一線城市上半年量減價(jià)穩(wěn)，下半年量增價(jià)跌

    2011年，時(shí)間已過半，轟轟隆隆的房地產(chǎn)調(diào)控效果如何？近日，部分城市樓市數(shù)據(jù)陸續(xù)公布，本文重點(diǎn)分析一下京滬二地的情況。本輪以穩(wěn)定房價(jià)為核心目標(biāo)的樓市調(diào)控，主要指向一線城市和部分二線城市，一線城市中廣州和深圳市場容量偏小，京滬兩市的樓市表情，基本上可以代表熱點(diǎn)、重點(diǎn)城市的市場趨勢。

    先分析北京商品住宅市場。從成交量看，上半年新房同比去年上半年減少15.7%，二手房同比去年上半年則下滑34.5%，其中6月成交量跌破8000套，創(chuàng)近29個(gè)月來新低。從成交價(jià)看，二手房成交均價(jià)為24100元/平米，同比去年上半年上漲22.7%，相比去年下半年上漲了7%，近三個(gè)月均價(jià)環(huán)比漲幅逐漸縮小，6月開始微跌。

    再觀察上海商品住宅市場。從成交量分析，上半年新房成交量380萬平方米左右，略高于去年同期卻大降近四成。從成交價(jià)分析，上半年商品住宅均價(jià)為22600元/平方米，基本與去年下半年持平，近兩個(gè)月出現(xiàn)小幅下滑。上海二手房市場走勢，基本與新房市場相似。

    關(guān)于京滬兩地今年上半年的樓市態(tài)勢，可歸結(jié)為三點(diǎn)。第一，成交量萎縮。無論一手房，還是二手房，都較去年總體水平明顯下滑，與歷史均值相比，今年2-6月非常低迷。比如，上海去年新建商品住宅成交量為970萬平米左右，已經(jīng)屬于歷史較低水平，但今年上半年成交量只有去年的約四成，可謂“雪上加霜”。

    第二，價(jià)格基本穩(wěn)定。相比去年上半年，今年上半年漲幅明顯，但這主要是因?yàn)槿ツ晗掳肽甑?ldquo;翹尾”因素，也即與去年下半年相比，今年上半年房價(jià)略有上漲，基本保持穩(wěn)定，尚未出現(xiàn)整體性下跌。比如，上海去年全年新建商品住宅價(jià)格約為2.2萬元/平米，今年以來基本上圍繞這一水平線作上下波動(dòng)。

    第三，供大于求現(xiàn)象明顯。去年商品住宅新開工量大增，導(dǎo)致今年京滬二地的商品住宅供應(yīng)放量，今年上半年新增供應(yīng)量，顯著大于銷售量。網(wǎng)上住宅可售量的變化，非常明確的反映了這一點(diǎn)。當(dāng)前，北京新房可售量已接近11萬套，上海新房可售量為5.2萬套，相對(duì)而言，在成交量相差不大的情況下，北京庫存壓力遠(yuǎn)大于上海。縱向觀察，當(dāng)前上海新房可售量為780萬平米，雖然還沒達(dá)到上一輪樓市低點(diǎn)——2008年12月的850萬平米，但較年初的620萬平米已明顯增加；另外須關(guān)注的是，當(dāng)前上海二手房可售量已高達(dá)1820萬平米，遠(yuǎn)超2008年12月的1320萬平米。

    從政策面來看，雖然還有加息的可能性，但緊縮的貨幣政策似已進(jìn)入尾聲。房地產(chǎn)政策沒有任何放松跡象，但也進(jìn)入了平靜期，無須擔(dān)心還有什么“靴子”。在土地出讓金下滑和保障房資金短缺的壓力下，部分地方政府下半年將會(huì)暗地里放松調(diào)控。

    展望下半年京滬樓市，筆者認(rèn)為，如果上半年是量減價(jià)穩(wěn)，那么下半年將是量增價(jià)跌。原本上半年達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，很多企業(yè)不愿、不敢推盤，隨著開發(fā)商資金鏈越來越緊張，下半年推盤量必將放大，而在當(dāng)前這種形勢下，不促銷，難旺銷。推盤加降價(jià)，結(jié)果只能是量增價(jià)跌。

   作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長