深度觀察：多地房貸收緊為哪般？

近一兩個(gè)月，多地收緊了房貸政策，多家銀行在當(dāng)?shù)氐馁J款利率出現(xiàn)上浮。以杭州為例，多家銀行將房貸利率按二套上浮10%執(zhí)行，即便是首套房也要上浮8%。對(duì)此，業(yè)界有不同聲音，有人認(rèn)為房貸利率上浮可以遏制房地產(chǎn)金融化。也有人表示，首套房利率也要上浮，是不是會(huì)誤傷剛需？

如果梳理現(xiàn)階段房貸利率上浮明顯的城市，會(huì)發(fā)現(xiàn)其大多為二線(xiàn)城市，以省會(huì)城市居多。在房貸利率上漲的同時(shí)，這些城市的房?jī)r(jià)，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯上揚(yáng)。

根據(jù)中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究所7月29日發(fā)布的《中國(guó)住宅市場(chǎng)發(fā)展月度報(bào)告》，今年6月，一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格平均環(huán)比下跌，而二線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格平均環(huán)比則出現(xiàn)上漲。房貸利率的上升，與之前房?jī)r(jià)上漲之間的關(guān)系不言而喻。 

有人會(huì)說(shuō)，房貸利率上漲，是不是能有效遏制炒房客，促使這些城市的房?jī)r(jià)回歸？

事實(shí)上，二線(xiàn)城市不論是新房還是二手房，市場(chǎng)盤(pán)子還是很大的，且基礎(chǔ)房?jī)r(jià)不低，把房?jī)r(jià)上漲完全歸咎于炒房客，顯然高看了他們。中國(guó)社科院的報(bào)告也認(rèn)為，多數(shù)一二線(xiàn)城市都設(shè)立了對(duì)外限購(gòu)政策，住房投機(jī)炒作較為困難。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商對(duì)新售住房大幅度提價(jià)甚至不惜為此捂盤(pán)惜售，并因此帶動(dòng)周邊二手房漲價(jià)，是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲的表象原因。但不可否認(rèn)的是，流動(dòng)資金壓力不小的開(kāi)發(fā)商之所以敢漲價(jià)，是因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，需求端增加。

一個(gè)城市房?jī)r(jià)在短期上漲的根本原因，是人口大量流入導(dǎo)致居住需求增加。近一兩年，在一線(xiàn)城市不斷試圖瘦身的情況下，不少省會(huì)城市則對(duì)各類(lèi)人才敞開(kāi)懷抱，常住人口也由此增加，并因此產(chǎn)生不容小覷的居住需求。而且，隨著年輕人才成家立業(yè)、結(jié)婚生子，這樣的居住需求還會(huì)繼續(xù)增加。中山大學(xué)珠三角研究中心教授袁持平就表示，很多地方高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展快，對(duì)年輕人有吸引力，有利于人口增長(zhǎng)。

盡管一些非省會(huì)地級(jí)市也放開(kāi)落戶(hù)，但省會(huì)城市的吸引力仍大于它們。這樣的吸引力不僅有中高端工作崗位數(shù)量和平均薪資優(yōu)勢(shì)，還包括了教育、醫(yī)療、公共服務(wù)等方方面面。而且，如今有的省會(huì)城市的落戶(hù)門(mén)檻已經(jīng)降低到了大專(zhuān)甚至中專(zhuān)，對(duì)周邊城市產(chǎn)生了人口虹吸，也使得同一省份之內(nèi)房?jī)r(jià)分布宛若金字塔，省會(huì)和計(jì)劃單列市在頂端不斷上升，偏遠(yuǎn)市縣房地產(chǎn)市場(chǎng)卻不怎么紅火。貴州省社科院研究院胡曉登就表示，很多重大投資項(xiàng)目也會(huì)選擇在省會(huì)投資。

換言之，貸款收緊誠(chéng)然對(duì)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)有短期影響，但如果使其回歸正常狀態(tài)，關(guān)鍵在于增加住房市場(chǎng)供給，滿(mǎn)足更多新市民的居住需求。供給增加不只是包括新房市場(chǎng)，也包括二手房，同時(shí)活躍包括公租房、市場(chǎng)租賃住房在內(nèi)的租房市場(chǎng)。畢竟，每一年有多少新增的戶(hù)籍人口和常住人口，會(huì)因此產(chǎn)生多少新增住房需求，相關(guān)部門(mén)還是能掌握數(shù)據(jù)的。