上海單價(jià)最貴地塊項(xiàng)目將入市 萬(wàn)科融信“賠本賺吆喝”？

在近日召開(kāi)的上海萬(wàn)科媒體交流會(huì)上，萬(wàn)科高級(jí)副總裁兼上海區(qū)域首席執(zhí)行官?gòu)埡９_(kāi)透露，中興路項(xiàng)目已經(jīng)被命名為“中興路壹號(hào)”，預(yù)計(jì)單價(jià)為13萬(wàn)元，由于現(xiàn)在該項(xiàng)目并未正式取得預(yù)售證，所以張海也表示，最終售價(jià)還是以預(yù)售證為準(zhǔn)。

此前，該項(xiàng)目曾經(jīng)傳出要賣(mài)到單價(jià)18萬(wàn)元，如今在上海的嚴(yán)格“限價(jià)”下退守到單價(jià)13萬(wàn)元，這個(gè)售價(jià)能否實(shí)現(xiàn)盈利呢？這個(gè)曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)的項(xiàng)目又能否順利去化呢？

樓面單價(jià)約10萬(wàn)，預(yù)計(jì)入市單價(jià)13萬(wàn)

中興路壹號(hào)項(xiàng)目所在地位于上海靜安區(qū)中興路，是“近十年來(lái)上海出讓最核心的地段”，也是上海市中心出讓的為數(shù)不多的凈地。2016年8月，剛剛將總部遷入上海灘不久的閩系房企融信以110.1億元一舉拿下上海靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，10.03萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)刷新了當(dāng)時(shí)全國(guó)的單價(jià)紀(jì)錄。這也使融信在上海一夜成名，進(jìn)入高光時(shí)刻。

然而，鑒于高昂的地價(jià)和投資成本，融信很難自己吃掉這塊寶地，很快，融信選擇引入萬(wàn)科，共同開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科也正式宣布以53.95億元入股這個(gè)項(xiàng)目，持有其49%的權(quán)益。此后，融信甘愿退居幕后，而萬(wàn)科走到臺(tái)前，成為真正的操盤(pán)方。

萬(wàn)科操盤(pán)后，這塊備受矚目的高價(jià)地一度傳出要賣(mài)到單價(jià)18萬(wàn)元，但是，很快又悄無(wú)聲息了。一方面，該地塊在拿地后遲遲沒(méi)有動(dòng)工的跡象，另一方面2016年下半年起，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)行了限購(gòu)、限價(jià)等多重嚴(yán)厲的調(diào)控。

高價(jià)地遭遇市場(chǎng)“寒冬”， 中興路壹號(hào)項(xiàng)目成為典型的案例。3年后，該地塊終于迎來(lái)即將入市的消息。如果以13萬(wàn)元的單價(jià)入市，該項(xiàng)目能否盈利？

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦對(duì)記者表示：“10.03萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)加上建安成本、三年的財(cái)務(wù)和人員成本，這個(gè)入市價(jià)幾乎不賺錢(qián)。”

業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)：“如果13萬(wàn)元單價(jià)獲批的話，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，基本達(dá)到了盈虧平衡的一個(gè)點(diǎn)，但是也很難說(shuō)有較大的盈利空間?！?/p>

此外，環(huán)顧靜安區(qū)中興路地塊附近的二手房?jī)r(jià)格，萬(wàn)科翡翠雅賓利二手房?jī)r(jià)格在每平方米9萬(wàn)元以上，以200平方米和300平方米的大戶(hù)型為主。就板塊來(lái)講，根據(jù)上海鏈家的數(shù)據(jù)，上周靜安區(qū)板塊的新房成交均價(jià)約為12.86萬(wàn)元/平方米。那么，中興路壹號(hào)項(xiàng)目13萬(wàn)元的單價(jià)高于附近二手房，略高于新房均價(jià)。

上海樓市趨穩(wěn)，高價(jià)地項(xiàng)目去化待觀察

從戶(hù)型來(lái)看，目前萬(wàn)科尚未公布中興路壹號(hào)的具體戶(hù)型圖，但是，該地塊的出讓條件中有一條限制是：“該地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的 80%”。那么，對(duì)于這種“中小戶(hù)型，高單價(jià)”的產(chǎn)品，是否能獲得市場(chǎng)認(rèn)可，還需看后期的市場(chǎng)去化情況。

有業(yè)內(nèi)人士表示，之前上海核心區(qū)的中小戶(hù)型一手房，比如上海金茂府賣(mài)得比較好?！邦A(yù)計(jì)八九十平方米的兩居、三居，會(huì)比較受買(mǎi)家青睞?！钡牵捎谥信d路壹號(hào)尚未入市，具體戶(hù)型設(shè)計(jì)還未對(duì)市場(chǎng)公布。

而對(duì)于高價(jià)地的入市邏輯，在業(yè)內(nèi)來(lái)講有一個(gè)心照不宣的“拖延術(shù)”，在市場(chǎng)下行時(shí)，通常是以“小批量、低單價(jià)”入市，然后在市場(chǎng)上行時(shí)，通過(guò)多次推盤(pán)加價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)整體的盈利。

對(duì)于這種入市邏輯，同樣是高價(jià)地的上海金茂府是一個(gè)典型的案例，2015年，在上海市場(chǎng)下行時(shí)，上海金茂府的樓面價(jià)是4.7萬(wàn)元/平方米，最后以單價(jià)約7萬(wàn)元入市，也被業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為“虧本入市”，但是從2016年-2018年，上海房?jī)r(jià)快速上漲，上海金茂府收官時(shí)單價(jià)已經(jīng)攀升至12.7萬(wàn)元。

時(shí)過(guò)境遷，上海金茂府的做法如今或許就“行不通”了。在限購(gòu)、限價(jià)等政策下，上海樓市已經(jīng)趨于平穩(wěn)，房?jī)r(jià)很難再出現(xiàn)“大起大落”。

根據(jù)上海鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)表明，今年上半年，上海新建商品房共成交3.1萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)28%；二手房共成交12.2萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)51%。由于回歸居住需求，上海新房成交50%集中在外郊環(huán)間；二手房成交37%在外郊環(huán)間、20%在中外環(huán)間；剛需和改善的客戶(hù)成為成交主力。

與此同時(shí)，今年上半年上海新房銷(xiāo)量增速呈現(xiàn)出滯漲的狀態(tài)，累計(jì)同比增速逐步放緩，成交向上動(dòng)力不足，二手房成交量月度漲幅不斷收窄。今年上半年上海新房?jī)r(jià)格累計(jì)同比增速下行，二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。