惠陽出手整治土地閑置亂象 超工期兩年未動工土地或無償收回

“針對新供應(yīng)的土地，精細管理，精準供給提高建設(shè)效率，對既有的閑置土地則調(diào)研摸清家底，加速盤活進程。”今年3月初，針對如何有序推動惠州土地利用效率提升，惠州市自然資源局相關(guān)負責人在接受記者采訪時如是介紹。

今年以來，隨著土地掛牌規(guī)劃信息精細化，新型產(chǎn)業(yè)用地（MO）措施公示，以及多項土地審批效率的提升，惠州用地效率正在得到有序提升。與此同時，全市自然資源系統(tǒng)在加速開展的各縣區(qū)閑置土地調(diào)研調(diào)查工作也為閑置土地的盤活開發(fā)創(chuàng)造了條件。

日前，惠陽區(qū)自然資源局在前期的調(diào)研基礎(chǔ)上，在全市范圍內(nèi)率先出臺了《惠州市惠陽區(qū)閑置土地處置的實施意見（征求意見稿）》（下稱《實施意見》）征求社會意見，針對惠陽土地閑置的各類型情況統(tǒng)籌考慮，在預防、認定、懲處、治理等環(huán)節(jié)都予以明晰和規(guī)范。

《實施意見》提到，惠陽未來將統(tǒng)籌各部門建立起貫穿土地批、供、用、查全過程動態(tài)監(jiān)督管理機制，確保新供應(yīng)土地落到實處。對于既有的閑置土地，則在認定環(huán)節(jié)進行規(guī)范，厘清閑置原因分類懲處，對于企業(yè)原因?qū)е麻e置的情況，超過合同約定動工時間滿一年將按照地價20%計征閑置費，滿兩年將無償收回土地使用權(quán)。

建立涵蓋用地全過程的動態(tài)監(jiān)督管理機制

城市的擴容提質(zhì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展不斷對土地供應(yīng)提出要求，然而部分項目的擱淺也使得部分土地被閑置下來。作為惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展重鎮(zhèn)，惠陽因為歷史遺留問題也面臨大量土地閑置。如何有效推動閑置土地處置，對于惠陽城市面貌的改善和拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間意義重大。

《實施意見》提出，應(yīng)建立起區(qū)級閑置土地處置工作小組制度，自然資源、住建、司法和信訪、財政等多部門和鎮(zhèn)街道都應(yīng)納入其中，將全區(qū)統(tǒng)一到“一盤棋”中來統(tǒng)籌處理。“造成土地閑置原因是方方面面的，涉及到項目征地、審批等各個環(huán)節(jié)，只有厘清權(quán)責，共同發(fā)力才能得到有效的推進?！痹搮^(qū)自然資源局相關(guān)負責人介紹。

“對于項目引入和土地供應(yīng)，不單是前期的審批和服務(wù)，土地供應(yīng)完成之后的批后監(jiān)管也同樣關(guān)鍵?！痹撠撠熑酥赋觯瑢τ谕顿Y的企業(yè)項目能否切實落地建設(shè)投產(chǎn)，能否按照要求及時開發(fā)，都得監(jiān)管和明確，倒逼企業(yè)強化責任意識。

《實施意見》對此也予以了明確。要求自然資源部門完成土地供地后，在與企業(yè)簽訂土地出讓合同的同時，另行簽訂限期開發(fā)承諾書；招商部門引入項目時也應(yīng)強化項目約定落地的責任意識和未兌現(xiàn)承諾的處置原則，并設(shè)置具體的違約成本；在土地出讓之后則須做好批后監(jiān)管跟蹤，對即將到期仍未報建的企業(yè)發(fā)出提醒并介入調(diào)查，切實建立起批、供、用、查全過程動態(tài)監(jiān)督管理機制。

項目地基施工未滿1/3將被認定為土地閑置

“通過強化動態(tài)監(jiān)管機制能夠確保新供土地高效實施，但既有閑置的土地則需予以懲處?！被蓐枀^(qū)自然資源局相關(guān)負責人介紹，通過清查家底，調(diào)查認定和處置，推動閑置資源高效利用起來。

《實施意見》介紹，土地權(quán)屬企業(yè)收到《閑置土地調(diào)查通知書》，就應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)按要求提供開發(fā)利用情況、閑置原因、土地后續(xù)利用計劃及相關(guān)證明材料。無論是屬于企業(yè)自身原因，還是因為相關(guān)政府部門原因造成無法動工或開發(fā)延遲，都應(yīng)提供相應(yīng)的情況說明和材料，逾期未提供的將一律視為企業(yè)原因造成土地閑置。

該實施意見明確指出，已依法領(lǐng)取施工許可證，需挖深基坑項目基坑開挖完畢；使用樁基的項目打入所有基礎(chǔ)樁；其他項目，地基施工完成1/3則被視為已動工建設(shè)，反之則將被認定為土地閑置。

此外，對于未動工開發(fā)土地通過與已存在動工建設(shè)建筑物土地合宗后辦理房、地一體的不動產(chǎn)權(quán)證的情況，《實施意見》提出若已動工建設(shè)的建筑物基底面積達到合宗后土地面積1/3及以上的也將不會被認定為閑置土地。

土地閑置成本將越來越大

具體到如何處理，《實施意見》把土地閑置原因分成因企業(yè)自身或政府造成的原因予以區(qū)別對待。

對于因政府及政府有關(guān)部門原因造成閑置的情況，在符合惠陽區(qū)土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和實際的情況下，嚴格按照國家相關(guān)要求采取“延長動工開發(fā)期限”、“調(diào)整土地用地、規(guī)劃條件”、“置換土地”、“協(xié)議有償收回”、“安排臨時使用”方式進行處理。無法按照該方式協(xié)商一致的，可提請人民法院進行裁決。

記者注意到，若企業(yè)對照土地出讓合同條款在約定動工日期前30天內(nèi)主動提出延建申請，經(jīng)主管部門核實屬政府方面原因無法按時開工的，商住用地給予延期半年，工業(yè)用地給予延期一年，其他性質(zhì)用地酌情給予延期大于半年小于一年。

若因企業(yè)的原因?qū)е峦恋亻e置，《實施意見》將有效強化懲處。一旦經(jīng)認定屬于閑置土地，企業(yè)未能解除閑置認定將不得辦理抵押登記和轉(zhuǎn)讓登記；土地閑置一年以上的，在閑置解除前將禁止土地權(quán)利人及其控股股東參與土地競買活動。

針對行業(yè)普遍關(guān)注的能否無償收回的問題，該《實施辦法》針對全區(qū)土地閑置的情況也設(shè)置了2017年6月11日作為企業(yè)取得土地的時間分割線，在此之前因歷史原因?qū)е麻e置的，以政府原因消除之日起開始計時；而在這時間之后取得的土地閑置，則將嚴格按照出讓合同約定的動工開發(fā)日期進行監(jiān)管，超過約定動工時間滿一年認定系企業(yè)原因閑置后，下達《征繳土地閑置費決定書》，按照地價20%計征閑置費，超過約定動工日期滿兩年未動工，將無償收回土地使用權(quán)。

“結(jié)合當前土地閑置的現(xiàn)狀，盡管很多歷史周期的閑置土地面臨著政府層面的原因，但企業(yè)方面的因素也非常明顯，對于企業(yè)而言，還是應(yīng)該盡可能克服困難，加快推動項目的實施，而不是放任資源浪費?！被葜萃恋乇O(jiān)測方面一位資深人士介紹，土地囤積在歷史周期確實會獲利頗豐，但是隨著用地機制的不斷標準和規(guī)范化，土地閑置的成本也將越來越大。

■相關(guān)

商品房項目補足土地使用年限

才能備案銷售

今年以來，為提高資源利用效率，惠州市自然資源部門在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)創(chuàng)新施策不斷，如通過優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地審批機制實現(xiàn)了土地摘牌即動工。在商住地層面則推出了商住用地補足年限政策，針對對一些因歷史原因多年未開發(fā)的商住用地要求必須按規(guī)定補足土地使用年限后才能備案銷售，加大企業(yè)囤地成本，倒逼企業(yè)盡快把土地利用起來。

記者在近日的走訪過程中也了解到，當前，位于金山新城的中駿雍景灣、江北、小金口等片區(qū)多個新批次推售房源均在完善手續(xù)，補足土地使用年限再推售入市，這也意味著該商住用地補足年限政策已正式實施。

“補足土地年限再入市，最直觀的影響就是讓市場有了統(tǒng)一的標準，有效規(guī)避此前市場不斷出現(xiàn)的土地年限糾紛問題?！被葜菽承袠I(yè)人士說，若結(jié)合惠州的閑置土地實際，以及近年來的二手土地流轉(zhuǎn)市場表現(xiàn)，這一政策的落地將大幅壓縮企業(yè)“囤地”的利益空間，推動開發(fā)商盡快開發(fā)建設(shè)。

惠州市自然資源局黨組書記、局長袁貴平在今年7月初在線與市民交流過程中也指出，將不斷加大閑置土地資源處置力度，在深化調(diào)研摸清全市土地閑置的具體情況后，計劃針對一些長期未動工建設(shè)的土地依法采取收取閑置費乃至收回，避免資源的閑置浪費，確保城市資源能夠高效產(chǎn)出效益。