個人房貸利率定價有變，業(yè)內稱首套上海或升，北京或降

繼8月17日決定改革完善LPR（Loan Prime Rate即貸款基礎利率）形成機制后，8月25日，央行確定住房貸款利率將對標LPR，商業(yè)房貸款利率由之前依據(jù)“央行基準利率+基點”轉向“LPR+基點”來計算。

個人房貸利率“定價”標準調整之后，對購房者的貸款利率影響因城市、個人、套數(shù)而異。雖然多位業(yè)內人士認為這是中性政策，但仍將影響“金九”的成色。

不是單純調高或調低商業(yè)房貸利率

8月25日，央行發(fā)布公告明確住房按揭貸款政策的最新原則，并于10月8日起執(zhí)行。重點內容是，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率與LPR掛鉤，LPR是商業(yè)銀行對其最優(yōu)質客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。

公告內容顯示，商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成，加點數(shù)值要求符合全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求。

此外，央行明確住房貸款利率底線，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

央行稱此舉的目的在于在改革完善LPR形成機制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。

眾所周知，8月17日，為了提高利率傳導效率，推動降低實體經(jīng)濟融資成本，央行決定改革完善LPR形成機制，以解決原來多參考貸款基準利率進行報價，市場化程度不高，不能及時反映市場利率變動的問題。

在這樣的大背景下，房貸利率也早已產(chǎn)生隨之調整的預期。

8月20日，中國人民銀行副行長劉國強在召開的國務院政策例行吹風會上透露，近期人民銀行將在充分調研的基礎上發(fā)布關于個人住房貸款利率政策的公告。新的LPR形成機制并不會使房貸利率下降。金融行業(yè)應當注意，“房住不炒”的定位不能偏離，同時，避免把房地產(chǎn)工具化。

對此，諸葛找房市場研究員姜國君認為，上述舉動體現(xiàn)“房住不炒”的定位和實行差別化信貸政策的原則的同時，發(fā)出了進一步穩(wěn)利率、穩(wěn)金融、防風險的政策導向和市場信號。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則進一步解釋稱，過去商業(yè)房貸款利率是根據(jù)“央行基準利率+基點”來計算，而現(xiàn)在是“LPR基礎利率+基點”。

他認為，此次央行政策本質上不是調高或調低商業(yè)房貸利率，原先是按照央行發(fā)布的基準利率來決定按揭貸款的利率，但現(xiàn)在瞄準的是5年期LPR這個貸款市場報價利率。LPR是包括中農工建等銀行以及其他銀行在內部形成的貸款市場報價利率，隨時調整并且?guī)в猩虡I(yè)屬性。而央行的基準利率是不會輕易調整的，一旦調整容易引起加息或降息的嫌疑。

個別城市首套房貸款利率有下調可能

個人房貸利率標準調整之后，對于購房者的貸款利率影響，成為最受關注的話題。

按新政規(guī)定，如果房貸定價基準轉換后，全國范圍內新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%）。

相比之下，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，按照目前的房貸數(shù)據(jù)，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。這符合新政策要求，因此對目前市場來說，政策不會導致利率上行。

中國人民銀行有關負責人在答記者問時也強調，與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

在很多業(yè)內人士看來，房貸利率與LPR利率掛鉤在預料之中，這是一個中性政策。

不過，對不同城市的影響也不盡相同。在統(tǒng)一的底線之下，央行要求省一級分支機構指導下，確定轄區(qū)內首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

從上述表述來看，“因城施策”的意圖明顯。“適度地放寬了各地確定房貸利率加點下限的政策空間，能更好地根據(jù)市場實際進行調控，避免一刀切?！苯獓缡钦f。

嚴躍進也認為，考慮到近期房地產(chǎn)貸款以收緊為導向，那么“LPR基礎利率+基點”后的利率會有所上調。但受因城施策的影響，也不排除個別城市利率有下調的可能。

據(jù)張大偉介紹，國內不同城市的首套房利率差距較大，其中最低的上海只有95折，而很多城市的利率是5.4-6.0。從當下房地產(chǎn)市場看，首套房貸利率過高，從政策預期看，后續(xù)有降低的可能性。

以上海為例，此前對于最優(yōu)質的客戶，首套房按揭貸款利率可以給到9折（4.41%），優(yōu)質客戶則普遍可以給到9.5折（4.655%），按新政策的提法，上海首套房貸款利率預期將提高到4.85%。而北京首套房貸款利率為普遍是基準利率上浮10%，達到5.39%，從鼓勵剛需購買首套房的預期來看，這意味著，新政之后，或有下調的可能。

二套房貸利率預期上漲，“金九”不再？

從上述新調整的內容來看，延續(xù)了舊政策二套房貸上浮比例大于一套房貸的邏輯，對滿足基本自住需求的首次購房行為不施加貸款利率壓力，而對購買二套房的行為進行一定的信貸制約。對此姜國君認為，這將有助于預防樓市過熱。

此外，政策規(guī)定商業(yè)用房購房貸款利率加點標準與二套房貸相同，即為加60個基點。體現(xiàn)了房貸利率政策以首套房優(yōu)先、二套房和商業(yè)用房趨嚴的導向。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉也認為，房貸利率直接調控作用更加明顯，可能剛需購房者和多套房購房者的房貸利率會出現(xiàn)分化，對于首套房剛需購房者可能會是利好。

值得關注的是，除了五年期的LPR利率變化影響房貸利率外，姜國君表示，央行房貸利率定價規(guī)則中還提到了“客戶風險狀況、信貸條件、合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值”等表述，這預示著差別化的房貸利率政策不僅因地區(qū)、因套數(shù)而異，或許后續(xù)還將有因人而異的可能性，比如個人征信記錄的優(yōu)劣也將對其房貸利率的高低產(chǎn)生一定的影響。

在一些業(yè)內人士看來，利率調整的變化或對市場銷售也將產(chǎn)生一定抑制作用。

諸葛找房副總裁苑承建預計，未來一段時間，全國房貸利率不光不會下降，反而整體會呈現(xiàn)上升趨勢，特別是二套房利率，這對房地產(chǎn)市場銷售將會產(chǎn)生一定的抑制作用。

與此同時，姜國君也認為，受嚴格的二套房貸政策影響，各地商業(yè)銀行所加點數(shù)也將高于60個基點。因此，不會引發(fā)“放水”的現(xiàn)象。

而從時間節(jié)點來看，9月份處于新房貸利率政策執(zhí)行前的市場醞釀期，各商業(yè)銀行尚未公布具體加點數(shù)值，購房者對利率變動的預期分歧將加劇，觀望情緒也會加重。為此，姜國君認為，今年樓市“金九”行情將不復存在。