小區(qū)物業(yè)更換頻繁“卡殼” 多方博弈困局待解

由于對(duì)物業(yè)公司服務(wù)長(zhǎng)期不滿，?？谑忻捞m區(qū)新世界花園小區(qū)和夏威夷花苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)投票表決，公開選聘了新的物業(yè)公司并簽約。然而，記者采訪了解到，老物業(yè)不愿退出，新物業(yè)進(jìn)不了場(chǎng)，新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)的合法性遭質(zhì)疑，各種矛盾膠著難解。

　　相關(guān)專家指出，?？谶@兩個(gè)小區(qū)更換物業(yè)難的問題極具代表性，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)如何合法合規(guī)行使權(quán)力，政府部門在小區(qū)治理中充當(dāng)什么角色，如何及時(shí)依法有效解決糾紛，指導(dǎo)小區(qū)自治組織更好加強(qiáng)管理，這些問題都值得在現(xiàn)實(shí)工作中積極尋求破解之道。

　　新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)合法性遭質(zhì)疑

　　在街道辦指導(dǎo)下，新世界花園小區(qū)經(jīng)過(guò)數(shù)年“奮斗”，終于在今年3月26日召開了首次業(yè)主大會(huì)，獲得“雙過(guò)半”業(yè)主（專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主）同意，順利成立業(yè)主委員會(huì)并在街道辦備案。

　　新世界花園業(yè)主委員會(huì)成員告訴記者，委員會(huì)成立之后，立即與物業(yè)公司溝通改善物管服務(wù)，不僅遭到拒絕，對(duì)方還公然表示不承認(rèn)新成立的業(yè)委會(huì)。隨后，業(yè)委會(huì)張羅召開第二次業(yè)主大會(huì)，以獲得授權(quán)選聘新的物業(yè)公司。

　　在得到超半數(shù)選票并經(jīng)公示后，業(yè)委會(huì)委托招投標(biāo)公司面向全國(guó)招聘物業(yè)公司，一家具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司中標(biāo)，雙方簽約，約定7月8日進(jìn)場(chǎng)。

　　一位業(yè)委會(huì)成員告訴記者，自第二次業(yè)主大會(huì)召開起，老物業(yè)相關(guān)人員先后做出給業(yè)委會(huì)辦公室加鎖、帶保安上門騷擾等行為，約定交接當(dāng)天，老物業(yè)與部分業(yè)主堵住小區(qū)大門不讓新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)。

　　這期間，小區(qū)一些業(yè)主間流傳著一種說(shuō)法，認(rèn)為業(yè)委會(huì)之所以急著換物業(yè)，是得到了新物業(yè)的好處，且最終目的是為侵吞小區(qū)上千萬(wàn)元的小區(qū)維修基金?！斑@種不確定的言語(yǔ)傳多了讓一些對(duì)業(yè)委會(huì)不了解的業(yè)主產(chǎn)生了懷疑?！币晃粯I(yè)委會(huì)成員說(shuō)。

　　一些支持老物業(yè)或?qū)I(yè)委會(huì)不信任的業(yè)主前往街道辦舉報(bào)，稱第二次業(yè)主大會(huì)投票有假。街道辦根據(jù)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)第二次業(yè)主大會(huì)存在“未事先告知街道辦和居委會(huì)”等不規(guī)范情形。街道辦先后向業(yè)委會(huì)發(fā)出兩份通知，要求公布第二次業(yè)主大會(huì)有關(guān)情況，并暫緩辦理新老物業(yè)交接手續(xù)。

　　7月8日，區(qū)政府與街道辦介入，多次召開協(xié)調(diào)會(huì)，就新世界花園選聘物業(yè)程序、投票方式等多次討論，并對(duì)選票進(jìn)行電話核查，以確?！半p過(guò)半”的真實(shí)性。

　　按照法律規(guī)定，如果部分業(yè)主所提的“選票有假”屬實(shí)，經(jīng)電話核查達(dá)不到“雙過(guò)半”，業(yè)委會(huì)與新物業(yè)簽訂的合同就缺乏法律依據(jù)，新老物業(yè)便不能依法交接。

　　海口市美蘭區(qū)住保中心負(fù)責(zé)人說(shuō)，小區(qū)實(shí)行自治管理，如今新物業(yè)進(jìn)不了場(chǎng)，一批業(yè)主舉報(bào)投票造假，業(yè)委會(huì)希望政府出面讓老物業(yè)退場(chǎng)，政府部門才不得不介入，對(duì)選票進(jìn)行電話核查等。

　　在電話核查選票的同時(shí)，街道辦向新世界花園業(yè)委會(huì)發(fā)出《責(zé)令整改通知書》，指出該小區(qū)第二次業(yè)主大會(huì)存在三個(gè)方面的不規(guī)范情形，責(zé)令整改，特別要求業(yè)委會(huì)就選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費(fèi)、合同期限等事項(xiàng)按照有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范投票表決。

　　“只要新世界花園業(yè)委會(huì)按要求整改到位，政府便可幫助協(xié)調(diào)。”美蘭區(qū)政府相關(guān)人員7月25日接受記者采訪時(shí)表示。

　　新世界花園一位業(yè)委會(huì)成員指出，日前發(fā)生在海口美蘭區(qū)夏威夷花苑小區(qū)的新老物業(yè)更換糾紛，讓他們對(duì)新物業(yè)能否順利進(jìn)場(chǎng)產(chǎn)生了懷疑。

　　5月25日，?？谙耐幕ㄔ沸^(qū)進(jìn)行新老物業(yè)交接，然而老物業(yè)拒不退場(chǎng)。?？谑袠I(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)肖江濤說(shuō)，據(jù)協(xié)會(huì)了解，夏威夷花苑召開業(yè)主大會(huì)、選聘新物業(yè)公司均在街道辦和社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)下進(jìn)行，所有手續(xù)均合法合規(guī)，區(qū)政府進(jìn)行的選票核查也達(dá)到了“雙過(guò)半”要求，合法合規(guī)選聘的新物業(yè)卻至今仍進(jìn)不了場(chǎng)。

　　老物業(yè)占坑不肯挪窩

　　接受記者采訪的相關(guān)人士認(rèn)為，上述兩個(gè)小區(qū)更換物業(yè)發(fā)生的波折，既因老物業(yè)不愿放棄賺錢陣地，也與業(yè)委會(huì)成員對(duì)法律法規(guī)不熟悉、工作能力難服眾等有關(guān)。

　　“大部分更換物業(yè)公司的小區(qū)，都因老物業(yè)不愿退場(chǎng)而有過(guò)各種各樣的矛盾。”肖江濤說(shuō)。

　　老物業(yè)們?yōu)楹握贾^(qū)不挪窩？?？谑袠I(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)一名理事說(shuō)，物業(yè)本應(yīng)是微利行業(yè)，但實(shí)際卻變成了“零本萬(wàn)利”的暴利行業(yè)。

　　據(jù)悉，一般情況下，開發(fā)商開發(fā)完樓盤后，由開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂合約，不少開發(fā)商自行成立物業(yè)公司管理小區(qū)。按照現(xiàn)行法律，小區(qū)成立業(yè)委會(huì)前，業(yè)主們對(duì)于開發(fā)商與哪家物業(yè)公司合作，與物業(yè)簽訂哪些服務(wù)條款，都沒有發(fā)言權(quán)。

　　從物業(yè)企業(yè)來(lái)看，由于行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，工商注冊(cè)登記獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照便可營(yíng)業(yè)，企業(yè)素質(zhì)良莠不齊。據(jù)悉，海口小區(qū)物業(yè)只有1800多個(gè)，物業(yè)公司卻有2000多家。

　　上述協(xié)會(huì)理事介紹，一般小區(qū)都有公共收益，包括電梯廣告費(fèi)和車位費(fèi)，一些大型小區(qū)還有公共區(qū)域的出租租金；一般業(yè)主無(wú)法清晰地了解物業(yè)公司的收支賬目，更談不上監(jiān)督了。

　　耀江花園是?？谥猩弦?guī)模的小區(qū)，住戶有1300多戶，該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任陳雷介紹，小區(qū)每年廣告費(fèi)25萬(wàn)元、地面停車費(fèi)約35萬(wàn)元，公共用房租金25萬(wàn)元。陳雷說(shuō)，業(yè)委會(huì)與原物業(yè)簽訂了一年期試用合同，服務(wù)有改善就繼續(xù)合作，若不滿意就考慮換物業(yè)和追討公共收益。但是，“前物業(yè)收走的公共收益是很難追回的”，海口福祥家園小區(qū)業(yè)委會(huì)主任陳新說(shuō)。

　　老物業(yè)們常常想方設(shè)法避免“被解雇”，他們?cè)跇I(yè)委會(huì)籌備階段就進(jìn)行百般阻撓。新世界花園小區(qū)物業(yè)也在新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)前，臨時(shí)聘請(qǐng)了數(shù)十名“保安”不間斷在小區(qū)巡邏。7月10日，美蘭區(qū)政府答應(yīng)小區(qū)業(yè)委會(huì)的請(qǐng)求，協(xié)調(diào)公安分局核對(duì)小區(qū)保安名單，清理“無(wú)關(guān)人員”。

　　受訪的幾位美蘭區(qū)政府官員指出，新世界花園小區(qū)業(yè)委會(huì)成員對(duì)法律法規(guī)不熟悉，召開業(yè)主大會(huì)、表決選聘事項(xiàng)存在不符合法律要求等問題，以致遭到部分業(yè)主質(zhì)疑與起訴，也是物業(yè)更換難的原因之一。

　　對(duì)于政府究竟能否幫助合法合規(guī)選聘新物業(yè)的小區(qū)清退老物業(yè)的疑問，受訪官員指出，政府可以約談老物業(yè)、給予行政處罰，但依照現(xiàn)行法律，如果約談和行政處罰都不奏效，新物業(yè)與業(yè)委會(huì)只能通過(guò)訴訟手段維權(quán)。

　　而據(jù)?？谑袠I(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)相關(guān)人士了解，截至目前，尚未獲悉物業(yè)主管部門對(duì)哪一家拒不退場(chǎng)的物業(yè)公司實(shí)行過(guò)“行政處罰”，寄希望法院裁決化解矛盾。

　　8月1日，新世界花園所在的新埠街道辦發(fā)出《致新世界花園小區(qū)全體業(yè)主的一封信》，信中稱，為了妥善化解矛盾糾紛，了解小區(qū)業(yè)主主流民意，美蘭區(qū)組織力量，在視頻全程監(jiān)控下，通過(guò)電話回訪方式進(jìn)行民意調(diào)查。經(jīng)調(diào)查，更換物業(yè)是多數(shù)業(yè)主的意愿，但該民意調(diào)查不能作為更換物業(yè)的法定依據(jù)。

　　8月2日一早，新世界花園小區(qū)選聘的新物業(yè)依舊沒成功進(jìn)場(chǎng)。新埠街道辦又臨時(shí)向小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)函稱，7月23日，小區(qū)部分業(yè)主向法院提起訴訟，要求法院裁決小區(qū)第二次業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果無(wú)效，目前法院已經(jīng)立案受理，建議小區(qū)物業(yè)管理維持現(xiàn)狀，暫停物業(yè)交接，避免沖突，待法院作出裁判后，按法院的裁決執(zhí)行。

　　“司法程序一走就至少半年，老物業(yè)不退場(chǎng)，服務(wù)質(zhì)量卻直線下降，受苦的是小區(qū)業(yè)主。”肖江濤說(shuō)。

　　多舉措力促業(yè)委會(huì)健康高效運(yùn)行

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，海口兩個(gè)小區(qū)換物業(yè)的矛盾消耗了所在區(qū)政府、街道辦、社區(qū)居委會(huì)大量行政資源，相關(guān)人員既要處理日常工作，還得加班加點(diǎn)處理兩起糾紛，并且最后也拿不出特別奏效的辦法。

　　“當(dāng)?shù)卣矫婧茴^疼，類似事件可能還會(huì)在其他小區(qū)發(fā)生?！泵捞m區(qū)一位官員說(shuō)，兩年前區(qū)政府就意識(shí)到，物業(yè)公司亂收費(fèi)、物業(yè)與業(yè)主間矛盾、開發(fā)商允諾不兌現(xiàn)等問題將成為小區(qū)矛盾高發(fā)因素。

　　?？谑姓种匾晿I(yè)委會(huì)在小區(qū)治理中的作用，要求各區(qū)指導(dǎo)更多小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，但據(jù)?？谑袠I(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，目前?？谌?868個(gè)各類小區(qū)中，成立業(yè)委會(huì)的僅386個(gè)，占13.4%。

　　進(jìn)展為何如此緩慢？海口秀英區(qū)與美蘭區(qū)住保中心人士均指出，這與?？诤芏嘈^(qū)空置率高、候鳥型業(yè)主多有很大關(guān)系，這些業(yè)主居住時(shí)間短，對(duì)小區(qū)事務(wù)也不太關(guān)心，無(wú)論成立業(yè)委會(huì)，還是選聘新物業(yè)，都較難達(dá)到《物業(yè)管理?xiàng)l例》所規(guī)定的“雙過(guò)半”要求。

　　“‘雙過(guò)半’是一道難邁過(guò)的坎?！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。?？谑袠I(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)相關(guān)人員認(rèn)為，“雙過(guò)半”難達(dá)標(biāo)屬實(shí)，但政府主管部門不愿介入、不懂介入、沒能力介入也是主因之一。

　　他舉例說(shuō)，《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》明文規(guī)定，對(duì)于物業(yè)公司拒絕辦理移交手續(xù)的，縣級(jí)以上物業(yè)管理主管部門可責(zé)令其限期移交，逾期仍不移交的，視不同情形進(jìn)行罰款，超過(guò)3個(gè)月仍不移交的，可降低其資質(zhì)等級(jí)或者吊銷其資質(zhì)證書。

　　?？谙耐幕ㄔ沸^(qū)老物業(yè)拒不移交已兩月有余，據(jù)海口市業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)知情人士了解，物業(yè)主管部門并未對(duì)老物業(yè)實(shí)施罰款等處罰。

　　肖江濤說(shuō)，按照現(xiàn)行法律規(guī)定，街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)小區(qū)成立業(yè)委會(huì)具有指導(dǎo)和監(jiān)督的職責(zé)，但實(shí)際上，指導(dǎo)、監(jiān)督變成了“審批”，由于這項(xiàng)工作沒有納入街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政績(jī)考核，可做可不做，相關(guān)人員對(duì)這項(xiàng)工作動(dòng)力不足。

　　進(jìn)一步來(lái)看，肖江濤說(shuō)，街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)也存在沒能力指導(dǎo)和監(jiān)督的問題，以?？跒槔?，市住建局物業(yè)科4人，每個(gè)區(qū)住保中心1名副主任分管物業(yè)，街道辦無(wú)專職管理物業(yè)的人員，而每個(gè)區(qū)都有幾百個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)動(dòng)輒數(shù)百戶、上千戶。

　　另一方面，專家指出，一些地方官員囿于“小區(qū)業(yè)主自治”的法律規(guī)定，在新老物業(yè)交接矛盾中疲于應(yīng)付、作為有限，或期待法院判決化解矛盾，實(shí)際是將矛盾擱置、拖延，并非小區(qū)治理的積極作為。而廣大小區(qū)業(yè)主及業(yè)委會(huì)義工對(duì)于業(yè)委會(huì)成立及維權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定還十分陌生，維權(quán)過(guò)程中容易發(fā)生操作不規(guī)范的情形，急需進(jìn)行有效培訓(xùn)指導(dǎo)。

　　美蘭區(qū)政府一位官員坦言，物業(yè)糾紛逐年上升，政府急需強(qiáng)化社區(qū)網(wǎng)格員能力，及早發(fā)現(xiàn)、介入、指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)委會(huì)、更換物業(yè)公司等事宜；盡快鋪開電子決策投票系統(tǒng)，既解決候鳥型業(yè)主無(wú)法到場(chǎng)的問題，又可讓投票結(jié)果真實(shí)可信、無(wú)懈可擊。

　　針對(duì)物業(yè)管理行政力量薄弱的現(xiàn)實(shí)，專家建議效仿國(guó)內(nèi)一些城市增設(shè)城鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)展治理委員會(huì)，在社區(qū)增設(shè)物業(yè)管理中心，配置專業(yè)人員，賦予行業(yè)協(xié)會(huì)更多職能，對(duì)業(yè)委會(huì)成員及基層物管人員強(qiáng)化培訓(xùn)與指導(dǎo)，幫助業(yè)委會(huì)健康高效運(yùn)行。