中國(guó)奧園：銷售有望破千億，資產(chǎn)負(fù)債率攀升

8月16日，中國(guó)奧園交上了中期業(yè)績(jī)答卷。今年上半年，中國(guó)奧園營(yíng)業(yè)額、歸母凈利潤(rùn)和銷售額均出現(xiàn)高于同類企業(yè)的增速，不過(guò)，在激進(jìn)擴(kuò)張后，帶來(lái)了高負(fù)債的問(wèn)題。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，中國(guó)奧園在后續(xù)發(fā)展時(shí)，應(yīng)注重自身的借貸規(guī)模和現(xiàn)金流狀況，防止資金鏈過(guò)于緊張。

下半年可售貨值1300多億，沖擊“千億”目標(biāo) 

資料顯示，中國(guó)奧園創(chuàng)立于1996年，于2007年在香港聯(lián)交所主板正式上市，已成功構(gòu)建“地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、國(guó)際投資、金控、文旅、健康生活、奧買家”七大集團(tuán)，覆蓋粵港澳大灣區(qū)、華東區(qū)域、中西部核心區(qū)及環(huán)渤海區(qū)域四大經(jīng)濟(jì)核心區(qū)以及加拿大、澳大利亞等國(guó)家。

中國(guó)奧園在今年上半年保持較高的銷售增速。財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，中國(guó)奧園完成合同銷售總額達(dá)536.3億元，同比增長(zhǎng)33%，合同銷售面積約532萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35%，平均售價(jià)約10080元/平方米。來(lái)自華南區(qū)域城市貢獻(xiàn)合同銷售約228.20億元，約占總合同銷售的42%。

今年上半年，中國(guó)奧園的銷售貢獻(xiàn)主要來(lái)自深圳奧園翡翠東灣、成都成華奧園廣場(chǎng)、珠海橫琴灣區(qū)一號(hào)及東莞奧園觀瀾譽(yù)峰等項(xiàng)目。

新京報(bào)記者了解到，中國(guó)奧園計(jì)劃在今年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為1141億元。據(jù)此，截至今年上半年，中國(guó)奧園已實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的47%左右。

值得一提的是，在克而瑞上半年房企銷售榜單中，中國(guó)奧園今年上半年536.3億元的合約銷售、33%的同比增幅，將其銷售排名從去年底的38位，提升至今年上半年的26位，而這也是中國(guó)奧園上市以來(lái)首次挺進(jìn)銷售排行榜前30。此外，克而瑞權(quán)益金額排行榜上，中國(guó)奧園以452.1億元升至22名。

在8月19日舉行的今年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中國(guó)奧園董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事郭梓文介紹，“今年下半年，中國(guó)奧園可售貨量達(dá)到1300多億元，新推出的項(xiàng)目有40多個(gè)，加上二次、三次的開盤，總體來(lái)看，新貨占比較高，對(duì)完成全年銷售任務(wù)比較有信心?！?/p>

推進(jìn)“30x40”策略，積極布局舊改 

新京報(bào)記者了解到，中國(guó)奧園植根于廣東，聚焦粵港澳大灣區(qū)，同時(shí)布局中國(guó)華南、華東、中西部核心區(qū)及環(huán)渤海區(qū)域。

在今年上半年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中國(guó)奧園副總裁兼企業(yè)融資及投資者關(guān)系總監(jiān)陳嘉揚(yáng)公布最新的土地布局策略：今年，中國(guó)奧園將深耕重點(diǎn)區(qū)域與一二線城市及強(qiáng)三線城市。同時(shí)，實(shí)現(xiàn)“30x40”戰(zhàn)略，即培養(yǎng)30個(gè)城市公司，每家公司完成年銷售額40億元或以上，即最少1200億元的銷售額。

土地儲(chǔ)備上，今年上半年，中國(guó)奧園共新增34個(gè)項(xiàng)目，新增可開發(fā)建筑面積約726萬(wàn)平方米，新增可售貨值逾800億元。財(cái)報(bào)顯示，截至今年上半年，中國(guó)奧園擁有230個(gè)項(xiàng)目，分布逾75個(gè)境內(nèi)外城市，土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)4012萬(wàn)平方米，權(quán)益比81%，總貨值約4255億元，其中，大灣區(qū)占比約27%。

與很多品牌房企競(jìng)相拍地所不同的是，中國(guó)奧園在拿地方式上不依賴于招拍掛，而主要通過(guò)收并購(gòu)方式拿地。據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)顯示，中國(guó)奧園上市以來(lái)，通過(guò)收并購(gòu)取得的項(xiàng)目約占67%，通過(guò)招拍掛獲得的項(xiàng)目約占33%。

實(shí)際上，中國(guó)奧園近年來(lái)積極推進(jìn)城市更新項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋，由此帶來(lái)額外的土儲(chǔ)補(bǔ)充。記者了解到，目前，中國(guó)奧園在大灣區(qū)及其他地區(qū)擁有逾30個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積約1600萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)貨值約2197億元。

截至今年上半年，中國(guó)奧園土地儲(chǔ)備每平方米的平均成本約2321元，其中，376萬(wàn)平方米為已竣工物業(yè)，1916萬(wàn)平方米處于在建階段，1720萬(wàn)平方米為持續(xù)未來(lái)發(fā)展土地。

在今年上半年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，中國(guó)奧園方面表示，整個(gè)大灣區(qū)的城市成長(zhǎng)潛力非常高，眾多房企蜂擁而來(lái)，公司已經(jīng)提前布局舊改，繼續(xù)保持核心優(yōu)勢(shì)，增長(zhǎng)大灣區(qū)土儲(chǔ)，爭(zhēng)取獲得優(yōu)質(zhì)土地。

從土儲(chǔ)的城市分布上可看出，盡管中國(guó)奧園近年來(lái)加大全國(guó)化布局力度，不過(guò)，其業(yè)務(wù)布局仍較偏重粵港澳大灣區(qū)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，過(guò)多集中在粵港澳大灣區(qū)，短期可以獲得土地增值等機(jī)會(huì)，但中長(zhǎng)期容易失去對(duì)全國(guó)各市場(chǎng)新的投資機(jī)會(huì)?；浉郯拇鬄硡^(qū)發(fā)展過(guò)程中，預(yù)計(jì)各類炒地和炒房現(xiàn)象會(huì)增加，這時(shí)候各類新的調(diào)控會(huì)增加，這也是中國(guó)奧園需注意的地方。

除此之外，業(yè)內(nèi)人士稱，從土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)來(lái)說(shuō)，盈利空間很大，但如果從一些老城改造的角度看，隨著規(guī)劃推進(jìn)，預(yù)計(jì)土地整理的成本也會(huì)增加，這可能也會(huì)使企業(yè)面臨一些新的壓力。

營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等成本增加，資產(chǎn)負(fù)債率升至84.79%

盈利指標(biāo)方面，財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，中國(guó)奧園營(yíng)業(yè)額為236.7億元，同比增73%；物業(yè)發(fā)展收益、經(jīng)營(yíng)酒店等獲得的其他收益以及物業(yè)投資收益各占94.7%、4.9%和0.4%；毛利潤(rùn)約70.5億元，同比增長(zhǎng)80.6%；毛利潤(rùn)率由2018年同期的28.6%上升至29.8%。

此外，今年上半年，中國(guó)奧園凈利潤(rùn)為28.0億元，同比增長(zhǎng)90%；核心凈利潤(rùn)為24.9億元，同比增長(zhǎng)79%，核心凈利潤(rùn)率約10.5%。

不過(guò)，在凈利率方面，中國(guó)奧園近年來(lái)有所下滑，今年上半年，才回升至11.8%。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，凈利率下滑，或與營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等成本增加有關(guān)，而這也和規(guī)模擴(kuò)張等動(dòng)作有關(guān)聯(lián)。因此，后續(xù)控成本、控費(fèi)用也是企業(yè)需關(guān)注的內(nèi)容。

財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，中國(guó)奧園銷售及分銷開支總額約為9.44億元，較2018年同期約6.00億元上升57.3%，銷售及分銷開支的上升主要是由于本年預(yù)售的物業(yè)數(shù)目增加帶動(dòng)合同銷售額的上升，從而令整體銷售、市場(chǎng)推廣及宣傳活動(dòng)增加。行政開支總額約為11.53億元，較2018年同期約6.51億元上升77.1%，主要是由于營(yíng)運(yùn)規(guī)模擴(kuò)大產(chǎn)生更多的員工費(fèi)用及其他管理費(fèi)用。

隨著規(guī)模的快速增長(zhǎng)，中國(guó)奧園負(fù)債指標(biāo)有所上升。財(cái)報(bào)顯示，截至今年上半年，中國(guó)奧園負(fù)債總額約為1972億元，較2018年底的1581.24億元，增加了390.76億元。資產(chǎn)負(fù)債率方面，近年來(lái)亦有所上升，截至今年6月底，資產(chǎn)負(fù)債率升至84.79%。

此外，2018年底，中國(guó)奧園凈負(fù)債率為58.9%，較2017年56.49%略有上升。而到了今年上半年，中國(guó)奧園的凈負(fù)債率上升至64.2%。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)較為依賴融資來(lái)的現(xiàn)金流，中國(guó)奧園在后續(xù)發(fā)展時(shí)，應(yīng)注重自身的借貸規(guī)模和現(xiàn)金流狀況，防止資金鏈過(guò)于緊張。