何先武：樓市調(diào)控當(dāng)抑揚(yáng)并舉

    如果房地產(chǎn)信托被叫停，開發(fā)商將面臨前所未有的資金壓力。在信貸收緊、按揭提高的情況下，一度成為開發(fā)企業(yè)“救命稻草”的房地產(chǎn)信托或?qū)⒃?月初全面叫停。(據(jù)《時(shí)代商報(bào)》7月4日?qǐng)?bào)道)

    在房地產(chǎn)緊張的調(diào)控氛圍之下，房開商的資金鏈被卡得喘不過氣來。一方面，年內(nèi)多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)利率，銀行在給房產(chǎn)商發(fā)放貸款時(shí)普遍在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)之上上浮30%，房開商的融資成本被直接提高；另一方面，調(diào)控當(dāng)局還嚴(yán)格控制了房開商的銀行貸款渠道，房開商要想從銀行獲得貸款的可能性空間已被壓縮得相當(dāng)有限；再一方面，在調(diào)控措施對(duì)房開商圍追截堵之下，銀行對(duì)房開項(xiàng)目大多不看好，這使得房開商的日子更不好過！

    對(duì)房開商圍追截堵到底是不是一件好事尚待思考，然而可以明確的是，將房開商往資金鏈絕路上趕，必然會(huì)使得部分經(jīng)不起考驗(yàn)的開發(fā)商“以價(jià)換量”，通過降低商品房銷售價(jià)格以求得緊繃的資金鏈得以舒緩。以此，市場(chǎng)上或相應(yīng)的會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落的可喜現(xiàn)象！當(dāng)然這并非僅僅是資金鏈卡緊的功勞，還得益于其它調(diào)控措施的共同作用。譬如，對(duì)商品房預(yù)售許可證的辦理進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，控制高端商品房入市；又如平價(jià)保障房的相應(yīng)推出等。如此“控高推低”之舉本應(yīng)將高企的房?jī)r(jià)往低處拉，再加之很多開發(fā)商扛不住資金鏈緊繃的壓力采取“以價(jià)換量”之舉，各界人士所預(yù)測(cè)的房?jī)r(jià)在第三季度將迎來“拐點(diǎn)”之說并非絕無可能！

    或許我們應(yīng)為可能到來的房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”而欣喜，但拐點(diǎn)之后房?jī)r(jià)將走向何方卻值得擔(dān)憂！當(dāng)前調(diào)控政策大多直指開發(fā)商，大有只要把開發(fā)商控制住，就能控制房?jī)r(jià)的味道。不可否認(rèn)，如今高企的房?jī)r(jià)與某些開發(fā)商的不端行為密切相關(guān)，但不得不承認(rèn)，房?jī)r(jià)的上漲與我國(guó)城市化進(jìn)程的加速而造成的供求矛盾緊張，土地財(cái)政制度等因素不無關(guān)系。

    調(diào)控政策對(duì)于房開商的猛壓不可能長(zhǎng)年累月地一直延續(xù)并成為常態(tài)，若如此，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展難以謂之有利。從未聽言有哪個(gè)國(guó)家的某個(gè)行業(yè)在調(diào)控成為常態(tài)，自由受到嚴(yán)格限制的環(huán)境里得以充分發(fā)展的。房地產(chǎn)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，若僅僅顧及調(diào)控房?jī)r(jià)而一味打壓，將造成房地產(chǎn)企業(yè)生存空間的畸形發(fā)展，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并非好事！

    房市調(diào)控之于房開商，僅為調(diào)控就將其后路堵死并非明智之舉，有“抑”還需有“揚(yáng)”！嚴(yán)格控制房開商的同時(shí)還要給房開商預(yù)留一定的生存空間，資金對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說就如同血液一般，離開有序的資金鏈支撐，企業(yè)的生存發(fā)展就岌岌可危！在當(dāng)前銀行貸款渠道緊縮之下，民間融資渠道對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言就如雪中之炭，盡管風(fēng)險(xiǎn)不小，但對(duì)于緩解燃眉之急還是功不可沒的！

    房市調(diào)控應(yīng)將目光投向更為深層的原因之上，如土地財(cái)政制度，土地是房地產(chǎn)開發(fā)之本，而土地成本亦是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本，地方政府土地財(cái)政依賴及房開商高額利潤(rùn)的瘋狂追求催生了地王時(shí)代，進(jìn)而房?jī)r(jià)越抬越高。房市調(diào)控在立足于供求矛盾之際，還要著眼于房地產(chǎn)開發(fā)成本的調(diào)整，即有必要對(duì)當(dāng)前的土地財(cái)政制度進(jìn)行相應(yīng)的改革！