馬躍成：房地產(chǎn)泡沫到了要破的時候了

    中國樓市是軟著陸，還是硬著陸？這是個問題，是個關(guān)系到方方面面的問題。房地產(chǎn)泡沫是個不爭的事實。軟著陸就是讓泡沫慢撒氣，硬著陸就是泡沫很快破裂。我們試圖做的當(dāng)然是要實現(xiàn)軟著陸，但是軟著陸的政策又往往適得其反，泡沫不但不破，反而越鼓越大。
    最近，唱跌派的代表人物獨立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠在重慶舉辦的瑞信中國投資年會上預(yù)測， “四五年后，中國房地產(chǎn)市場房價要跌40%~50%。”謝國忠說，中國市場其實并不缺房，有統(tǒng)計表明，目前存量房高達(dá)160億平方米。過去，很多人買房或者想買房，是因為預(yù)期房價還要上漲。
    他說，中國已進(jìn)入房地產(chǎn)熊市，將持續(xù)5年左右，大城市的平均房價很可能會下降一半以上，土地價格將下降更多，部分省市的價格甚至可能下降80%以上。
    有人不承認(rèn)中國的房地產(chǎn)泡沫會破裂，他們認(rèn)為中國樓市的供求關(guān)系始終緊張狀態(tài)，房價至今依然也很堅挺呀？其實無論美國還是日本也都有過類似的過程，也有過調(diào)控與反調(diào)控的斗爭，甚至也有越調(diào)越漲的情況。但是最后都逃不過一場大危機(jī)的到來。
    佛羅里達(dá)州位于美國東南端，地理位置優(yōu)越，第一次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，這里迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。隨著需求的增加，佛羅里達(dá)的土地價格開始逐漸升值。當(dāng)時，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是“今天不買，明天就買不到了”！然而好景不長，到1926年，佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫迅速破碎。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，結(jié)果引發(fā)了華爾街股市的崩潰，最終導(dǎo)致了20世紀(jì)30年代的世界經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。
    20世紀(jì)80年代后期，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)以及股票市場，致使房地產(chǎn)價格暴漲。到1989年，日本的房地產(chǎn)價格已飆升到十分荒唐的程度。當(dāng)時，國土面積相當(dāng)于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當(dāng)于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當(dāng)于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數(shù)大公司的高管。1991年后，由外來資本推動的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達(dá)6000億美元。
    房地產(chǎn)市場泡沫似乎不需證明。但是，也不是所有人都贊同這種觀點，一些人認(rèn)為不存在泡沫；甚至還有人說，如果真的存在泡沫，它也不會破裂。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常就說過，中國的樓市泡沫是鋼做的。張五常說，所謂的泡沫就是拿針戳一下就泡了，那才是泡沫。中國的樓市說泡沫，但用什么都扎不破。
    經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫表示，中國面臨通脹和房產(chǎn)泡沫風(fēng)險。他指出，在金融危機(jī)發(fā)生后，中國經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇并保持高速增長，對全球經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了很大貢獻(xiàn)，但在經(jīng)濟(jì)多年的快速增長之后，中國經(jīng)濟(jì)也面臨通脹壓力、房地產(chǎn)泡沫等風(fēng)險。
    國外的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫不破裂，將進(jìn)一步擴(kuò)大財富的兩極分化。房地產(chǎn)泡沫最顯著的惡果是它的社會財富再分配效應(yīng)，土地的大幅度升殖給各種形式的土地持有人帶來的財富不可能是無中生有，而是來源于非土地持有者的相對貧困化。
    他們還認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫不破裂,通脹威脅就不會根本消除。房價的大幅增長客觀上要求貨幣供給的增長，而樓價泡沫的貨幣增長沒有相應(yīng)的社會產(chǎn)品價值量增長為其基礎(chǔ)。通貨膨脹是房地產(chǎn)泡沫的必然結(jié)果。
    有評論人認(rèn)為，如果宏觀調(diào)控持續(xù)下去，房地產(chǎn)市場銷售遭遇“寒冬” 仍然繼續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂的危險進(jìn)一步加劇，那么，房地產(chǎn)價格泡沫很可能在今年破裂。他們認(rèn)為，目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)岌岌可危，就差最后一根稻草。
    還有人認(rèn)為，當(dāng)前正是讓中國房地產(chǎn)泡沫破裂的最佳時機(jī)。如果房價下降，可以打消民眾對“房價長期上漲”的預(yù)期，而這種預(yù)期正是推高房價的最重要因素。房價下跌會將投機(jī)性需求消滅于無形，從而降低購房總需求，導(dǎo)致房價進(jìn)一步下降。這樣中國的房價就會越來越接近民眾的購買力水平，可以使更多的民眾可能擁有自己的住房。這可能是最樂觀的和理想化的泡沫論了。