在政府取態(tài)日益強(qiáng)硬，土地供應(yīng)不斷增加，而銀行又一再收緊按揭的情況下，本港樓市已有調(diào)整跡象。有人認(rèn)為：今次樓市的上升周期已經(jīng)見頂，今后只會(huì)逐步向下；但我不認(rèn)同這種看法。
我認(rèn)為樓價(jià)出現(xiàn)調(diào)整，乃急升后的自然現(xiàn)象。自08年9月金融海嘯之后，本港的住宅樓價(jià)，在短短兩年半里已升了接近七成，即使政府沒有推出甚么抑市措施，樓市也可能在急升之后出現(xiàn)自然調(diào)整。現(xiàn)階段尚未有足夠的證據(jù)，說明樓市已改變向上為主的趨勢(shì)。
樓市的主趨勢(shì)，通常會(huì)與經(jīng)濟(jì)同步?，F(xiàn)時(shí)本港的經(jīng)濟(jì)增長勢(shì)頭不差，失業(yè)率不高，工資水平看漲；通常，在這種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，樓價(jià)是易升難跌的。樓價(jià)走在經(jīng)濟(jì)前面率先下跌的情況不多。樓價(jià)與經(jīng)濟(jì)背向發(fā)展的機(jī)會(huì)則更為少見。因此，除非我們認(rèn)為香港的經(jīng)濟(jì)會(huì)很快進(jìn)入衰退。否則憑甚么去預(yù)言樓市的上升周期已經(jīng)完成。
很多人認(rèn)為樓價(jià)已經(jīng)升得太離譜，見頂有甚么出奇？但如果我們拿樓價(jià)與香港人的收入相比，今天的樓價(jià)還遠(yuǎn)不及1987年與1997年的高位離譜。過去，香港的樓價(jià)很少在這種負(fù)擔(dān)水平就開始見頂回落。
現(xiàn)時(shí)，住宅樓宇的空置率不到5%，屬于非常健康的范圍，而且未來兩三年樓宇的供應(yīng)量依然有限，即使政府加快增加土地供應(yīng)，也要三五年后始能真正落成。因此，現(xiàn)時(shí)增加土地供應(yīng)，只能有心理影響，不可能一下子扭轉(zhuǎn)供應(yīng)不足的情勢(shì)。
再者，全球低息的大環(huán)境似乎未有條件改變。美國是全球最大的債仔，奧巴馬正在游說國會(huì)放寬國家的債務(wù)上限，顯示美國還要大量舉債，一個(gè)需要舉債的國家，又怎會(huì)讓利息上升，令自己的負(fù)擔(dān)加重。港元與美元掛鉤，港息只能跟著美息走。美國需要低息，香港又怎會(huì)有高息？低息會(huì)逼人棄現(xiàn)金，買資產(chǎn)，在這種情況下，樓市又怎肯輕易掉頭向下。
有人擔(dān)心，現(xiàn)時(shí)中國的緊縮政策，會(huì)令流入香港的資金減少，樓市將少了水源，高位可能無法維持。然而，中國之前的緊縮政策，已成功令經(jīng)濟(jì)降溫，而通脹亦可能在第三季見頂，因此市場(chǎng)預(yù)期，下半年政府的政策會(huì)松一松，好讓企業(yè)有機(jī)會(huì)透透氣。屆時(shí)，投資氣氛又會(huì)活躍起來，中國政府是想調(diào)控經(jīng)濟(jì)，而不是想把經(jīng)濟(jì)弄死。
我之所以對(duì)樓市抱有信心，最關(guān)鍵的一點(diǎn)是租金仍在上升，租賃市場(chǎng)是不會(huì)有投機(jī)的，租金升，反映市場(chǎng)上確有實(shí)質(zhì)需要。租金升會(huì)迫使用家棄租轉(zhuǎn)買，亦會(huì)令投資者樂于存貨，不肯輕易加入拋售行列。只要租金升，現(xiàn)時(shí)偏低的投資回報(bào)率，就會(huì)慢慢變得合理。在租金趨升的時(shí)候，很難認(rèn)同樓價(jià)會(huì)趨跌的看法。
