地產(chǎn)從業(yè)者都不一定知道的幕后規(guī)則，你知道幾個(gè)？

最近在論壇上看到這樣一則討論，小區(qū)幼兒園占據(jù)公共圍墻，能不能建，能不能招生？

眾所周知，九江現(xiàn)在鼓勵(lì)新建幼兒園的，超過(guò)1200戶(hù)的小區(qū)都需要配備。這里暫且不討論幼兒園合法性問(wèn)題，會(huì)有相關(guān)的部門(mén)進(jìn)行處理，主要討論一下房子。

都知道現(xiàn)在對(duì)新建小區(qū)的公共設(shè)施配備越來(lái)越高，養(yǎng)老設(shè)施、幼兒園……也會(huì)有很多業(yè)主再想，這不是占據(jù)了小區(qū)的公共空間嗎？是不是也要算在公攤里呀！

01

公攤

公攤，這個(gè)詞每次提到都讓人恨的牙癢癢，100多平的房子平白少了二三十平。就覺(jué)得自己的幾萬(wàn)塊錢(qián)打了水漂。

公攤是什么？哪些算作公攤？幼兒園是否算進(jìn)公攤里？地下車(chē)庫(kù)的歸屬到底是誰(shuí)？……

其實(shí)，根據(jù)《設(shè)計(jì)規(guī)范》里的規(guī)定,公攤包含：

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，還有公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）面積的一半。其中獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)等和為多幢房屋服務(wù)的管理用房、公共用房以及作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有共用建筑面積。與本幢房屋不相連以及為多幢房屋服務(wù)的變電室、設(shè)備間、水泵房、門(mén)衛(wèi)房等管理用房，也不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

也就是說(shuō)，并不是整個(gè)小區(qū)除了房子其他都算在業(yè)主公攤的區(qū)域。無(wú)論是社區(qū)內(nèi)的幼兒園還是地下車(chē)庫(kù)儲(chǔ)藏間之類(lèi)的，都不計(jì)算公攤。

?那么問(wèn)題來(lái)了，地下車(chē)庫(kù)與地上停車(chē)位到底歸屬怎么算？

根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條 車(chē)位、車(chē)庫(kù)的規(guī)定:

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

另外《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條規(guī)定:

地下工程應(yīng)本著“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或者依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。

所以，地下車(chē)位儲(chǔ)藏間的歸屬權(quán)是并不歸業(yè)主共有，而是由開(kāi)發(fā)商所有，相反，地面露天部分的小區(qū)以及小區(qū)路面停車(chē)位等，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)收取租金，只能收取一定的管理費(fèi)用。（劃重點(diǎn)）

02

樓層與面積

? 為什么房子一般都蓋成6層 ，11層，18層，26層，33層呢？

經(jīng)常買(mǎi)房看房的朋友一般會(huì)留意到房子的總層高，雖然多少層的都有，但6、11、18、26、33（34）層最為普遍，這其中其實(shí)也是有不少規(guī)范導(dǎo)致。

根據(jù)規(guī)范規(guī)定，大于21米的建筑需要設(shè)置室內(nèi)消防栓，大于等于7層的樓房需要設(shè)置電梯，所以我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)早期小區(qū)普遍都是6層，沒(méi)有電梯。

而大于33米的住宅要設(shè)置消防電梯，大于等于12層還要設(shè)置兩部電梯，所以11層也是比較普遍的層數(shù)。

而建筑高度高于54m的建筑，每個(gè)單元每層的安全出口不應(yīng)少于2個(gè)。于是，小高層普遍都設(shè)計(jì)在18層以?xún)?nèi)。

26層或33（34）層就比較好理解了，一個(gè)是拿到的土地限高80米，一個(gè)是土地限高100米，當(dāng)然100米以上需要設(shè)置避難層，成本比較高，即便是限高110米，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商也會(huì)選擇蓋到100米以?xún)?nèi)。

? 為什么會(huì)有大量90平方差一點(diǎn)點(diǎn)的房子？

無(wú)論是看新房還是看二手房，我們都會(huì)發(fā)現(xiàn)，有大量的88-89平的房子，不論是兩房還是小三房。特別是小三房，寧愿房間小到不行，也絕對(duì)不突破90平這個(gè)紅線(xiàn)，這讓人很不理解，明明多做幾平方就可以讓空間明顯好用許多，為什么開(kāi)發(fā)商不去做呢？

主要是因?yàn)槠醵愐?0平方米為界限，超過(guò)即翻倍，所以才出現(xiàn)大量的89.9平方米的房子，同理還因?yàn)?44平以上契稅再翻倍，而出現(xiàn)大量143平的戶(hù)型。

? 為什么房?jī)r(jià)那么貴 廚房還那么大？

早在幾年前網(wǎng)上有個(gè)段子，說(shuō)上海人買(mǎi)房如果不要廚房，省下的錢(qián)出去飯店吃飯可以吃幾十年，頓頓不重樣，還不用刷鍋洗碗。

隨后幾年都在引起了人們的討論。廚房使用率在很多年輕家庭中的確很低，但為什么開(kāi)發(fā)商沒(méi)有去刻意的把他簡(jiǎn)化或者跟其他空間公用呢？

其實(shí)還是規(guī)范的緣故：

住宅應(yīng)按套型設(shè)計(jì)，每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基本功能空間，其中由臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間組成的，面積不應(yīng)小于30㎡；由兼起居的臥室、廚房和衛(wèi)生間組成的，面積不應(yīng)小于22㎡；獨(dú)立起居室的套型廚房不應(yīng)小于4㎡，臥室兼起居室的廚房不應(yīng)小于3.5㎡。同時(shí)廚房需要布置在近入戶(hù)門(mén)處。單排布置櫥柜的廚房過(guò)道不能低于1.5m，雙排布置櫥柜的不能低于0.9m(櫥柜寬度以0.5m為下限)。

也就是說(shuō)廚房的面積如果不能達(dá)標(biāo)，這套房子就不能正常過(guò)審批建設(shè)和交易。

03

輻射、污染等問(wèn)題

這個(gè)問(wèn)題看起來(lái)跟房子沒(méi)啥關(guān)系，但是相信大家沒(méi)少在新聞中看到過(guò)，某小區(qū)沒(méi)有信號(hào)、某小區(qū)業(yè)主集體要求拆除移動(dòng)基站等，究其原因兩個(gè)字——輻射。

實(shí)際上，我國(guó)現(xiàn)行的《環(huán)境電磁波衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》以電磁波輻射強(qiáng)度和頻段特性對(duì)人體可能引起潛在不良影響的數(shù)值為界，將電磁波輻射強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)分為兩級(jí)，在測(cè)量位置點(diǎn)上，數(shù)值小于8微瓦/平方厘米的為一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

如果老百姓居住的環(huán)境電磁輻射水平低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)8微瓦/平方厘米，就認(rèn)為是安全的。移動(dòng)通信基站發(fā)射功率不大于20瓦，它的天線(xiàn)前10米的功率密度是0.6微瓦／平方厘米，遠(yuǎn)低于8微瓦／平方厘米的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。其次，當(dāng)電磁波穿過(guò)一般磚墻時(shí)要衰減6分貝，而穿過(guò)帶鋼筋的墻體要衰減20分貝左右。因此，將基站天線(xiàn)建在一般住宅樓頂時(shí)，住宅內(nèi)的居民是絕對(duì)安全的。

買(mǎi)房是大事，動(dòng)輒幾十萬(wàn)幾百萬(wàn)，對(duì)于不利因素小心是應(yīng)該的。與其考慮輻射這類(lèi)問(wèn)題，還不如考慮一下，噪音和粉塵。

比如一些天然氣儲(chǔ)存站，只要不發(fā)生恐怖襲擊世界大戰(zhàn)，基本是沒(méi)有爆炸的可能性，相反，加油站反而更危險(xiǎn)。比如新建污水處理廠(chǎng)，基本上當(dāng)下新建的污水處理廠(chǎng)都是無(wú)異味級(jí)，甚至不少地區(qū)的新建污水處理廠(chǎng)做成了地下半地下設(shè)計(jì)，地面建成了公園對(duì)市民開(kāi)放。再比如說(shuō)醫(yī)院，很多人擔(dān)心說(shuō)醫(yī)院會(huì)有細(xì)菌傳播，住在周?chē)绊懡】蹈菬o(wú)稽之談，相反，醫(yī)院帶來(lái)最大的危害可能是嘈雜的人流，和無(wú)處停車(chē)的病人家屬。

川流不息的車(chē)流，樓下商店的廣告大喇叭，隔壁工地的大型機(jī)械聲，超標(biāo)的分貝直接影響到了人的正常生活。記憶力下降，睡眠質(zhì)量下降，等等讓人的身體機(jī)能逐步的減弱，相比較所謂“輻射”帶來(lái)的危害要嚴(yán)重的多。

另外一個(gè)便是粉塵污染，空氣中的粉塵對(duì)于人體的傷害更為直接，呼吸道疾病，肺部疾病，除了職業(yè)環(huán)境和抽煙外，大多數(shù)都是因?yàn)榭諝赓|(zhì)量差，粉塵導(dǎo)致。

最后，對(duì)于買(mǎi)房前很多不知道的東西，善用谷歌衛(wèi)星，善用百度街景，善用高德測(cè)距。有條件的，還可以無(wú)人機(jī)飛起來(lái)看看自己的房子周?chē)降子惺裁?。祝大家早日買(mǎi)上自己中意的房子。

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