    業(yè)內(nèi)人士王明向《法制周報(bào)》記者爆料，當(dāng)前地產(chǎn)商暴利主要存在兩種情況，一是正規(guī)地產(chǎn)商的投入與產(chǎn)出相比存在的暴利；另外是地產(chǎn)商通過官商聯(lián)手及資本運(yùn)作，以小博大帶來的暴利。而在研究人士和業(yè)內(nèi)人士看來，在沒有外力左右下，正常的地產(chǎn)開發(fā)本已存在暴利，而今各種潛規(guī)則下的謀利模式，更是加劇了房地產(chǎn)暴利空間。

    《法制周報(bào)》記者經(jīng)過多方采訪，通過房地產(chǎn)商正規(guī)與非正規(guī)兩種盈利模式的解析，試圖為讀者揭開地產(chǎn)商危險(xiǎn)的資本運(yùn)作模式和房地產(chǎn)暴利真相。

    基建老板起底樓盤收支

    王明（化名），湖南常德人氏，是一位從事20余年的“老基建”，也曾一度擔(dān)任某樓盤法人代表，對(duì)當(dāng)前樓盤收支情況了解甚深。

    王以自己擔(dān)任法人代表的樓盤為例，為記者計(jì)算當(dāng)前地產(chǎn)開發(fā)商的支出與收入，揭開成本背后的地產(chǎn)暴利。

    王介紹，當(dāng)前地產(chǎn)開發(fā)商所需支出的費(fèi)用主要包括地皮款、報(bào)建費(fèi)、稅費(fèi)、基建成本（包括土建、水電、綠化、亮化等工程）、銷售成本和管理費(fèi)用。賣房所得減去這些開支總和，即為樓盤利潤(rùn)。

    以一個(gè)占地7000平方米的房產(chǎn)項(xiàng)目為例，折合為10余畝地，早年征得此地皮的時(shí)價(jià)為21萬元/畝，即地皮花費(fèi)約210萬元。建筑成本，目前在常德約為900～1000元/平方米；各類稅費(fèi)累計(jì)占到每平方米銷售價(jià)格的10％。

    另外，銷售管理、應(yīng)酬各方面占到每平方米銷售價(jià)格的5％。

    折算下來，按照當(dāng)前同地段樓盤均價(jià)4000元/平方米，這個(gè)樓盤每平方米的利潤(rùn)空間在1000元左右。換言之，此樓盤若開發(fā)環(huán)節(jié)不發(fā)生任何事故，理論上可賺取近700萬元的利潤(rùn)。

    正因?yàn)榇素S厚利潤(rùn)，國(guó)內(nèi)各大知名企業(yè)也紛紛加入地產(chǎn)行列。“七匹狼做地產(chǎn)、美的做地產(chǎn)，海爾做地產(chǎn)，雅戈?duì)栕龅禺a(chǎn)……”一條羅列了眾多非以地產(chǎn)為主業(yè)、但均涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)的知名企業(yè)的微博近日被火熱轉(zhuǎn)發(fā)，網(wǎng)友不禁驚呼“神奇的地產(chǎn)，讓72行最后都殊途同歸！”

    房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí)，帶來的巨大利潤(rùn)，也確實(shí)吸引不少原本不是地產(chǎn)圈的公司想盡辦法要分上一杯羹。根據(jù)深圳證券信息有限公司數(shù)據(jù)中心提供的數(shù)據(jù)，在2010年年報(bào)中，共有200多家非地產(chǎn)主業(yè)的上市公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中包含房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)收入。

    主營(yíng)旅游業(yè)的中青旅2010年的房地產(chǎn)銷售收入為1.02億元，僅占其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的1.67%，但其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)達(dá)到9036.09萬元，毛利率高達(dá)88.76%，占其當(dāng)年利潤(rùn)總額的16.57%。而以服裝和紡織產(chǎn)品起家的紅豆股份自金融危機(jī)以來，顯著加大了地產(chǎn)業(yè)務(wù)在公司業(yè)務(wù)中的分量，其地產(chǎn)收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比例從2009年的25.13%猛然提升至55.81%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)也從7386.16萬元驟升至2.76億元，已經(jīng)完全超越了紡織服裝主業(yè)。

    官商勾結(jié)的違法運(yùn)作

    王明稱，非正規(guī)模式盈利的核心是指，如何通過官商聯(lián)手，違法取得暴利，“少投入，多產(chǎn)出，以小博大。”

    地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)不能用公式硬套，有很多不可預(yù)計(jì)成本和不可明細(xì)收入在其中，如找官員請(qǐng)求將地價(jià)、報(bào)建費(fèi)打折，改變規(guī)劃等，王明說：“當(dāng)然，這些都需要投入，但不可否認(rèn)的是這些投入都能得到成倍的收獲。”

    此言不虛。記者留意到，近年來，通過職權(quán)為地產(chǎn)商謀利而下馬的官員可謂層出不窮。

    近日，“雙面貪官”湖南湘潭市原副市長(zhǎng)朱少中一審獲刑13年，“為地產(chǎn)商齊建平將時(shí)價(jià)60元/平方米的報(bào)建費(fèi)降至10元。僅此一項(xiàng)就讓國(guó)家損失800余萬”。在給予地產(chǎn)商便利的同時(shí)，朱少中也從中撈取豐厚的好處費(fèi)。

    記者留意到，通過手中權(quán)力為地產(chǎn)商謀利而落馬的貪官不在少數(shù)，如杭州市原副市長(zhǎng)許邁永、重慶市規(guī)劃局原副局長(zhǎng)梁曉琦、上海市住房保障和房屋管理局原副局長(zhǎng)陶校興……均為政府官員與房地產(chǎn)商勾結(jié)的范本。

    另一個(gè)有力佐證是，2010年《人民論壇》雜志社調(diào)查解析“官場(chǎng)十大高危崗位”，其中國(guó)土局長(zhǎng)位居榜首，而房產(chǎn)局長(zhǎng)排名第十。

     開發(fā)商收取高額押金做周轉(zhuǎn)

    此前曾被本報(bào)報(bào)道的湘潭眾一國(guó)際樓盤法人代表李湘銘，是地產(chǎn)資本運(yùn)作失敗的案例。

    知情人士透露，資金短缺的李湘銘在眾一國(guó)際樓盤開發(fā)之初，就可能借了巨額高利貸，同時(shí)向承建商收取高額押金作為周轉(zhuǎn)資金。

    有跡可查的是，當(dāng)前某網(wǎng)絡(luò)論壇仍保留著該樓盤承建商之一羅治朝的實(shí)名舉報(bào)。

    舉報(bào)稱，2007年5月，羅治朝與眾一公司簽訂該項(xiàng)目《建設(shè)安裝工程施工承包合同》，李湘銘收下其500萬元履約保證金。羅在完成98%的工程主體結(jié)構(gòu)的工程量、累計(jì)投入9000多萬元后，按約定要求眾一公司支付4800多萬元，而資金鏈出現(xiàn)問題的眾一公司卻不能按合同支付相關(guān)款項(xiàng)。

    成戊平，湖南同升律師事務(wù)所主任律師，對(duì)房地產(chǎn)商資金運(yùn)作模式頗有研究。作為李湘銘的眾一國(guó)際項(xiàng)目政府指定管理人單位負(fù)責(zé)人，他對(duì)其地產(chǎn)項(xiàng)目知悉甚細(xì)。成戊平稱，李湘銘樓盤出現(xiàn)資金鏈問題，主要是對(duì)承建商收取押金不夠，“沒有像其他開發(fā)商一樣下狠手”。

    王明也坦言，“押金已成為承建商不可回避的痛。動(dòng)輒上百萬，樓盤越大收得越多。表面說是為了保證工程順利完工，完工后卻不想退還承建商，說白了就是地產(chǎn)商想無息籌款搞開發(fā)。”

    “開盤前辦理VIP卡×千抵×萬”，這樣的廣告詞對(duì)于購房者來說再熟悉不過。有報(bào)道稱，開發(fā)商違規(guī)辦卡黑幕，在項(xiàng)目未取得預(yù)售許可證的情況下辦卡圈錢，以達(dá)到低價(jià)圈客高價(jià)開盤的目的。

    近日，央視二套記者對(duì)長(zhǎng)沙部分樓盤進(jìn)行了摸底曝光。如有“紫晶城3期白金卡兩千抵一萬”的網(wǎng)站宣傳；長(zhǎng)沙黃興北路與湘春路交會(huì)處的東宸19公館的售樓處進(jìn)門顯眼位置就張貼著辦卡五千抵三萬的宣傳畫……置業(yè)顧問表示那是開盤前的優(yōu)惠措施，針對(duì)辦卡客戶，現(xiàn)在優(yōu)惠是直接減免一個(gè)點(diǎn)。不言而喻，這些項(xiàng)目就是在未開盤的情況下，以辦卡的方式收取客戶誠(chéng)意金。

    另外，在國(guó)際公館售樓部，宣傳標(biāo)語稱有“一千抵一萬”的辦卡優(yōu)惠?，F(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問表示，上半年該項(xiàng)目推出700套房源，而招募到的辦卡人數(shù)大約是房源的兩倍，然后開發(fā)商根據(jù)蓄客量確定開盤價(jià)，辦卡的人越多開盤價(jià)就越高。

    成戊平律師表示，其實(shí)辦卡蓄客在房地產(chǎn)營(yíng)銷中已是公開的秘密，“開發(fā)商如果未取得預(yù)售證，以辦卡的名義收費(fèi)肯定是違規(guī)的。”

    成戊平指出，面對(duì)頻繁出現(xiàn)的違法預(yù)售，房產(chǎn)主管部門以罰代管模式，放縱了地產(chǎn)商的違規(guī)。

    按照中華人民共和國(guó)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)第二十七條的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。同時(shí)，該條例第五章法律責(zé)任第三十九條規(guī)定：違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

    “違法成本底也是預(yù)售VIP卡禁而不止的主要原因之一。”成戊平說。

    “假按揭”套現(xiàn)成慣用伎倆

    房地產(chǎn)行情低迷時(shí)，“假按揭”成為了多數(shù)中小地產(chǎn)商套現(xiàn)的慣用伎倆。

    2009年，本報(bào)記者曾接到長(zhǎng)沙數(shù)名市民投訴，稱自己被銀行納入黑名單，原因是拖欠銀行貸款。事后，經(jīng)過記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些投訴市民被列入黑名單均因長(zhǎng)沙芙蓉中路某樓盤相關(guān)。

    2007年上半年，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)一度低迷。位于長(zhǎng)沙芙蓉中路某黃金地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]段的某房地產(chǎn)開發(fā)商手里積壓了一批房子，眼看資金鏈即將斷裂，關(guān)鍵之時(shí)開發(fā)商想到了“假按揭”套現(xiàn)的辦法。

    開發(fā)商首先大幅度抬高房子標(biāo)價(jià)，將一套原來60萬元的房子抬高到80萬元，然后指使自己的售樓員工找到自己親戚、朋友充當(dāng)購房者“購買”該樓盤的房子，開發(fā)商與這些人約定，他們只“落名”而不負(fù)責(zé)還款供樓，一切由開發(fā)商支付。

    于是，這些假購房者以80萬元的標(biāo)價(jià)獲得57萬元按揭貸款，開發(fā)商成功實(shí)現(xiàn)資金套現(xiàn)。以后，當(dāng)這些房屋遇到真正的買家時(shí)，開發(fā)商則提前向銀行還貸，然后到房管局注銷抵押登記，再轉(zhuǎn)讓給購房者。

    后來，房子依然無法完全銷售出去，開發(fā)商停止支付按揭月供，這時(shí)貸款銀行才發(fā)現(xiàn)出了問題，找到當(dāng)初的“購房者”支付按揭月供。至此，“購房者”才如夢(mèng)初醒，自己莫名其妙地上了銀行黑名單。而此時(shí)，開發(fā)商早已轉(zhuǎn)移走套現(xiàn)的資金，面對(duì)銀行追究，“豪爽”地把那些賣不出去的房子抵押給銀行。

    湖南金州律師事務(wù)所陳平凡律師表示，類似“假按揭”套現(xiàn)并非孤例，開發(fā)商通過“假按揭”來套現(xiàn)已成為地產(chǎn)行情低迷期的普遍情況。陳平凡透露，據(jù)他所了解到的，一個(gè)城市最少有二十幾家所謂中介公司或個(gè)人專門聯(lián)系銀行作假按揭。

    陳平凡介紹，這實(shí)際上是開發(fā)商資金鏈開始斷裂時(shí)的破壞性逃亡。而銀行在這場(chǎng)危險(xiǎn)游戲中扮演著參與者的角色。

    陳平凡分析，“假按揭”讓地產(chǎn)商在低迷期成功地抬高了單價(jià)，最終的買單者是后來的購房者。

    王明、成戊平、陳平凡等業(yè)內(nèi)人士和研究人士認(rèn)為，房地產(chǎn)暴利是從一開始就存在的，而且在短時(shí)間內(nèi)也無法控制。當(dāng)務(wù)之急是，相關(guān)部門能完善監(jiān)督機(jī)制、制度執(zhí)行到位，嚴(yán)格監(jiān)管地產(chǎn)商資金鏈情況，防微杜漸，別讓購房者成為開發(fā)商資金鏈斷裂的買單人。