西班牙對(duì)外銀行：中國(guó)房地產(chǎn)無(wú)泡沫

    7月4日，西班牙對(duì)外銀行(BBVA)研究報(bào)告認(rèn)為，過去一年間，政府通過嚴(yán)格的信貸政策以及限購(gòu)等行政手段，成功地冷卻了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格仍會(huì)受到一定程度控制，一些大城市房?jī)r(jià)存在回調(diào)的可能性。

    報(bào)告指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格只是輕微高估，比均衡價(jià)格高約7%(樣本[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]包含35個(gè)城市)。與西班牙、美國(guó)和日本明顯的房地產(chǎn)泡沫相比，中國(guó)的價(jià)格增長(zhǎng)水平仍遠(yuǎn)低于這些經(jīng)濟(jì)體各自的峰值水平，增速也低于西班牙和美國(guó)。

    BBVA是西班牙第二大銀行，于1985年在北京設(shè)立代表處，2006年11月入股中國(guó)中信[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]銀行，二者成為國(guó)際戰(zhàn)略合作伙伴。BBVA現(xiàn)持有中信銀行約15%的股份。

    BBVA亞洲首席經(jīng)濟(jì)師Stephen Schwartz認(rèn)為，從中長(zhǎng)期看，即未來(lái)的五至十年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體前景向好。這主要是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)收入增長(zhǎng)，再加以不斷提速的城市化進(jìn)程，都會(huì)提高住房市場(chǎng)的需求水平。

    BBVA近期與中信銀行所在19個(gè)城市的支行進(jìn)行合作調(diào)查。調(diào)查顯示，深圳、南京、南昌、蘇州和合肥5個(gè)城市存在明顯泡沫(定義為10%或以上過高估價(jià))，南京和大連的房?jī)r(jià)出現(xiàn)微幅下降，其他12個(gè)城市則出現(xiàn)成交量下降的情況。

    該調(diào)查同時(shí)指出，南京、南寧、北京、成都和唐山五個(gè)城市的參與者預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將會(huì)在明年出現(xiàn)下調(diào)。從中期來(lái)看，所有城市的參與者都預(yù)期房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)增長(zhǎng)。

    BBVA的新興市場(chǎng)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Alicia Garcia Herrero表示，如果保障房資金問題不能很好解決，將會(huì)加劇商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，“這確實(shí)是一個(gè)不能忽視的風(fēng)險(xiǎn)。”

    BBVA研究指出，預(yù)計(jì)未來(lái)五年保障房建設(shè)資金需求為5.1萬(wàn)億元人民幣，其中今明年的花費(fèi)占到一半的比例(分別占GDP的3.1%和2.5%)，而中央政府僅承諾在2011年提供資金需求總量的7%-8%，其余部分則需地方政府與私營(yíng)部門提供。

    她認(rèn)為，必須給開發(fā)商足夠的利潤(rùn)以吸引他們參與到保障房建設(shè)中來(lái)，目前主要的障礙是政府限制了保障房建設(shè)的利潤(rùn)。“政府不該對(duì)保障房的利潤(rùn)率進(jìn)行規(guī)定，應(yīng)該通過競(jìng)價(jià)的方式，選擇能提供最低售價(jià)的開發(fā)商。”

    Alicia Garcia Herrero表示，中國(guó)不僅需要從供給方面制定政策，即主要是提供土地或者給開發(fā)商提供補(bǔ)貼來(lái)推進(jìn)保障房建設(shè)，并且也可以從需求上做出努力，即通過對(duì)低收入居民的直接補(bǔ)貼或者補(bǔ)貼利息從而增加他們購(gòu)買保障房的能力。

    她強(qiáng)調(diào)說，保障房的購(gòu)買條件必須要受到嚴(yán)格限制，如果高收入人群撤離商品房市場(chǎng)進(jìn)入保障房領(lǐng)域，將會(huì)導(dǎo)致商品房市場(chǎng)的暴跌，“保障房必須應(yīng)用在適當(dāng)?shù)娜松砩?，而不是所有人都能夠去申?qǐng)，否則保障房一定會(huì)崩潰。”