律師解讀：房價下跌時已購買者能否退房？

房價的非理性暴漲，必然帶來房市的理性回歸。自去年房價下跌以來，全國內的退房潮風起云涌，加上今年世界范圍的金融危機的影響，使得開發(fā)商與業(yè)主之間的關系愈加緊張，甚至愈演愈烈。媒體對于業(yè)主退房的行為褒貶不一，有的認為業(yè)主不遵守契約精神，有的認為開發(fā)商缺乏誠信，有的指責炒房者無理取鬧，有的還抱怨法院不該受理退房案件，可謂仁者見仁智者見智。

究竟誰是誰非？現(xiàn)在聽聽他們的說法。

業(yè)主：我們退房的理由

1、剛簽合同，開發(fā)商就降價，自己有被欺騙的感覺。很多業(yè)主有同樣的感受，自己剛剛簽完合同，原價是8000元一平，沒過幾天，就聽說開發(fā)商主動降價，已經是每平5000元了，如此巨大的落差著實讓業(yè)主心里非常郁悶。

2、開發(fā)商口頭承諾絕不降價，不久就降價，對自己太不公平。有的業(yè)主說，當初同開發(fā)商簽合同時，售樓處的小姐口頭承諾，讓他們放心，絕不降價銷售，可是幾天后就降價了，太不誠信了。

3、房子是在開發(fā)商手中“縮水”的，開發(fā)商應該對此負責。業(yè)主說，他們買的是期房，正如正在加工的產品，還沒有出廠。他們支付了房款，預定了商品，為什么在產品出廠前就貶值了呢?再說，既然房產是不動產，依照法律，不動產在交付前的風險由出賣人承擔，那么房產的貶值縮水就應該由開發(fā)商補償差價，這是合法合理的。

4、房子貶值的直接原因是開發(fā)商的公開降價行為。如果說，房子降價是市場規(guī)律的結果，為什么周圍的房子沒有降價，而正是因為這家房地產商主動公開降價，這是導致自己房產降價的直接原因。據調查，一期業(yè)主對開發(fā)商降價銷售二期房產的行為都是這樣憤憤不平。

開發(fā)商：拒絕退房的理由

1、房子降價是市場規(guī)律的結果，不是他們引起的，他們也無法預測未來。開發(fā)商如是說，房子貶值是大環(huán)境引起的，不是他們決定的，是市場規(guī)律的產物。

2、房子貶值的風險應該由業(yè)主承擔，如果房子升值，是不是業(yè)主還要交錢?這是開發(fā)商自認為最有力的反駁。

3、他們是在促銷房子，不是降價。有些開發(fā)商以促銷的方式降價，如贈送停車位，減免稅費，送車，送裝修等，有的開發(fā)商打折銷售，總之，是在暗降，不是明降。

4、逾期交房可以支付違約金，不可以退房。很多商品房買賣合同明確規(guī)定，開發(fā)商逾期交房只能選擇支付違約金，不能退房，這是白紙黑字，盡管業(yè)主認為是霸王條款。

5、他們在售房時沒有承諾什么。針對業(yè)主的指責，開發(fā)商說，他們并沒有承諾絕不降價，那只是售樓小姐的個人說法，不代表開發(fā)商，而且沒有一個工作人員愿意承認說過這種話，因為口說無憑。

業(yè)主與開發(fā)商的博弈，不僅僅停留在口頭上，更多的是表現(xiàn)為實實在在的斗爭。有的社區(qū)的業(yè)主組織起來沖擊樓盤和開發(fā)商售樓處，直接同開發(fā)商提出條件，矛盾沖突非常尖銳，有的業(yè)主為此被警察拘留;有的業(yè)主同開發(fā)商溫和談判;有的業(yè)主提起訴訟，走法律程序;有的……

目前，業(yè)主斗爭的結果各不相同，開發(fā)商的態(tài)度和做法也是大相徑庭：

1、有的開發(fā)商主動補償差價。據媒體報道，繼北京華業(yè)地產股份有限公司因降價給華業(yè)玫瑰郡前期業(yè)主進行補償后，2008年9月，位于杭州市中心的一個在售樓盤宣布，開發(fā)商對前期已購房的25位業(yè)主提供補償，據計算，開發(fā)商將為此至少支付1208萬元的現(xiàn)金。

2、承諾不降價。2008年11月16日，沈陽市房地產開發(fā)協(xié)會召開了新聞發(fā)布會，沈陽市72家房地產公司聯(lián)合作出承諾：承諾不降價，如果降價一定為市民補償差價。

3、提高違約金。有的開發(fā)商為了安撫業(yè)主，采用提高違約金的做法，對業(yè)主進行補償。

4、拒絕任何要求。更多的開發(fā)商采取的態(tài)度是，拒絕業(yè)主提出的任何要求，就按照購房合同執(zhí)行。

北京市房地產專業(yè)律師張剛律師的法律意見：

1、退房的法定理由：

一是開發(fā)商逾期不能交房，達到法定或約定單方解除合同的條件，此種情形下業(yè)主可以通過行使合同單方解除權，解除合同達到退房的目的。

二是套型、面積誤差導致退房。根據《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：按套(單元)計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或者合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差達到一定比例的，在合同中沒有特別約定的情況下，購房人可以選擇退房。

三是變更規(guī)劃、設計導致退房。已預售的商品房，開發(fā)商應在變更規(guī)劃、設計導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形之日起一定時間內，書面通知購房者，購房者在接到通知后可選擇是否退房。若開發(fā)商未在規(guī)定時限內通知的，購房者有權要求退房。

四是房屋主體質量不合格或因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用導致退房。商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定，委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房者有權退房。

五是開發(fā)商逾期不能協(xié)助辦理產權證，超過合同約定或法定期限一年以上，此種情形下業(yè)主可以通過行使合同單方解除權，解除合同達到退房的目的。

六是購買商品房前樓盤已被查封。

七是開發(fā)商在銷售房產時口頭說有預售許可證而實際上并沒有，這樣其簽訂的商品房預售或買賣合同是無效的，可以退房。

八是開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。

2、退房的約定理由：

除法定的退房理由外，還可以根據雙方簽訂的《商品房買賣合同》的約定內容，約定的退房條件成立時，可以退房。

3、讓退房團走進法庭，總比走上街頭要好些

很多地方的法院對于退房糾紛采取的態(tài)度是不予立案，或者不接收立案材料。法院的這種做法是出于對房地產市場的保護或者社會影響的考慮，或者還有工作量的考慮，但是一味地不予受理，公民沒有一個暢通的法律救濟渠道，社會矛盾會更加激化。讓老百姓從街頭走進法院，走正常的法律程序，這是法治社會的必由之路，也是和諧社會的重要體現(xiàn)。為老百姓創(chuàng)造暢通的法律救濟渠道，有利于解決人民內部矛盾，維護社會的和諧穩(wěn)定。