風(fēng)口上頻頻踩雷 “高收低租”的長租公寓怎么了

“別讓樂伽公寓跑了！”這是最近南京、成都、合肥、杭州等地的一些房東和租客的共同心聲。

從業(yè)主手中收購房源，再向租客轉(zhuǎn)租出去。長租公寓的模式雖然簡單，但這幾年儼然已成為創(chuàng)業(yè)風(fēng)口。與其他正規(guī)、成熟的長租公寓不同的是，樂伽公寓在近三年的野蠻生長中，出現(xiàn)了“高收低租”、利用時(shí)間差形成資金池等現(xiàn)象，最終導(dǎo)致經(jīng)營困難，讓租客的錢打了水漂，房東也沒收到租金。

出事以后，許多房東與租客質(zhì)疑樂伽公寓“爆雷”“跑路”，但樂伽公寓沒有直接回應(yīng)。只是通過其微信公眾號發(fā)出公告，稱依舊正常開展業(yè)務(wù)，不過一直沒有拿出統(tǒng)一的解決辦法。目前，南京等地的公安、住建等部門已經(jīng)介入調(diào)查。 

“高收低租”或因內(nèi)控不嚴(yán)？租客與房東不買賬

成立于2016年5月的樂伽公寓，近幾年實(shí)現(xiàn)了高速擴(kuò)張。出事之前，已開辟南京、蘇州、杭州、合肥、西安、昆山、成都、重慶等8個(gè)城市的市場，成立了300多家簽約中心，有員工600多人，為超過40萬的客戶提供服務(wù)，管理的房源超過20萬套，房屋總價(jià)值達(dá)1000億元。

但高速擴(kuò)張的步伐在這個(gè)夏天戛然而止，樂伽公寓官網(wǎng)上只剩下南京、蘇州、杭州三個(gè)城市的房源。和外部的野蠻生長一樣，樂伽公寓內(nèi)部管理也被認(rèn)為十分粗放。

工商資料信息顯示，南京樂伽商業(yè)管理有限公司的注冊資本為100萬元，實(shí)繳資本僅15.3萬元，最大股東及法人姜千持有80%的股權(quán)。此外，姜千還實(shí)際控制著其他幾家公司，但與其他長租公寓創(chuàng)業(yè)者不同的是，這位創(chuàng)始人非常低調(diào)，沒有出席過行業(yè)活動或接受過采訪。

同樣神秘的還有樂伽公寓的經(jīng)營方式和內(nèi)部管理。有許多房東與租客告訴記者，樂伽公寓作為“二房東”，從業(yè)主手中收購的租賃房源價(jià)格往往高于其出租給租客的房源價(jià)格?！案呤盏妥狻钡哪Ｊ阶尨蠖鄶?shù)房東與租客大呼不解。

正當(dāng)他們一頭霧水之時(shí)，樂伽公寓于7月21日在其微信公眾號上發(fā)布公告稱；“此次事件導(dǎo)火索是合肥分公司部分員工涉嫌侵占公司資金，已報(bào)相關(guān)公安機(jī)關(guān)立案調(diào)查。為公司健康長期的發(fā)展，公司于7月計(jì)劃戰(zhàn)略性停止合肥分公司市場擴(kuò)張，清退部分違規(guī)員工和不正常房屋?！?/p>

這份公告還稱，各分公司依舊正常開展業(yè)務(wù)，樂伽公寓將通過官網(wǎng)、微博、微信公眾號等渠道定期發(fā)布公司經(jīng)營進(jìn)展情況。而公司法定代表人、實(shí)際控制人姜千及所有高管保持在崗在位，妥善處理此次危機(jī)。

這是樂伽公寓為數(shù)不多的公開回應(yīng)。到7月底，有許多房東與租客造訪南京建鄴區(qū)藝樹家工場的樂伽公寓總部，發(fā)現(xiàn)其已關(guān)門，找不到樂伽公寓的負(fù)責(zé)人?，F(xiàn)場有當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門設(shè)立的臨時(shí)接待點(diǎn)，協(xié)助登記投訴糾紛事宜。

“內(nèi)部員工違規(guī)，涉嫌侵占公司資金”的說法很快傳播開來。有分析稱，樂伽公寓的業(yè)務(wù)員有可能謊報(bào)房源價(jià)格，自己從公司租下房子做“三房東”，再轉(zhuǎn)租給租客賺取差價(jià)。

“風(fēng)口豬”變成“爆倉豬”，發(fā)生了什么

從杭州鼎家、上海寓見、長沙咖菲貓、北京昊園恒業(yè)，再到如今的南京樂伽公寓，不少自稱長租公寓模式的租房服務(wù)提供商先后因租金貸、現(xiàn)金流、“高收低租”等原因而“爆雷”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2018年1月至今，已有近20家長租公寓的資金鏈出現(xiàn)斷裂。

7月29日，由中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》指出，受經(jīng)濟(jì)形勢等因素制約，當(dāng)前租金漲速較上年同期大為減緩。在租金漲速不及預(yù)期的條件下，經(jīng)營方式相對激進(jìn)的長租公寓經(jīng)營企業(yè)將面臨較大的經(jīng)營壓力，部分長租公寓企業(yè)“爆雷”可能性增大。

看到有長租公寓從曾經(jīng)的“風(fēng)口豬”變成今天的“爆倉豬”，房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂感到痛心。“行業(yè)每年洗牌是正常的，但是千萬不要忘了，長租是個(gè)民生行業(yè)，事關(guān)社會穩(wěn)定，更關(guān)系到地方政績?！?/p>

全靂知道，有些租賃托管公司打著長租公寓的旗號，進(jìn)入行業(yè)渾水摸魚，“撈一票就走人”；還有一家去年爆倉的長租公寓，其創(chuàng)始人今年換了個(gè)馬夾，重新出來做長租公寓；有的長租公寓“已經(jīng)快不行了”，其法人都已經(jīng)上了失信被執(zhí)行人名單。

在他看來，從2015年至今，行業(yè)內(nèi)很多人過于追求規(guī)模，急功近利，不僅沒解決實(shí)際的租賃問題，反而造成巨大的租賃矛盾。對于房屋租賃行業(yè)出現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)問題，監(jiān)管部門最近紛紛出臺嚴(yán)格的監(jiān)管措施和規(guī)范政策。

從6月上旬開始，北京市住建委針對房屋租賃、物業(yè)管理等亂象，進(jìn)行掃黑除惡專項(xiàng)整治行動。市民如遇房產(chǎn)中介用隱瞞、欺詐等手段強(qiáng)制市民租房，或有人用暴力手段干擾業(yè)主維權(quán)等有可能“涉黑涉惡”的情況，可以打電話舉報(bào)。

7月4日起，深圳住建局提出，要加強(qiáng)住房租賃市場秩序整治，結(jié)合“掃黑除惡”專項(xiàng)行動，嚴(yán)厲打擊合同欺詐、霸王條款、哄抬租金、克扣租金、打隔斷群租、欺行霸市、暴力驅(qū)逐承租人等違法行為。