長沙：滯銷的公寓 “降溫”的二手房

8月11日晚9點多，長沙地鐵1號線湖南省政府站4號出口，仍有兩個身影在兜售著手中的傳單：“地鐵口旁邊的公寓了解下？清盤階段有特價處理?！彼粏〉纳らT引來出口處幾個摩的司機(jī)的一陣哄笑。

　　對于長沙樓市而言，今年公寓銷售吃緊已是不爭事實，降價成為換量的手段之一。8月上旬，記者走訪了長沙市幾個樓盤，發(fā)現(xiàn)昔日的“投資熱點”已經(jīng)“風(fēng)光不再”。在長沙市雨花區(qū)木蓮路口的一處樓盤，置業(yè)顧問于先生介紹，公寓帶附近小學(xué)的學(xué)位，均價9000元/平方米，而該樓盤帶精裝修的住宅售價在14000元/平方米。

　　開福區(qū)某樓盤置業(yè)顧問李先生則表示，在售的公寓已經(jīng)進(jìn)入清盤階段，部分49平方米戶型將進(jìn)行特價處理，折后單價僅為12222元/平方米，比原價降低了近10%。在長沙市岳麓區(qū)薔薇國際，40～60平方米的公寓售價已經(jīng)在8000元以下。

　　2017年3月，長沙市政府下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對于全市城區(qū)及長沙縣(限長沙經(jīng)開區(qū)、星沙區(qū)域)進(jìn)行限購。6個月后，長沙市再度政策加碼，在長沙本市購買的商品住房（含二手住房）上市交易時間由原來取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿2年后調(diào)整為3年后，將非本市戶籍家庭限購所需12個月以上個稅或社保證明時間提高至24個月，限購區(qū)域擴(kuò)大到長沙全市行政區(qū)域（暫不含瀏陽市、寧鄉(xiāng)市）范圍內(nèi)。由此，一度上漲的房價得到抑制。

　　由于住宅限購，從2017年開始，憑借“不限購”的優(yōu)勢，長沙公寓市場迎來一波銷售熱潮。數(shù)據(jù)顯示，2017年公寓年成交量達(dá)97萬平方米，供銷比達(dá)到0.88的最好記錄，首次出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，價格每平方米破萬元。受到市場量價均好的刺激，2018年公寓供應(yīng)量暴漲至160萬平方米，公寓市場呈現(xiàn)井噴式供應(yīng)，成交量也達(dá)到近年之最，為120多萬平方米。

　　隨著市場飽和、投資客逐漸理性。湖南中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年長沙公寓市場供應(yīng)量為88萬平方米，同比上漲76%，成交面積49萬m2，同步下跌11%，供銷比達(dá)到1.81。

　　7月8日，中原（湖南）房地產(chǎn)代理有限公司董事、總經(jīng)理胡治鋼在做客長沙樂居《地產(chǎn)會客廳》時證實，今年上半年長沙市內(nèi)五區(qū)商務(wù)公寓供應(yīng)88.3萬平方米，同比增加76%，成交48.8萬平方米，同比卻減少了11%。長沙市的公寓市場供過于求加劇，存量增加至163萬平方米，去化周期增至20個月。

　　一位業(yè)內(nèi)人士指出，去年，商務(wù)公寓成交量達(dá)到近年最大值，客戶大量消耗。隨著市場上大量公寓項目上市，只有創(chuàng)新產(chǎn)品才有出路。

　　各個樓盤的“破冰戰(zhàn)”中，運(yùn)達(dá)集團(tuán)在長沙首推均價高達(dá)40000/平方米的大平層公寓，成為熱銷品。而龍湖新壹城通過將39平方米的公寓打造成為2套完全可獨立使用的套房式空間，從而實現(xiàn)購買一套住兩戶的模式，擠入2019年上半年長沙公寓銷售第三。此外，LOFT公寓、寫字樓改公寓、 類住宅等都是同質(zhì)化下“突圍”的產(chǎn)品，受到了購房者的青睞。

　　在嚴(yán)格限購政策下，長沙二手房市場也進(jìn)入“冷淡期”。長沙市不動產(chǎn)登記中心的數(shù)據(jù)顯示，去年6月以來的一年內(nèi)，長沙二手房成交量為25047套，而在去年同期長沙二手房成交量為37890套，同比下降3成。與去年門庭若市不同，盛夏的長沙，一些中介開始感到“寒意”。新環(huán)境一位工作人員稱，前兩年他每月可以賣10套左右房子，而現(xiàn)在主要精力在做租賃。前述業(yè)內(nèi)人士指出，受到政府限購令影響，改善型需求釋放難度大，加上新房開盤價格明顯低于同區(qū)域二手房掛牌價格，更多購房者轉(zhuǎn)向了新房市場，因此成交量明顯下落，但上半年來新增客源及帶看量并未急劇減少，這意味著下半年購房需求仍在，市場趨穩(wěn)仍舊是大趨勢。

　　日前，在“壯麗70年·奮斗新時代——推動高質(zhì)量發(fā)展調(diào)研行”主體采訪活動中，湖南省委常委、長沙市委書記胡衡華介紹說，最近3年，長沙人口凈流入年均超過20萬，人口年均凈增長超過3%。他認(rèn)為，這與近年來，長沙在以智能制造引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中，通過體制機(jī)制改革，吸引了許多優(yōu)質(zhì)項目落地，吸引了不少年輕人才回流。另一方面，近幾年長沙的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人才匯聚中，居住成本較低也是一個因素。

　　胡衡華指出，創(chuàng)新人才的匯聚是產(chǎn)業(yè)和城市高質(zhì)量發(fā)展的標(biāo)志之一。他表示，“長沙控房價的力度比較強(qiáng)，而且不會動搖?！贝送?，下一步，長沙還將進(jìn)一步加強(qiáng)在教育、醫(yī)療、公共服務(wù)等方面的投入。