旭輝“維穩(wěn)”平衡術(shù)

8月13日午間，旭輝控股集團(tuán)發(fā)布2019年中期業(yè)績公告。公告顯示，期內(nèi)旭輝實現(xiàn)合同銷售額884.4億元，同比增長33.9%，在完成1900億元年度目標(biāo)46%的同時，實現(xiàn)了95%的回款率。

新獲項目權(quán)益比與并表比均提升

在同日下午舉行的業(yè)績會上，旭輝執(zhí)行董事兼政總裁林峰表示，企業(yè)自身造血能力的核心是銷售現(xiàn)金回款，“我們一直堅持有質(zhì)量的銷售，即是有現(xiàn)金的銷售和有利潤的銷售”。 

旭輝期內(nèi)銷售額增速較去年同期的40.0%有所下滑，但銷售現(xiàn)金回款率創(chuàng)下新高，按此口徑可得旭輝上半年回籠資金約840.2億元。不過，旭輝存在較多低權(quán)益項目無法并表，若按權(quán)益銷售口徑，旭輝回籠資金將有所減少。同時，旭輝預(yù)收房款增速表現(xiàn)卻并不如去年同期，較期初僅增長20.8%，而去年則為58.6%。

2019年前7月，旭輝拿地的權(quán)益金額為324億元，新獲取項目的拿地權(quán)益比提升至74%，新獲項目并表比由2018年的54%提升至92%，有益于未來表內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)收入與歸母凈利潤的提升。林峰表示，將維持新獲項目的拿地權(quán)益比，并希望通過一、兩年時間將整體土儲的權(quán)益比例提升至65%-70%，“對于資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表來說，新增項目權(quán)益在正常銷售結(jié)轉(zhuǎn)周期下，估計有兩年的傳導(dǎo)周期”。

上半年，旭輝于19城59個項目結(jié)轉(zhuǎn)收入達(dá)201億元，較去年同期的184億元略增9.2%。

對于全年1900億元的銷售目標(biāo)，林峰表示，旭輝已于前7月完成54%的進(jìn)度，對下半年有信心，同時旭輝全年的去化率目標(biāo)將達(dá)到65%以上。

新增舊改布局大灣區(qū) 下半年放緩拿地節(jié)奏

期內(nèi)，旭輝新獲878萬平方米土儲面積，新增舊改、商業(yè)勾地兩種拿地方式，占拿地面積的17%和2%；公開市場與收并購的比例為61%、20%。

公開市場方面，旭輝的一二級聯(lián)動項目開始結(jié)果，分別于武漢、太原和石家莊拿下52萬平方米、252萬平方米、45萬平方米的儲備。

同時，旭輝開始布局舊改項目，以“合作開發(fā)+舊城改造”的模式進(jìn)入粵港澳大灣區(qū)8個城市，獲取超30個項目，總建面約600萬平方米。同時，旭輝在廣州成立舊改公司，完成6個舊村改造協(xié)議，雖然舊村改造周期較長，但旭輝方面表示長期舊改能夠為公司鎖定較多土地儲備，同時也是通過中長線布局進(jìn)入華南區(qū)域的一種方式，讓銷售多元化。

在房地產(chǎn)新的穩(wěn)定長周期下，林峰認(rèn)為合適的土儲比例才是真正有益、有效的土儲，“土儲太少，短期會有很大的不確定性和土儲的壓力。但是土地太多又會形成比較重的成本的壓力”。

截至7月底，旭輝總土儲約為6300萬平方米，總貨值9800億元，一、二線城市與準(zhǔn)二線城市占比超過89%。其中，下半年可售貨值達(dá)到2300億元，分布在60余個城市。

林峰表示，旭輝下半年會放緩拿地節(jié)奏，把城市的原有規(guī)模做大；未來會重點提升二線城市土儲的原有規(guī)模，重倉長三角，并重點布局華南區(qū)域。 

壓縮境外債比例 維持自身造血能力

“我們沒有追求過于極致的增長，所以也不想用極致的杠桿?！绷址逭f道。期內(nèi)，旭輝財務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健，在手現(xiàn)金較期初增長21.7%至543億元，3.3倍于一年內(nèi)到期負(fù)債，同時，一年內(nèi)到期債務(wù)占總債務(wù)的18%。林峰表示，旭輝一直努力將一年內(nèi)債務(wù)的占比控制到15%以下。

期內(nèi)，旭輝實現(xiàn)5.9%的加權(quán)平均融資成本，境內(nèi)銀行及其他借款、境內(nèi)公司債、境外銀行借款、境外優(yōu)先票據(jù)分別占總債務(wù)的47%、13%、18%及22%。

同時，旭輝提前贖回了4億美元美元債，與期初相比，公司期末外幣負(fù)債占比由42%降至39%。未來，旭輝將進(jìn)一步壓縮境外的美元債，林峰表示：“因為我們現(xiàn)在對匯率的浮動會主動管理?！?/p>

此外，旭輝還將堅持融資多元化，以及維持自身的造血能力和原有的財務(wù)紀(jì)律。林峰認(rèn)為，企業(yè)資金要看造血能力——不僅要看賬面資金，還要看流動資金，不僅要看債務(wù)，還要看回款?！拔覀円荒赇N售回款會超過所有的總債率，我們賬目上所有的現(xiàn)金可以滿足三個月以上的開銷，這些都是我們內(nèi)在的，這是旭輝財務(wù)紀(jì)律的增長?！绷址逭f道。